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7日的土地拍賣(mài)宅地?zé)帷⑸痰乩?，但我?duì)白云區(qū)拍出樓面地價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米的地王，還是表示十分的詫異和不解。我比較同意鄧浩志的估算，即每平方米2.56萬(wàn)再加上保障房和醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)成本，的確地價(jià)要達(dá)到2.8萬(wàn)/平方米。

而且，我查了一下，這幅地塊并不是在白云新城附近，而是在同和附近，而該區(qū)域恐怕目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到2.8萬(wàn)的價(jià)位。該區(qū)域目前僅有兩個(gè)樓盤(pán)售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，一個(gè)是京溪板塊君華開(kāi)發(fā)的香柏廣場(chǎng)，應(yīng)該貨量很少；還有一個(gè)是新天半山號(hào)稱4萬(wàn)元/平方米，陽(yáng)光家緣查不到該盤(pán)的預(yù)售證，按發(fā)展商名稱查應(yīng)該盤(pán)名是南湖山莊，預(yù)售證顯示半年僅成交2套，售價(jià)為3.1萬(wàn)左右/平方米。而且這幅地塊還要拿出超過(guò)7萬(wàn)平方米面積來(lái)建保障房和醫(yī)療設(shè)施，這樣的條件下，房?jī)r(jià)怎么可能被任意拉高？

當(dāng)初，富力曾在同和干休所地塊創(chuàng)下過(guò)1.8萬(wàn)樓面地價(jià)的紀(jì)錄，但該地塊并沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段就收回了。這一次不知道最終結(jié)果如何，但我對(duì)該區(qū)域高端樓價(jià)的走勢(shì)并不十分看好，除非擁有山景或湖景等稀缺資源，否則房?jī)r(jià)要達(dá)到4-5萬(wàn)元/平方米恐怕并不容易。

而且，地價(jià)就2.8萬(wàn)/平方米，建造成本和稅費(fèi)加起來(lái)，如果控制的不好成本可能就要達(dá)到4萬(wàn)元，還不要說(shuō)是售價(jià)。而大約1-2年前，萬(wàn)科在白云新城蕭崗地段僅以1.3萬(wàn)/平方米的樓面地價(jià)拿下一幅宅地，不需要配建，相比之下，孰優(yōu)孰劣，不言而喻。如果都按4萬(wàn)來(lái)賣(mài)，你說(shuō)誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)更大？利潤(rùn)更大呢？

我比較贊同萬(wàn)科不拿地王的主張，要有先見(jiàn)之明，在土地市場(chǎng)低迷或還未過(guò)熱時(shí)就出手拿地，而不是等到土地市場(chǎng)熱得發(fā)燙時(shí)才冒然去爭(zhēng)去搶。佳兆業(yè)是我比較欣賞的企業(yè)，但如此瘋狂的舉措，令我對(duì)其決策判斷和戰(zhàn)略策略能力和水平有所保留。

如果這塊宅地地價(jià)不是那么高，其實(shí)是比較適宜嘗試開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的。不僅項(xiàng)目本身要配置醫(yī)療用地，周邊也有南方醫(yī)院這樣的醫(yī)療資源，而且靠近白云山和南湖。但這一帶屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊城中村的環(huán)境比較雜亂，城市化的程度還有待進(jìn)一步提升。

7日有媒體采訪我時(shí)問(wèn)道，該地塊是否配建的保障房不需要在這個(gè)項(xiàng)目上用地，而是另外配地來(lái)建設(shè)？如果是這樣的話，那我認(rèn)為價(jià)格就比較合理，算起來(lái)樓面地價(jià)可能不用超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米。關(guān)鍵要看出讓地附加的條件是怎樣定的，希望國(guó)土房管部門(mén)能對(duì)此加以說(shuō)明和解釋。