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看租金比看樓價(jià)可靠

第一方面是中國政府像香港那樣，不把全部土地供之于市。需求彈性系數(shù)教我們，把全部土地放出去，房地產(chǎn)的總市值可能低于只放出一小半。如果政府多放土地而房地產(chǎn)的總市值上升，是一個(gè)不能肯定的代表著經(jīng)濟(jì)有所增長的數(shù)據(jù)。說不肯定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市價(jià)可以受到市場炒買炒賣的影響。那所謂泡沫，雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)沒有教是什么，但像牛群直覺帶動的不容易解釋的市價(jià)大幅波動不罕見。這方面，以房地產(chǎn)總市值的變動來衡量經(jīng)濟(jì)增長，不及從房地產(chǎn)總租金的變動那么可靠。租金不容易受到炒買炒賣的影響。這可見于從百分率看，房地產(chǎn)的市價(jià)波動一般大于租金的波動，使租金作為房地產(chǎn)之價(jià)的百分率有時(shí)高于或低于市場的利息率——低很多的情況常有，反映著市場預(yù)期著租金會上升。不管怎樣說，衡量經(jīng)濟(jì)增長看房地產(chǎn)的租金比看房地產(chǎn)的市價(jià)可靠。

邊際回報(bào)相等中國勝西方

第二方面，原則上，土地資源要達(dá)到最高的總租值，不同用途的邊際租金要相等。這要看地點(diǎn)的優(yōu)劣是否相若，也要算進(jìn)發(fā)展土地的成本。這是說，地點(diǎn)相若的土地，不同用途的算進(jìn)發(fā)展成本的收入回報(bào)率應(yīng)該相等，而這相等要算進(jìn)那所謂外部性的正面或負(fù)面的影響——例如不要把工廠放進(jìn)商業(yè)區(qū)去。這方面——不管政府放地多少這個(gè)話題——是十多年來中國在土地處理上做得最好的地方，而小市鎮(zhèn)比大城市做得好。整體來說，這第二方面我認(rèn)為中國比西方的國家懂得做。過后我會解釋，是縣際競爭的制度使然。二十多年前，算進(jìn)土地的發(fā)展成本，中國工商業(yè)用地的收入回報(bào)率遠(yuǎn)比農(nóng)業(yè)用地的為高。今天差不太遠(yuǎn)，尤其是工商業(yè)與住宅用地的回報(bào)率，在縣際競爭下很一致。不要忘記什么通什么平的發(fā)展成本不菲，收取農(nóng)地的補(bǔ)償大約是農(nóng)地租金折現(xiàn)的三倍，而牽涉到需要武斷的外部性是重要的考慮。

三種倉庫的分別

第三方面，土地是財(cái)富累積的倉庫，人的腦子與體力是財(cái)富累積的倉庫，收藏品也是財(cái)富累積的倉庫。三者有別。土地值錢要靠有產(chǎn)出或用途，帶來租值，而這租值的存在是需要有權(quán)利界定與人類知識和勞力的貢獻(xiàn)。人類的腦子與體力值錢也要靠產(chǎn)出，權(quán)利界定之外，二者皆需要訓(xùn)練與培養(yǎng)。但人的生命短暫，滿是天才及知識的腦子最久只可維持?jǐn)?shù)十年。換言之，人會死去，但有價(jià)值的思想會頑固地存在，從而累積在永遠(yuǎn)不死的土地倉庫之內(nèi)。

收藏品呢?可以保存很久，但本身沒有產(chǎn)出，作為財(cái)富累積的倉庫收藏品的價(jià)值因而沒有上限。土地與人皆要靠產(chǎn)出帶來收入才值錢，這些收入有上限，所以作為財(cái)富累積的倉庫，土地與人本身可以容納的財(cái)富必有上限。但收藏品之價(jià)沒有上限。如果世界上沒有收藏品，邏輯上土地與人的產(chǎn)出收入推到盡頭，消費(fèi)花不掉的錢沒有倉庫放進(jìn)去。我認(rèn)為漠視收藏品是經(jīng)濟(jì)學(xué)者搞了那么多年也推不出一個(gè)可取的財(cái)富累積理論的主要原因。引進(jìn)收藏品，這理論變得順理成章。至于哪些物品會被市場選中作為收藏品是深學(xué)問，我在《收入與成本》第四章寫“倉庫理論”時(shí)解釋過了。經(jīng)濟(jì)增長或發(fā)展的學(xué)說被經(jīng)濟(jì)學(xué)者搞得一團(tuán)糟，其實(shí)是一個(gè)不湛深的財(cái)富累積的故事。

