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由于在“房價賭約”中勝出，任志強再次出盡風(fēng)頭，這回，“任大炮”被網(wǎng)友稱為樓市“預(yù)言帝”。日前，任志強再次登“鷺”，出席了“2013廈門財富精英活動”，演講中他談房價、談“國五條”、談房產(chǎn)稅，依然不改犀利本色，力求告訴公眾一個關(guān)于中國房地產(chǎn)的“真相”。

談房價：2013年會穩(wěn)中有升

關(guān)于房價的打賭，任志強又贏了一次。

最近，英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波發(fā)微博稱，3月中國平均房價同比上漲3.07%，的確屬于任志強去年底放言的暴漲。為了不給平安北京添亂，他自貼媒體裸圖踐約。任志強轉(zhuǎn)發(fā)了此微博，并稱北京房價漲幅超過10%。

“我第一次說出今年3月房價會漲，就是去年這個時候在廈門說的！”任志強說，他之所以敢說這樣的話，也不是隨便亂說的。隨后，任志強用了眾多數(shù)據(jù)、圖表來證明，去年全國的房產(chǎn)投資、資金流動、成交數(shù)量，都處于一種壓抑的狀態(tài)，市場購買力從去年下半年開始爆發(fā)。

那么，對于今年房地產(chǎn)市場的總體運行趨勢，任志強又是怎么看的呢？“宏觀經(jīng)濟溫和回升將為房地產(chǎn)市場提供支持，城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略會有利于擴大市場需求，而商品房新增供應(yīng)增長仍可能處于下降，房價總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢”。談“國五條”：對房地產(chǎn)市場沒影響“國五條”是近來的焦點，與以往的調(diào)控相比，它所造成的反響都要大得多。

不過，在任志強個人看來，“'國五條'對房地產(chǎn)市場基本沒影響?！彼f，縱觀整個“國五條”，只有兩點新內(nèi)容，其一就是中央政府發(fā)話，把調(diào)控與否的權(quán)力下發(fā)給地方政府，對于供過于求的城市不必搞一刀切，另外一個新的內(nèi)容就是地方政府可以約談房企，價格漲太高就不給預(yù)售證。至于20%計稅的內(nèi)容，任志強稱“早在1999年的稅法就有提出了，2006年再次重申，東莞實施20%個稅5年多了，房價也是照樣上漲?！迸_下有聽眾提問，這次調(diào)控對后續(xù)房地產(chǎn)市場會有什么影響嗎？“要真有影響，一線城市最近怎么還是照樣兒出好幾個地王呢？”任志強笑答。

他還稱：“看看這幾年房價為什么漲這么快？因為貨幣超發(fā)一定會引發(fā)通脹，所以價格漲到不行的時候政府要摁房價。中國超發(fā)貨幣之后，沒有看到通脹，是因為政府有一個很高的手段，就是限價。”

談房產(chǎn)稅：一旦開征必會轉(zhuǎn)嫁購房者

當前，社會上也有一些呼聲，建議盡快開征房產(chǎn)稅，寄望于用征稅來降房價。對此觀點，任志強忍不住再次放“炮”：“沒有歷史經(jīng)驗表明，持續(xù)征稅能抑制房地產(chǎn)價格增長。不要以為物業(yè)稅能降房價，那些鼓吹用加稅的辦法把多余的房子騰到市場上的人，沒有比他們更傻的了！”為了證明自己的觀點，任志強用了較多的時間和例子，向公眾揭示了“房產(chǎn)稅”的前世今生。

他說，按照國際慣例，房產(chǎn)稅也稱物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅，既包括流通環(huán)節(jié)征收的稅負也包括保有環(huán)節(jié)的稅負，因此對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的只是房產(chǎn)稅的一部分。中國針對流通環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅比重較大，而對保有環(huán)節(jié)征稅較少，因此流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅是重稅，保有環(huán)節(jié)是輕稅。當前國內(nèi)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅只適用于商業(yè)辦公用房，并且是無差別征收，因此不存在累進性質(zhì)，也沒有收入再分配作用。而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還包括交易稅、營業(yè)稅、所得稅，針對贈與、繼承的相關(guān)稅收和房產(chǎn)登記時的印花稅等。

以上各類稅收加總才是全部的房產(chǎn)稅。而當前房產(chǎn)稅試點城市的政府征稅成本高昂，以重慶為例，其地方政府的稅收成本甚至高于稅收收益。

談房地產(chǎn)投資：只要你需要，什么時候都可以買房

信志強，住洋房。在近期的“房價賭約”中勝出后，任志強被網(wǎng)友稱為樓市“預(yù)言帝”。對此稱呼，任志強也毫不客氣照單全收?！斑@十年來我有9次說過房價會漲，結(jié)果每次都漲，但大多數(shù)人還是不信，真信我話的那1%、2%，買了也確實都漲了、賺了?！痹趯υ挱h(huán)節(jié)，任志強還自己吐槽說，有一個問題他被無數(shù)個人、無數(shù)次地提問過，什么時候買房合適？“我就一個回答，只要你需要，什么時候都可以買房?！?/p>

