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人類的重要資源只有兩種。其一是作為萬物之靈的腦子(包括人力)，其二是土地(包括礦物)。歷久以來，一個(gè)腦子了得的人備受贊揚(yáng)，但一個(gè)大地主則屢遭唾罵，有什么風(fēng)吹草動(dòng)，要被殺頭的，大地主走在前頭！然而，稀缺不足的局限不論，土地值錢是因?yàn)槿祟惖哪X子能想出怎樣用，有層出不窮的產(chǎn)品。就是在人煙稠密的今天，地球上絕大部分的土地不值錢。人類腦子之外，所在地點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)制度是土地值錢的原因。

歷史經(jīng)驗(yàn)說土地之價(jià)與知識(shí)增長掛鉤

回顧歷史，我們知道曾經(jīng)有很長的年代，土地的收入回報(bào)率——即是租金加地價(jià)上升——不容易超越市場的利息率。從市場競爭的均衡角度看，投資買地的收入回報(bào)率應(yīng)該與利息率相等。但上世紀(jì)七十代有跟進(jìn)地價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者發(fā)現(xiàn)，地球上推行市場經(jīng)濟(jì)的地方，地價(jià)的上升加租金收入，在地價(jià)的百分比上有高于利息率的傾向。這現(xiàn)象需要解釋，因?yàn)槌私?jīng)濟(jì)與市價(jià)的波動(dòng)，市場對(duì)前景的預(yù)期應(yīng)該算進(jìn)了地價(jià)，怎會(huì)出現(xiàn)投資于土地的回報(bào)率高于利息率或其他的投資呢?

這問題當(dāng)年我跟阿爾欽及一些同事研討過，得到的答案是人類的科技發(fā)展比市場預(yù)期的來得快。那是上世紀(jì)七十年代中期的看法。今天回顧，這看法應(yīng)該對(duì)：人類腦子想出來的先進(jìn)科技提升了產(chǎn)品的價(jià)值，好一部分的升幅轉(zhuǎn)到地價(jià)那邊去。尤其是，人的生命短暫，但科技的發(fā)明可以累積，這累積帶來的財(cái)富要放進(jìn)哪里呢?一個(gè)明顯的選擇是土地，因?yàn)橥恋厥秦?cái)富累積其中的一個(gè)重要倉庫。至于市場對(duì)前景的預(yù)期，我們事后作判斷免不了有武斷的成份——雖然可以加進(jìn)看得到的局限轉(zhuǎn)變來支持這判斷。這里我要指出，二戰(zhàn)之后的六十多年中，人類的科技知識(shí)增長的確近于神話，而這些年數(shù)碼科技的演進(jìn)應(yīng)該更是遠(yuǎn)超市場昔日的預(yù)期了。

中國冠于地球因?yàn)樵?jīng)閉關(guān)自守

在整個(gè)地球的人類歷史中，要選一個(gè)時(shí)代、一個(gè)地方，科技發(fā)展得最快的，讀者能猜中我選何時(shí)何地嗎?我選開放改革后的中國!不是說今天中國的科技了得——我認(rèn)為還是落后于韓國等地——而是中國閉關(guān)自守了那么多年，剛好是外間的科技發(fā)展得最快的時(shí)代，開放前近于一無所知。一九七九年的秋天我到廣州一行，見到產(chǎn)品的稀缺與科技知識(shí)的落后不能不搖頭嘆息。然而，從八十年代初期起香港的投資者到南中國設(shè)廠，帶進(jìn)管理與科技知識(shí)，而一九九二年開始長三角也大事開放，西方的投資者涌進(jìn)，帶來的科技知識(shí)更為可觀了?？梢赃@樣看吧：外間的急速科技發(fā)展累積了數(shù)十年，然后從一九九二年起大量涌進(jìn)中國，人類歷史沒有見過這樣的現(xiàn)象。

如果土地沒有清楚的權(quán)利界定，勞動(dòng)人口沒有選擇工作的自由，科技的引進(jìn)不會(huì)有大作為。今天回顧，一九八五年初我調(diào)查廣州的中國大酒店時(shí)，勞動(dòng)人口的自由選工還有不少沙石，但跟著放寬得快。長三角要到一九九二年的春天鄧小平先生南下之后才開始，跟著的發(fā)展更快。至于土地的權(quán)利界定，通過承包合約的處理也先在珠三角起步，重點(diǎn)是一九八七年十二月一日深圳舉辦第一次土地拍賣。跟著全國性的土地權(quán)利界定趨于完整，始于一九九四年——過后我會(huì)分析的縣際競爭制度是在那時(shí)開始形成的。

一九九四年中國的通脹急遽，朱镕基大手調(diào)控，一九九七年通脹率下降至零，跟著通縮出現(xiàn)，還不算是普及的樓市之價(jià)從一九九五到二○○○年下降了三分之二以上。二○○○年通縮終結(jié)，樓價(jià)開始回升，之后的七個(gè)年頭是投資于中國的黃金歲月。我大約地算過，二○○三年上海的樓價(jià)不到舊金山的一半，今天約舊金山的一倍——不要忘記在這期間美國的樓價(jià)下降了，人民幣兌美元上升了。

提到上述，因?yàn)橐赋鋈绻麊螐姆康禺a(chǎn)之價(jià)論財(cái)富，今天的中國是明顯地比美國為高——不僅樓價(jià)較高，高樓大廈也遠(yuǎn)比美國為多。土地與樓房是國家財(cái)富的一個(gè)重要部分，但在幾方面這種驟眼之見容易誤導(dǎo)。