經(jīng)濟(jì)增長怎樣看才對

收藏品不是生產(chǎn)要素，土地與人卻皆是。看細(xì)節(jié)當(dāng)然還有其他生產(chǎn)要素，但皆可歸納在土地與人之內(nèi)。撇開收藏品，生產(chǎn)理論來來去去是環(huán)繞著經(jīng)濟(jì)本科必教的邊際產(chǎn)量下降定律，用得到家變化多。不是說基于這定律的生產(chǎn)函數(shù)沒有用處，但函數(shù)方程式來得生硬，悶得怕人，發(fā)揮不出有趣的變化。沒有趣味的經(jīng)濟(jì)學(xué)不學(xué)也罷。

邏輯推理說土地與人的邊際產(chǎn)值會跟各自的邊際成本相等。引進(jìn)交易費(fèi)用這邊際的產(chǎn)值與成本出現(xiàn)了復(fù)雜的變化，但可以簡單地從適者均衡的角度看。人類知識的增長與累積會使土地與人力的邊際產(chǎn)量曲線向上移動。土地的租金與人力的收入皆增，哪方面的增加較多要看土地與人力的相對稀缺情況，要看收藏品的市場發(fā)展，也要看人本身的知識水平。

知識不足與土地稀缺是人類貧窮的原因。收入的上升與財(cái)富的累積主要由知識的增加帶動。這是為什么年輕人發(fā)奮求學(xué)是那么重要。有趣的問題是：假設(shè)土地與人口之量不變，人類知識的增加導(dǎo)致土地租金與人力收入上升，假以時(shí)日，在比率上哪方面會上升得較多呢?我的答案是如果沒有戰(zhàn)亂，土地會勝出。這是因?yàn)槿说纳虝?，個(gè)人的知識增長到某一點(diǎn)會終結(jié)，但人類知識的價(jià)值會不斷地累積在土地的使用上。今天一畝土地的產(chǎn)出價(jià)值，不管是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)，皆比半個(gè)世紀(jì)前高很多。富有人家的財(cái)富主要是儲藏在他們擁有的土地、收藏品或跟土地與知識有關(guān)的股票上。再看收藏品，其價(jià)這些年在神州大地上升得急。不要被幸運(yùn)的例子誤導(dǎo)，要在收藏品賺錢——賺高于利息的錢——需要有很大的知識投資。一九七五年起因?yàn)榭疾橛嵪①M(fèi)用我跟進(jìn)了多個(gè)收藏品市場的訊息局限，所以知道。但關(guān)于收藏品的知識是有趣的學(xué)問，可以享受，不需要真的下注。

以上是我衡量經(jīng)濟(jì)增長的看法。我少看政府統(tǒng)計(jì)的國民收入，不是不相信，而是懶得管，因?yàn)檫@些統(tǒng)計(jì)沒有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，沒有說經(jīng)濟(jì)發(fā)展的性質(zhì)是怎樣的。

不勞而獲與不能走動惹來詛咒

最后讓我解釋為什么土地升值往往受到社會詛咒。有兩方面。第一方面，在土地或房地產(chǎn)賺大錢容易被社會視為不勞而獲的財(cái)富。其實(shí)一個(gè)算得上是天才的腦子也是不勞而獲，但社會的人不容易分辨這些天才的收入(例如數(shù)碼科技帶來的巨富)是天賜的還是苦學(xué)使然。持有土地而發(fā)達(dá)的可沒有受到這樣的尊重，雖然他們也曾在土地投資上下過工夫，但社會人士通常認(rèn)為是幸運(yùn)，不是學(xué)問。

第二個(gè)土地受到社會詛咒的原因，是土地不能走動，不動產(chǎn)是也。政府要大抽房地產(chǎn)的稅，業(yè)主走投無路。政府要大抽收藏品的稅嗎?出盡紅衛(wèi)兵也找不到收藏品躲在哪里!

這第二方面還有另一面土地受到詛咒的原因。土地不能走動，政府大抽房地產(chǎn)的稅，其使用往往不變。社會人士看得到的如是，但打草驚蛇，業(yè)主會改變投資策略，人民的財(cái)富累積會下降，房地產(chǎn)的發(fā)展商會偷工減料，政府的稅制會有變動，官員的貪污也會增加了法寶。這一切，社會人士是不容易見到的。