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繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅后，今年，我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將“擴(kuò)容”。5月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》（以下簡稱《通知》），明確提出，“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。

之前，4月24日，媒體援引權(quán)威人士表述，作為樓市調(diào)控的重要手段，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近期可能擴(kuò)圍。目前多個城市已將房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案上報中央政府，待批復(fù)后可能實(shí)施。

該消息還稱，除22日傳言將要試點(diǎn)房產(chǎn)稅的杭州外，深圳、北京等一線城市以及部分二線城市已將房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案上報至中央政府。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在近期小范圍擴(kuò)圍的可能。

住房信息聯(lián)網(wǎng)為房產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)上操作的基礎(chǔ)

盡管房產(chǎn)稅的征收說法不一，但是，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已是箭在弦上，已是既定的事實(shí)。

另據(jù)媒體報道，對于新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的標(biāo)準(zhǔn)選擇，一位國家稅務(wù)總局的官員表示，主管部門傾向于“能區(qū)別于其他城市的城市”，尤其是“分屬不同區(qū)域且房價過高、上漲過快的二線熱點(diǎn)城市”，主要為全國推廣積累經(jīng)驗(yàn)。

從最近政策層面變化來看，經(jīng)國務(wù)院同意，住建部即將下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》(以下稱《通知》)，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份將達(dá)到500個。事實(shí)上，這一《通知》在2012年12月25日的住建部年度工作會上便已告知了參會者。

在2012年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新曾在會上指出，目前我們正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，如果這個信息系統(tǒng)將來建立起來了，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。言外之意，如果行政化調(diào)控措施退出市場，那么以房產(chǎn)稅、二手房交易20%增值稅的征收為標(biāo)志的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控將在未來調(diào)控角色當(dāng)中突出。

從個人住房信息系統(tǒng)總的聯(lián)網(wǎng)進(jìn)度來看，據(jù)媒體1月31日援引中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露的消息稱，目前全國40個重點(diǎn)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，而接下來2013年，住建部在住房聯(lián)網(wǎng)方面的工作主要是繼續(xù)推進(jìn)265個地級市聯(lián)網(wǎng)。從這方面來看，重點(diǎn)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成應(yīng)該是為房產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)上操作的基礎(chǔ)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，客觀上來講，全國住房系統(tǒng)的通聯(lián)是對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利的。國家相關(guān)部門設(shè)法將全國住房系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)展異地購房、樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化的調(diào)控措施控制房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象，可避免像現(xiàn)在調(diào)控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

此外，從房產(chǎn)稅自身來講，其實(shí)是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機(jī)化，通過稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

房產(chǎn)稅擴(kuò)容“溫水煮青蛙”，多套不同模式的試點(diǎn)擴(kuò)圍征收已箭在弦上

從房產(chǎn)稅擴(kuò)圍以后趨勢來看，隨著房產(chǎn)稅的逐步推進(jìn)，逐步在各個城市擴(kuò)圍，在已經(jīng)征收的城市在稅率、征收對方范圍等方面逐步進(jìn)行調(diào)整，其中，所征稅款一部分補(bǔ)貼廉租房建設(shè)發(fā)債的利息，其他資金也可用于補(bǔ)貼保障房的開發(fā)與建設(shè)或其他用途。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從中長期來講，（40個或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實(shí)際作用并不明顯，但是，我們也應(yīng)該看到，上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)都在根據(jù)政策制定之初的游戲規(guī)則正在慢慢向深度調(diào)整，并不是像之前大家認(rèn)為那樣沒有任何動作。

以上海房產(chǎn)稅為例，2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)，27740元/平方米成稅率分界線，比2012年上漲844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的稅率執(zhí)行，27740元/平方米以下的按照0.4的稅率執(zhí)行。同時，根據(jù)上海稅務(wù)機(jī)關(guān)公布數(shù)據(jù)，2011年認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅套數(shù)為2萬套左右，2012年應(yīng)稅房為3萬套左右，應(yīng)稅房數(shù)量呈現(xiàn)上漲趨勢；2011年應(yīng)稅房源中0.4%稅率占據(jù)90%，受2012年房價上漲的影響，0.6%稅率的比例將會擴(kuò)大。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，近期的房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍應(yīng)該會采取上海、重慶模式進(jìn)行擴(kuò)圍征收，也有可能會有第三套方案出來作為試點(diǎn)的可能性?？偟膩砜?，通過多套不同模式的試點(diǎn)的推廣展開，在今后幾年中慢慢進(jìn)行深度調(diào)整，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地的征收的出發(fā)點(diǎn)不一樣，但是，經(jīng)歷幾年的深度調(diào)整，房產(chǎn)稅最終會回歸到一個同一個征收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用。

同時，我們也應(yīng)該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，無論投資客、自住需求、改善需求都會浮出市場水面，這時房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴(kuò)大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性投機(jī)性需求也會起到一定的市場調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會真正發(fā)揮它的作用。

但是，總的來看，要從根源上解決房價高企的市場狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個合適的時間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅代替土地財政，而不是執(zhí)行房產(chǎn)稅和土地財政疊加的財稅政策。原因很簡單，從短期內(nèi)來講，在土地財政不變的市場背景下，征收房產(chǎn)稅是為房價做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房價上漲的作用，反而會促使房價進(jìn)一步上漲。

因此，總的來看，（40個城市的）聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)上的基礎(chǔ)完成，那么，或許為不久限購與限貸的逐步取消奠定基礎(chǔ)，但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策落地尚不成熟之時，限購等行政化措施不會馬上取消，還會并行一段時間執(zhí)行；房產(chǎn)稅的擴(kuò)容征收已箭在弦上，盡管北京、廣東、湖北、湖南等地先后否認(rèn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，也讓房產(chǎn)稅推進(jìn)的步伐撲朔迷離，但這并不影響今后整個房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的走勢。

關(guān)于個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，也就是房產(chǎn)稅稅率、征收對象范圍的擴(kuò)圍及深入開展，筆者認(rèn)為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由上海、重慶擴(kuò)圍到其他主要省會級城市已成定局，由新房轉(zhuǎn)向二手房，有存量高端轉(zhuǎn)向整體市場全部，整體房地產(chǎn)市場開征房產(chǎn)稅已為大局，只不過推進(jìn)的進(jìn)度及市場影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進(jìn)。

經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控會“階段性”穩(wěn)步推進(jìn)

當(dāng)前，一部分城市尚未出臺新“國五條”細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊、甚至房產(chǎn)稅等內(nèi)容，其實(shí)，這并不代表今后這些城市房地產(chǎn)調(diào)控手段和措施不會就此而止。

從調(diào)控手段變化的趨勢來看，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍，作為長效性調(diào)控機(jī)制的組合拳，對于省會城市或直轄市來講，這是遲早要執(zhí)行的，只不過從市場環(huán)境、房產(chǎn)稅、二手房交易20%增值稅等多角度來考慮，暫時這些城市可以避免這些經(jīng)濟(jì)手段首先的執(zhí)行。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來趨勢來講，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，短期內(nèi)不涉及這些經(jīng)濟(jì)手段和措施并不是政策與市場的趨勢，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)的措施都會“階段性”穩(wěn)步推進(jìn)，最終形成長效性調(diào)控機(jī)制的組合拳，通過以經(jīng)濟(jì)手段、市場手段為主的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。