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粗略算來，新“國五條”房地產(chǎn)調(diào)控加碼措施出臺至今已過兩個(gè)月，執(zhí)行效果如何呢？

不妨先看兩組數(shù)據(jù)。第一，國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，環(huán)比下降的城市僅有2個(gè)，其中一線城市漲幅尤為明顯，北京（樓盤）新房價(jià)格連漲11個(gè)月。第二，今年以來，由于房地產(chǎn)企業(yè)去庫存已基本完成，各大開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。進(jìn)入5月份以來，上海（樓盤）、廣州（樓盤）以及長沙（樓盤）三地就連續(xù)出現(xiàn)3個(gè)地王，一二線城市大有地王卷土重來之勢。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，1-4月全國房企土地購置均價(jià)同比飆漲21.1%。

上述兩組數(shù)據(jù)告訴我們一個(gè)明顯的事實(shí)：調(diào)控政策加碼之下，全國房價(jià)仍出人意料地“漲”聲一片，說明始于去年下半年的房價(jià)上漲預(yù)期并未被調(diào)控新政“凍結(jié)”，而不斷出現(xiàn)的土地成交高溢價(jià)反而給本已高企的房價(jià)預(yù)期煽風(fēng)點(diǎn)火。一句話，此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控效果估計(jì)仍舊會是不盡如人意。

調(diào)控效果不彰的根本原因是貨幣增發(fā)和土地壟斷這些基本因素都沒有任何根本性變化，因此供給和需求短期內(nèi)也就沒有發(fā)生根本變化。4月末M2余額已高至103.26萬億元，同比增16.1%。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不旺的情況下，流動性仍然傾向于流向一向有“賺錢效應(yīng)”的樓市。除基本原因外，還有三個(gè)博弈性因素：一是調(diào)控政策在各地具體執(zhí)行時(shí)大都遭遇“打太極”。特別是在20%的個(gè)稅政策方面，除北京外，在其他省市幾乎被“懸空”，調(diào)控效果必然大打折扣；二是越調(diào)越漲的房價(jià)進(jìn)一步加重了剛性購房者的擔(dān)憂，從而倒逼未來的剛性購房需求提前釋放，市場上需求大于供給，價(jià)格自然就會上揚(yáng)；三是20%的個(gè)稅逼迫一部分購房者從二手房市場轉(zhuǎn)向一手房市場，促使新房價(jià)格連續(xù)上漲。

為什么調(diào)控效果會再次不盡如人意？恐怕我們真的需要重新檢討一下過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控措施和調(diào)控模式。

過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)都在抑投資或投機(jī)需求上，采取的主要措施有提高利率、限貸、限購，以及嚴(yán)征二手房交易稅。調(diào)控的基本邏輯是：提高購房者的進(jìn)入門檻，或降低投資購房者的收益預(yù)期，從而通過減少需求來平抑房價(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需均衡理論來看，減少需求肯定能降低均衡價(jià)格，但若要由此達(dá)到平抑房價(jià)的目的，其實(shí)還有一個(gè)重要前提，那就是減少后的需求要等于或低于實(shí)際供給。只是，在中國的房地產(chǎn)市場，這個(gè)前提存在嗎？

市場均衡才有價(jià)格穩(wěn)定，不妨先來分析下房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。由于近幾年來中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢，所以有必要把大城市和中小城市分開來討論。在大城市，由于就業(yè)機(jī)會多、公共服務(wù)好和文化相對開放，城市的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，對人的吸引力也較強(qiáng)，在流動性過剩的情況下，資金也會首先流向這些城市。在人流和資金流的烘托下，房價(jià)就會走高，加之大城市每年新增住宅用地本來就十分有限，供不應(yīng)求的失衡效應(yīng)就會不斷放大。即使限購，不斷涌入的人流也足以撐起高房價(jià)。而在中小城市，購房需求主要來源于兩個(gè)方面：一是大城市限購后擠出來的資金流會轉(zhuǎn)到中小城市尋求新的投資機(jī)會；二是在炒房財(cái)富效應(yīng)的示范作用下，民間資本出于防范財(cái)富貶值的考慮不斷進(jìn)入，最后逐漸把房地產(chǎn)變成了全民的“儲錢罐”。只要有需求，以數(shù)字政績?yōu)槿∠虻牡胤秸匀粫M量滿足，于是開始大拆大建或重建新城，反正這種“跨越式發(fā)展”的機(jī)會不能在自己任期內(nèi)輕易放過。

調(diào)控的目的應(yīng)該有兩個(gè)，一是平抑房價(jià)，盡量讓百姓“居有定所”；二是抑制炒房，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。以此兩條來考量大城市和中小城市的房地產(chǎn)供求關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)這兩類城市的房地產(chǎn)調(diào)控方法應(yīng)該有所區(qū)別。對大城市而言，調(diào)控的目的要側(cè)重“居有定所”，限制需求之外增加供給的手段可能更有效。除限購限貸減少投資性需求外，更重要的是要通過城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)人流的去向以減少剛性需求，或開征房產(chǎn)稅以擠出“房叔”“房姐”們手中的存量，或大力增加有效市場供給以盡量尋求供需平衡。而對中小城市而言，政府有增加供給的動力和能力，調(diào)控的目的應(yīng)該側(cè)重“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”，抑制需求的手段應(yīng)該更重要。

我們實(shí)際上是怎么做的呢？在北京等大城市，由于房地產(chǎn)在政府財(cái)政收入中的占比并不太高，所以往往對限制需求的調(diào)控措施執(zhí)行相對較嚴(yán)，而對增加住宅土地供應(yīng)方面的動力一直不足。今年5月，北京的多塊土地流拍，或者干脆無人應(yīng)價(jià)，不是市場不需要土地，而是政府對土地的定價(jià)太高。反觀中小城市，政府對限購限貸等措施的執(zhí)行總是遮遮掩掩，生怕抑制了需求影響了自己大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的推出，從而影響了地方的財(cái)政收入。貴陽、唐山（樓盤）、鄂爾多斯（樓盤）、營口（樓盤），甚至云南的邊陲小城景洪，以及全國許多的小縣城，不一而足，大概都如此。

如此調(diào)控的效果就是大城市房價(jià)居高不下，而中小城市房市的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷聚集。如此下去，只會把房地產(chǎn)進(jìn)一步推向“大到不能倒”的境地。當(dāng)務(wù)之急，是針對不同的城市類型制定不同的細(xì)化調(diào)控措施并加以嚴(yán)格落實(shí)，雖然調(diào)控不能全國“一刀切”，但政府應(yīng)該注意到樓市要差別化調(diào)控。