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5月18日，依文企業(yè)集團董事長夏華和當(dāng)當(dāng)網(wǎng)董事長俞渝在《中國企業(yè)家》舉辦的第五屆中國“商界木蘭”年會上向“地產(chǎn)大嘴”、華遠集團董事長任志強抱怨房價太高：“一套房把三輩子的收入都掏進去了?！币幌蛞愿已?、直言著稱的任志強反問道：“一個房產(chǎn)項目從開發(fā)到最終完成要好幾年，你做一套衣服用多久？再說，胸罩那么大一點，要好幾百塊錢，按平米算，比房子貴多了?！?隨后，任志強在微博表示，“胸罩論”實為“馮侖的原創(chuàng)，咱只是轉(zhuǎn)播?！?/p>

這話的確是馮侖原創(chuàng)，任志強“轉(zhuǎn)播”是有特殊語境的，就是賣胸罩的老板對他當(dāng)面說房價貴，他“回?fù)簟闭f你賣的胸罩更貴。這只是個調(diào)侃或者生活幽默，不是故意挑逗欲買房而不得的消費者神經(jīng)的，也不是故意考驗天天空喊降房價的“民生代言人”智商的。而與此同時，北上廣等城市的樓市樓價又看漲，官方數(shù)據(jù)顯示：4月份廣州的樓價同比增長近20%，每平米同比漲價近3000元。

在這種背景下，任志強的話又激起軒然大波。真有所謂的“財經(jīng)評論人”正兒八經(jīng)地撰文表示，“任志強是在極力否認(rèn)房地產(chǎn)暴利，他想戴一個胸罩掩蓋房地產(chǎn)業(yè)丑陋的胸。事實上，幾百元的胸罩畢竟是少數(shù)，更多的是十幾、幾十元的，房子都是貴的?！比绻腋嬖V你房價也是十幾萬元到百把元一平米不等，你信不信？恐怕有的人明明眼見為實也不愿意相信。

中國股市和樓市都長期存在著多空兩派，但一個極其怪異的現(xiàn)象是：對于股市里的多空兩派，人們從來不評論他們的道德高下，而只看他們判斷準(zhǔn)不準(zhǔn)。判斷不準(zhǔn)的最終被市場和民眾淘汰。樓市卻相反，對于樓市的多空對決，人們從來不以判斷力高[簡介 最新動態(tài)]下論優(yōu)劣，而是以道德高下論之——唱空派每每被視為道德高尚的民眾利益代言人，哪怕唱空派徹底把中產(chǎn)變成了買不起房的屌絲；唱多派卻屢屢被視為人民公敵，哪怕他們幾乎每一次判斷的正確性都被現(xiàn)實所證明，哪怕相信他們判斷并付諸購房行動的一個個從白領(lǐng)變成了中產(chǎn)乃至富翁。

其實樓價的漲跌根本不由多空派決定，甚至不由開發(fā)商決定，也不由市長或總理直接決定。你就是把任志強之類的唱多派弄他個萬箭穿心，或者把唱空派捧上天，也不會把房價打下來。

房價漲跌由兩個最根本的因素決定：一是城市化過程中的人聚財聚人散財散的趨勢。二是地方債。如果把城市化作為決定房價漲跌的空間橫坐標(biāo)，地方債就是決定房價漲跌的時間縱坐標(biāo)。如果你認(rèn)真研究和掌握了這兩個坐標(biāo)工具，判斷房價想不準(zhǔn)都難。反之，別說呼喚道德的血液，就是上帝來幫你也沒用。

還在寫《買房的革命》和《世紀(jì)大遷徙》兩本書的時候，我只對大城市房價特別高看，因為那時候只用到城市化的空間橫坐標(biāo)：1949年以后的前30年人為阻止的城市化到今天必然進入迅速補課階段，乃至于諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者斯蒂格里茨斷言：影響21世紀(jì)人類社會進程兩件最深刻的事情，一是以美國為首的新技術(shù)革命，二是中國的城市化。城市化遵循的是人聚財聚人散財散的邏輯，服從“萬有引力定律”——越大的城市公平性和吸引力越強。人都往房價高人價高錢價高的地方流動，而不是相反往房價幾乎一文不值的衰落鄉(xiāng)村跑。

當(dāng)寫作和寫完《窮思維富思維》的時候，我已經(jīng)對中國經(jīng)濟的整體邏輯有了成竹在胸的宏觀把握，于是在判斷房價時運用上了地方債這一時間縱坐標(biāo)，并進而得出結(jié)論，認(rèn)為即使二三線以下城市住宅供應(yīng)過剩的風(fēng)險隨時存在，但中心城區(qū)的房價仍然只能漲不能跌，而且因為處在中心城區(qū)，不存在有價無市的風(fēng)險！

地方債是怎么回事？就是地方政府廉價從農(nóng)民手上征地，然后以此為抵押向銀行貸款進行土地儲備，儲備的土地大部分廉價進行招商[簡介 最新動態(tài)]引資(補貼工業(yè)和商業(yè))，少部分用于房地產(chǎn)開發(fā)。幾乎所有的成本包括廉租房和公共用地成本都落在房地產(chǎn)頭上！房價焉能不高？

中國地方債務(wù)準(zhǔn)確數(shù)字也許永遠是個謎！各地融資平臺越來越多樣化、隱蔽化，很多資金的來源和數(shù)量無從知道，負(fù)債規(guī)模也就難以統(tǒng)計。現(xiàn)在已經(jīng)有很多地方暴露出地方政府讓企業(yè)和公職人員向銀行舉債、再借給政府的做法，表明地方債已經(jīng)進入失控狀態(tài)。

而不管舉債的來源如何多樣，地方政府最終的還債希望，全部寄托在儲備的土地上，這意味著地方政府未來能否如期還債，取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的好壞。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，債務(wù)風(fēng)險和金融危機將全面爆發(fā)。

所以，不釜底抽薪地改革政府公司化的經(jīng)濟體制，想控制房價，門都沒有。即使政府職能實現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身，變投資型政府為服務(wù)型政府，房價也只能漲不能跌。想抑制房價，必須土地和拆遷權(quán)利完全回到民眾自己手里，地方政府失去補貼招商引資的工具，改變制造業(yè)產(chǎn)能大量過剩的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；民眾自身的議價權(quán)利提高，帶來收入提高追趕房價。