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“國五條”地方細則落地超過一個月，本輪樓市調(diào)控的效果已經(jīng)有了初步答案。4月份，全國10大重點城市的交易量出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。但在經(jīng)歷3月份樓市近乎瘋狂的“量價齊升”后，這只能算是正?；卣{(diào)。

現(xiàn)在的問題是，一線城市的樓價處于近乎失控的狀態(tài)，行政干預直接限價以外似乎沒有其他辦法。即便如此，2013年仍將是個漲價年，不管有沒有房產(chǎn)稅，不管有沒有新的調(diào)控政策，買房都是對的，賣房都是錯的。堅定持有物業(yè)，在2015年以前都不會有太多風險。

但與此同時，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)衰退風險和政策風險。如果2013年樓價漲得過快，2015年將是“還債年”。今天的中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不是由簡單的 供求關(guān)系決定的市場。今天的中國樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。2013年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值預期增長目標為 7 .5%，C PI同比上漲控制目標3.5%，廣義貨幣M2預期增長目標擬定為13%，2013年預計新增人民幣貸款規(guī)模為8 .5萬億- 9萬億元。 從多方面因素分析，2013年樓價上漲壓力巨大，但經(jīng)濟增速減緩背景下的房地產(chǎn)逆增長，注定難以保持持續(xù)性。

2013年樓市將跑贏 股市。如果沒有進一步的調(diào)控政策，類似廣州、北京這樣的一線城市，正常的地價上漲幅度將超20%，樓價上漲幅度將超15%以上。2013年中國房地產(chǎn)沒有 “政策底”。調(diào)控和行政干預，將是頻發(fā)事件。特別是在樓價出現(xiàn)異常波動的情況下，新的調(diào)控政策將“不期而至”。

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的系統(tǒng)性風險。主要表現(xiàn)在六點：

1、地價與房價不匹配。開發(fā)商能盈利，是因為迄今為止，大部分在售物業(yè)的土地都是歷史性用地，而不是近年高價獲得的拍賣用地。地價與房價不匹配，樓價有上漲壓力，預示著未來幾年國內(nèi)一線城市地價和房價還會出現(xiàn)互動式的惡性上漲。

2、租售比失調(diào)。租金是反映真實的消費需求，價格有投資拉動的成分。當前國內(nèi)一線城市中，住宅類物業(yè)年租金回報水平普遍在3%以內(nèi)，甲極寫字樓5%- 6%以內(nèi)，商業(yè)5%以內(nèi)。這樣的回報水平，表明當前絕大部分物業(yè)缺乏投資價值，樓市泡沫的存在非常明顯。

3、空置率居高不下。姑且不論鄂爾多斯、海南、廣東惠東這樣的區(qū)域，就算在珠三角核心城市的廣州，2008年后竣工的住宅物業(yè)，空置率超過10%，甲級寫字樓空置率超過20%。

4、住宅和非住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)比例不合理。前幾年是住宅比例偏高，占比90%以上。近三年是寫字樓和商業(yè)物業(yè)類出現(xiàn)過度發(fā)展。未來幾年，國內(nèi)一線城市有可能出現(xiàn)寫字樓物業(yè)的大量空置。

5、需求與供應(yīng)難以平衡，人口與住宅銷售面積不匹配。由于土地供應(yīng)不足，一線城市住宅供應(yīng)難以放大，將被迫長期采取“限購”等方法來抑制需求。

6、產(chǎn)品區(qū)域分布不合理，有效供應(yīng)不足。主要是中心區(qū)供應(yīng)偏低，產(chǎn)品分布不合理。造成當前市場有很多存貨，但普通城市居民又買不到合適房子的局面。