“廈門人太有錢了！”任志強昨天不止一次發(fā)出這樣的感嘆。在與聽眾的互動、對話環(huán)節(jié)，拋給任志強的好幾個問題都是與投資房產(chǎn)有關(guān)的，有人問房產(chǎn)投資的好日子還有幾年？還有人問什么樣的房子，是最具有投資價值的？回答上述問題時，任志強“預(yù)言帝”的本色再次上身。“你什么時候買房，以后的房價都會比現(xiàn)在高。如果要投資，就隨便買，比如在市中心買一個破房，當投資就不要嫌破，不信你就試試。我去年兩次重申今年房價要漲，別的城市不敢說，就是在廈門，我才敢提這個話。你們就別問我了?！?/p>

不過，任志強也指出，住宅投資的紅利周期，也視城市化的比率而定，城市化比率較低的時候，居民進入城市，住房需求占主導(dǎo)地位；城市化比率較高的時候，商業(yè)地產(chǎn)占主導(dǎo)地位。

葉檀：房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整期來臨

房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來，隨著決定性的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等政策出臺預(yù)期明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來。

最直接的變化是，敏感資金逐漸離開房地產(chǎn)市場，剛需接棒房地產(chǎn)市場。投資性需求退潮，必然倒逼房地產(chǎn)價格定價機制從投資品轉(zhuǎn)向消費品。

一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有可能給人虛假的印象，以為爆發(fā)式增長可以持續(xù)。全國商品房銷售額13992億元，增長61.3%。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，百城均價連續(xù)10個月上漲至近萬元，環(huán)比漲幅突破1%，同比連續(xù)4個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。而央行的數(shù)據(jù)顯示，房貸爆發(fā)式增長高達7103億元，占同期各項新增貸款的27%，較去年新增2436億元，增幅是去年同期的3倍。

銷售的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中檔及中低檔產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，成為市場的一大亮點。與去年一季度相比，其成交金額市場占有率分別由29%、21%，提升至36%和25%，成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投資需求被限制，房企主動調(diào)整，以及城鎮(zhèn)化過程中新進城市人口的需求，成為市場中最搶眼的因素。只有北京等極少數(shù)城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的購買力，集中在這些核心城市。

如果剛性需求夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)可以實現(xiàn)軟著陸，中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價的基礎(chǔ)，有可能購房熱情與能力超出我們的想象。要強調(diào)的是，今年一季度尤其是3月份的數(shù)據(jù)，受到國五條個稅政策的扭曲，反映了市場的恐慌性情緒，不能作為正常數(shù)據(jù)衡量，今年二季度之后的數(shù)據(jù)能夠反映正常的市場走勢。

繼續(xù)大規(guī)模進軍房地產(chǎn)市場尤其是住宅地產(chǎn)的投資者，將成為最后所有打壓政策的接盤者。

一、二、三線城市出現(xiàn)明顯分化。

雖然房地產(chǎn)市場庫存量在下降，但城市分化明顯，資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，人口與資金逃離的城市，如果房地產(chǎn)過于激進、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩潰，或者存在很大的崩潰風(fēng)險。

庫存量看房地產(chǎn)市場向好。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫存報告》，截至3月底，20個城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比減少6.4%，環(huán)比減少1.5%。目前庫存量創(chuàng)17個月新低。

值得注意的是，不同的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，截至3月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640萬、2576萬和2008萬平方米，同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%，環(huán)比增長分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫存下滑的趨勢明顯，出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢。20個城市中，下滑最快的4個城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫存上升力度較2月份略有增加。自2011年12月份以來，三線城市庫存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。

房地產(chǎn)市場熱點城市，以往集聚于北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場經(jīng)濟、財富集聚的熱土，現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市，如武漢、成都等地。以為中國的城鎮(zhèn)化將讓地級、縣級市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商，將為中國的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本，而贏利情況不佳。

從英國的工業(yè)化進程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。

房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)并購整合，有項目的8萬家左右項目公司不能說明問題，背后的實體大企業(yè)才是重點。

大者愈大、強者愈強的過程在延續(xù)。2013年一季度全國TOP10企業(yè)市場份額達14.88%，較2012年同期上升0.6個百分點，而TOP20企業(yè)相較去年同期，更有1.03個百分點的上升，龍頭房企從市場回暖中獲益更大。

房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化如同溫水煮青蛙，在鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度，只有掌握火候的人才知道，總有一些青蛙會成為美餐。