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房產(chǎn)商通過開發(fā)賺錢本是天經(jīng)地義的事，可是如何實現(xiàn)盈利，卻蝦蟹各道。房產(chǎn)商通常的運作模式不外乎兩種：一種注重品質(zhì)，長線投資。一般小盤開發(fā)也要3年左右，如果時間太長的話就會導(dǎo)致資金成本的提高，也就意味著企業(yè)利益的降低；還有一種就是高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)，他的開發(fā)周期相對較短，或者說銷售周期更為壓縮，資金的年度使用率會很高，充分利用了資金杠桿。

(一)充分利用資金杠桿

我們知道自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)過程中占據(jù)重要權(quán)重，現(xiàn)在開發(fā)商在搞投資時其自有資金一般在總投資的30%左右，尤其是中小企業(yè)自有資金占比都非常小，通常情況下都是通過資金和財務(wù)杠桿來達(dá)到項目的周轉(zhuǎn)。我們知道有些快速周轉(zhuǎn)的企業(yè)，過去如順馳這樣的企業(yè)，拿地后開發(fā)進(jìn)度很快，往往能夠在6個月內(nèi)就進(jìn)入銷售，這就使他的資金利用率大大提升。

我們知道其拿地成本已經(jīng)很高，如果錢投下去，一年后還不開工，那其資金成本就會很大。對于順馳，盡管最后由于國家政策導(dǎo)致了企業(yè)的資金鏈斷裂，難以為繼，但這樣的開發(fā)模式和思路卻是值得開發(fā)商思考的。

(二)微利時代，“快”是王道

當(dāng)前樓市，宅品本身已進(jìn)入微利時代，盈利相當(dāng)于設(shè)定上限，如果不能在單位時間內(nèi)提高資金運作的周轉(zhuǎn)率，顯然利潤就會降低。所以，無論從理論還是實踐來講，項目的高周轉(zhuǎn)率有利于提高房地產(chǎn)項目的盈利空間。

但如何把這些要素通過整合達(dá)到時間上的集約快速，難度是很大的。眾所周知，有些開發(fā)商，地今天拿到，明天廣告見報，一個月后動工，6個月后開盤。可想而知其準(zhǔn)備充分。而與此相對照的就是有些開發(fā)商若干年前拿的地，現(xiàn)在才剛剛開工，那么這些開發(fā)商難道就不擔(dān)心項目的盈虧嗎？

當(dāng)然也很有趣，我們每每看到N年以前的土地和現(xiàn)在的土地在價格上是有很大差距的。所以就有些房企認(rèn)為這樣的拖延是有必要的。這里面成功的案例也有，比如上海某塊地，囤了幾年之后轉(zhuǎn)手即賺30個億。竊認(rèn)為，這種賺錢雖是生意，但不是開發(fā)行為，更談不上是開發(fā)模式。我們要談的是開發(fā)模式。相對于這種以“拖”為主的企業(yè)，我們關(guān)注到一個現(xiàn)象，在杭州但凡拖得較長的項目，其產(chǎn)品品質(zhì)還是不錯的，所以便有人將該產(chǎn)品類型做了一個注解：似乎是越是拖的越是慢工出細(xì)活。

(三)品質(zhì)速度如文理兼修

而高周轉(zhuǎn)的項目，通常又很難將品質(zhì)和速度統(tǒng)一好，似乎一快就濫，成了很多項目的注腳。不少產(chǎn)品交付后，后續(xù)問題也飽受業(yè)主詬病。

杭州外來的房企如龍湖、碧桂園這些在高周轉(zhuǎn)的情況下，也能夠保證產(chǎn)品的品質(zhì)。這也是我們浙商值得學(xué)習(xí)的。因為我們還沒有一個相對普遍的高周轉(zhuǎn)的模式。相比之下，這些外來大鱷，就好比一個人文理兼修，既文科好，理科也很好，這是很難的。

如果說高周轉(zhuǎn)是建立在一個理性邏輯上，那品質(zhì)似乎更偏重于文化的視野，如景觀做的很美，建筑立面做的很新穎，設(shè)計細(xì)節(jié)很人性化等，盡管這些我們看似做得不錯，但一涉及高周轉(zhuǎn)率這樣的內(nèi)容可能就不是很理想了。所以你要一個人文理兼得確實不容易的，如何做到文理兼修，就要看對市場的把握。

(四)做好充足準(zhǔn)備才不走尋常路

我們根據(jù)開發(fā)的有關(guān)規(guī)定，一塊土地拿到手，按照現(xiàn)在前期的報批時間等等達(dá)到開工建設(shè)的要求2-4倍速率還是有一定困難的。也就是說，一些房產(chǎn)商要實現(xiàn)這樣一個高周轉(zhuǎn)率他會采取一些超常規(guī)、非尋常的做法。至少會拿地前做好兩個預(yù)案，確保其自身有一個快速反應(yīng)的準(zhǔn)備。

這里面有一筆賬。如此之快的速度見報、開工，說明開發(fā)商的觀念已經(jīng)超前。我們很多企業(yè)是在拿到土地之后再去做方案，招標(biāo)等等。而這些開發(fā)商在土地拍賣之前就已經(jīng)全部完成。因為房產(chǎn)開發(fā)很大一塊就是房屋建設(shè)周期，這個過程是很難改變的，比如說你要做一棟20層的高層，從打樁、開挖到結(jié)頂，裝修完畢，3年以上的時間肯定是需要的，但他卻能在兩年甚至1年半的時間里完成，這會不會超出科學(xué)施工的范疇？所以要搶時間。這個時間是需要調(diào)整的。而在這個被壓縮的時間里可以節(jié)省很大一筆成本。當(dāng)然，要合理。很多的違規(guī)，開發(fā)商自己是會算一筆賬的，在罰幾十萬跟成百上千元的利息之間，孰重孰輕，他們自有權(quán)衡。

就目前的樓市，不論怎樣，能夠有效的提高周轉(zhuǎn)率，從開發(fā)商尤其是大盤項目的發(fā)展來講，高周轉(zhuǎn)率開發(fā)模式是值得學(xué)習(xí)和借鑒的。