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房市調(diào)控國五條地方細(xì)則出臺(tái)已近兩月，但房?jī)r(jià)的走勢(shì)依然看漲。筆者認(rèn)為，這幾年我們的調(diào)控政策總是旨在打擊投資特別是投機(jī)性購房。雖出發(fā)點(diǎn)沒錯(cuò)，但方法論有問題。不僅誤傷的總是剛需者，且進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)“打擺子”。其根本原因就在于搞不清房?jī)r(jià)變動(dòng)的內(nèi)在機(jī)制，導(dǎo)致調(diào)控找不準(zhǔn)著力點(diǎn)。應(yīng)消除調(diào)控的“痛苦成本”——交易稅，精準(zhǔn)有效地對(duì)導(dǎo)致有效需求過度的投資行為施加“不堪承受的社會(huì)成本”，即累進(jìn)房產(chǎn)稅率，房地產(chǎn)市場(chǎng)和國民經(jīng)濟(jì)才能處于良性互動(dòng)之中。

購房投資回報(bào)率大，購買力在信貸杠桿下的數(shù)倍放大，二者協(xié)同作用，構(gòu)成了房產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)期。以至于，從專家學(xué)者到最高決策層都普遍地認(rèn)為，房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫了。但我認(rèn)為至多也就是“隱性泡沫”。只有邊際投資回報(bào)率為負(fù)時(shí)泡沫才呈顯性。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)泡沫掩蓋在一般商品價(jià)格泡沫中，這個(gè)就是投資回報(bào)率函數(shù)中通脹率所表達(dá)的。還有，雖然邊際租金率遞減，只要其值不為負(fù)，租金率總是上升的，它也對(duì)投資回報(bào)率為正有著貢獻(xiàn)。所以我認(rèn)為，我們?cè)诤暧^泡沫的背景下單獨(dú)擠房?jī)r(jià)泡沫的政策指向是不科學(xué)的。

在隱性泡沫情況下，投資者仍努力將其貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)為房產(chǎn)來保值增值。因此有效需求中包含較多的中高收入和類中等收入群體（被拆遷戶）的炒房囤房（包括灰色炒房囤房）因素。它對(duì)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的“貢獻(xiàn)”最大。調(diào)控的著力點(diǎn)，應(yīng)在投資回報(bào)率函數(shù)影響最顯著、且可直接調(diào)節(jié)的變量上下工夫。租金率和通脹率是兩個(gè)市場(chǎng)性特強(qiáng)的因素，沒辦法直接調(diào)控。存貸款利率可調(diào)幅度都有限。當(dāng)然對(duì)剛需之外的購房，可以大幅度提高貸款利率以降低投資回報(bào)率，提高首付比例以降低杠桿率從而降低投資回報(bào)率和購買力。降低信貸杠桿抑制過度有效需求，莫過于嚴(yán)格對(duì)銀行貸款評(píng)審條件的合規(guī)性監(jiān)管。

而限價(jià)措施和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，它作用的房產(chǎn)投資函數(shù)中的常量，不但對(duì)其后的投資回報(bào)率變化起不到調(diào)節(jié)作用，還會(huì)使炒房者購房投資成本更低（新盤投資），價(jià)格上升幅度更大（二手房投資）。即使每次交易賣房者都是以成本價(jià)銷售，N次交易后的房?jī)r(jià)等于初價(jià)＋N次稅費(fèi)之和。而新國五條對(duì)交易時(shí)房?jī)r(jià)增值征20%所得稅，使得有稅無稅房源的業(yè)主都會(huì)把這個(gè)稅負(fù)加到報(bào)價(jià)上。剛需者買二手房要背負(fù)政策推高的房?jī)r(jià)和大比例稅費(fèi)的雙重重負(fù)。轉(zhuǎn)而想去買新房，新房又趁勢(shì)漲價(jià)。剛需者在這種夾板狀態(tài)中叫苦不迭。雖然這個(gè)政策導(dǎo)致大量奇異離婚案例不是普遍的，但的確是每個(gè)剛需購房者免不了的“痛苦成本”。這僅僅能起到使交易量階段性大幅下降的作用，也使房地產(chǎn)業(yè)冷清，連帶其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不景氣。所以它還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的“痛苦成本”。

筆者認(rèn)為，調(diào)控房市最有效也是最長效的措施，就是依靠推行房產(chǎn)稅來改變投資回報(bào)率預(yù)期。房產(chǎn)稅是逐年的持有成本，如果實(shí)行累進(jìn)稅率，可以從零稅率到較大百分比逐年遞增。零稅率使所有城鎮(zhèn)居民都享有一定套數(shù)或面積的住房，這是普適的公平。超額持房者過多占有資源就應(yīng)付相應(yīng)的成本。這個(gè)成本大到使其購房或持房的投資回報(bào)率為負(fù)，以使其不再多買房或多囤房。閑置的房屋資源就會(huì)被釋放出來而得到充分利用。