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據(jù)報道，在政策“末班車效應(yīng)”創(chuàng)造了3月的成交天量后，北京新房市場在“國五條”細則落地后的4月明顯陷入了低谷，環(huán)比降幅超50%；上海和廣州也難幸免，前者新房成交量環(huán)比下跌四成，后者則下跌近五成。

對此，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、中國經(jīng)濟研究中心主任姚洋撰文稱，政府的調(diào)控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。他認為，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至于影響實體經(jīng)濟。

保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，是中央政府的重要政策目標(biāo)之一，中央政府為此在過去十年間出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效并不明顯，房地產(chǎn)價格非但沒有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線城市的房價更是上漲數(shù)倍。國家統(tǒng)計局對70個大中城市的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示總體房價上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區(qū)不斷向更遠的郊區(qū)擴散，郊區(qū)新建住宅的較低房價壓低了城市的總體房價。

姚洋認為，導(dǎo)致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調(diào)控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預(yù)期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長了房價的上漲。

根據(jù)芝加哥大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)教授，諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者盧卡斯提出的“理性預(yù)期假說”，公眾能夠完全預(yù)期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應(yīng)對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預(yù)先做出回應(yīng)。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應(yīng)部分。

而對于中國的房地產(chǎn)市場，公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇?！靶聡鍡l”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。

姚洋認為，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產(chǎn)稅。如果對第二套房征收2%的房產(chǎn)稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。

他建議政府采取下列步驟穩(wěn)定市場預(yù)期：

第一步，從二線城市開始，三年內(nèi)取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮(zhèn)化作為一項重大任務(wù)，但是，如果不給房地產(chǎn)業(yè)松綁，城鎮(zhèn)化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮(zhèn)化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產(chǎn)開發(fā)的管制有利于取得地方官員對新型城鎮(zhèn)化的支持。

第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內(nèi)容之一是實現(xiàn)對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標(biāo)相左的。

第三步，對第一套房以外的住房開征房產(chǎn)稅，稅率在2%~5%之間，根據(jù)住房的套數(shù)累進。

第四步，在第一和第二步實施之后，房價會上漲，但第三步實施之后房價會趨于平穩(wěn)，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌作準(zhǔn)備。如果看到房價下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應(yīng)的方式托市。