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北京樓市持續(xù)熱銷的勢頭伴隨著國五條及陸續(xù)發(fā)布的細(xì)則，在一季度末戛然而止。自3月下旬起，北京多個熱銷項(xiàng)目傳出網(wǎng)簽被暫停的消息，緊接著，金茂悅、首開國風(fēng)美唐等項(xiàng)目新一期取證房源被住建委駁回。而調(diào)控力度仍在升級，4月10日，北京市住建委主任楊斌公開表示，北京將形成限價房序列管理，如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證。但是截止到記者發(fā)稿時，住建委并未就限價、限證給予回應(yīng)。

業(yè)內(nèi)稱熱銷項(xiàng)目網(wǎng)簽被暫停

“盡管4月8號北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽已經(jīng)恢復(fù)，但目前還有幾十個項(xiàng)目的銷售許可證被壓著不發(fā)?！币粋€剛剛獲得“解套”進(jìn)入正常銷售的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)記者了解，3月30日公布北京國五條細(xì)則的同時，北京市住建委就曾下達(dá)通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級調(diào)整，暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。而據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，早在建委發(fā)布該通知前一周(3月23號左右)，自己所在的項(xiàng)目已經(jīng)無法登陸網(wǎng)簽系統(tǒng)?！爱?dāng)時并不知道是什么情況，后來才知道有20個熱銷項(xiàng)目被暫停了網(wǎng)簽，我們是其中之一?！庇浾咄瑫r獲悉，該項(xiàng)目在向相關(guān)部門咨詢時得到的答復(fù)為：144平米以下，成交價格高于18000元/平米，144平米以上，成交價格高于19000元/平米的項(xiàng)目將停止網(wǎng)簽錄入。

然而經(jīng)過調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)并非所有在售價格高出上述標(biāo)準(zhǔn)的普宅項(xiàng)目都被叫停。位于通州區(qū)的華遠(yuǎn)·銘悅世家目前在售均價為21800元/平米，此次并未被列入暫停網(wǎng)簽的項(xiàng)目之列。一位業(yè)內(nèi)人士對此表示：“此輪受到限制的主要是市場上關(guān)注度較高的項(xiàng)目，相關(guān)部門的舉措也是寄望于能夠起到一定警示作用?！?/p>

“取證難”成房企心病

通過采訪，記者了解到目前北京耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目大多遇到了“取證難”的問題。而根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開信息顯示，進(jìn)入3月下旬，項(xiàng)目預(yù)售審批速度明顯放緩，自3月15號至今共有11個項(xiàng)目獲得預(yù)售證，其中4月份以來僅有京投萬科新里程和望京金茂府兩項(xiàng)目獲得銷售許可。

然而取證難已經(jīng)對項(xiàng)目推盤節(jié)奏產(chǎn)生了影響。原計(jì)劃4月初開盤的亞奧金茂悅相關(guān)人士告訴記者：“預(yù)售證拿不到，開盤時間只能延期?！币患抑科蟮南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也對記者表示，現(xiàn)在手上有證的開發(fā)商普遍很開心，因?yàn)橛惺裁簇浂寄艹鋈ィ坏菍τ谪浟砍湓５珱]法拿到證的項(xiàng)目而言就非?！巴纯唷薄?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，3月底京版細(xì)則的出臺，開發(fā)商或主動或被動，都開始放緩了供應(yīng)節(jié)奏。一方面開發(fā)商需要消化政策，制定新的銷售策略，而另一方面住建委對于預(yù)售證發(fā)放更加嚴(yán)格，對于部分漲價項(xiàng)目不予發(fā)放預(yù)售許可證，使得部分項(xiàng)目不得不推后入市重新核定價格。

“緊箍咒”效應(yīng)將持續(xù)

隨著政策的不斷推進(jìn)，房企頭上的“緊箍咒”也是越來越緊。第一太平戴維斯住宅銷售部總監(jiān)陳明認(rèn)為，政府這次的調(diào)控決心還是很大的，但多數(shù)房企也有了相應(yīng)的準(zhǔn)備，無論是心理還是資金方面，面對調(diào)控可能還是會堅(jiān)持一段時間?！皳?jù)我和多個房企溝通，感覺到今年6月份，可能會是一個坎，如果政府會繼續(xù)出臺一些政策，開發(fā)商下半年日子將非常不好過?！?/p>

陳明同時分析稱，主管部門對于取證的控制，可能會盡量少發(fā)價格較高的證，將一些售價較高的項(xiàng)目推遲入市；從開發(fā)商的角度可能就會通過各種辦法嘗試過關(guān)，比如說價格過高不好報(bào)批，可以將毛坯變精裝等進(jìn)行價值拆分；或者先賣位置最好的、價格最高的樓座，從高到低進(jìn)行銷售，也能實(shí)現(xiàn)新一期樓盤低于上一期的價格。

■ 專家觀點(diǎn)

限價或?qū)?dǎo)致延期開盤

●郭毅(亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān))

如果限價等行政干預(yù)越來越嚴(yán)格，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商采取延期開盤的方式應(yīng)對。開發(fā)商的操盤策略可能會重新調(diào)整，從“低開高走”改為“高開低走”；或是調(diào)整開盤產(chǎn)品，先推出位置或戶型稍次。定價相對較低的樓盤。

此外，限價或延長開發(fā)商拿證周期。國五條后，購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，開發(fā)商需要重新審視其客群是否足以支撐開盤，而不少將入市的老項(xiàng)目后期更需重新調(diào)整定價。如此一來，一些原本打算4月入市的項(xiàng)目或擱置或延期，傳統(tǒng)的4、5月供應(yīng)高峰在今年可能將很難出現(xiàn)。

限價不能從根本上解決供需矛盾，它只能是短期的行政干預(yù)，起到短期內(nèi)穩(wěn)定價格漲幅的作用，并不可能長期持續(xù)。

限價令市場價格失真

●陶紅兵(高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事總裁)

有關(guān)部門為穩(wěn)定價格漲幅，采取限價、暫停網(wǎng)簽、不發(fā)預(yù)售證的方式，開發(fā)商利潤降低，缺乏銷售的積極性，會使開發(fā)商封盤，減少供應(yīng)量，增加供需矛盾。

短期看，價格的漲幅得到控制，但擬售價格和市場價格脫節(jié)，會產(chǎn)生諸多問題。比如供應(yīng)少需求多，排號難度增加，黃牛高價倒賣號，增加消費(fèi)者購房成本；再如開發(fā)商按照限價申報(bào)，采取內(nèi)部認(rèn)購，消費(fèi)者很難買到新房，只能高價購買二手房，反過來又刺激了二手市場。

在地價未降時，采取限價就會導(dǎo)致價格失真，開發(fā)商利潤受到擠壓，拿地意愿降低，影響土地財(cái)政收入。價格管制與社會發(fā)展趨勢相悖，限價注定只是暫時的手段。

■ 追訪

將引導(dǎo)開發(fā)商新盤定價

針對最近20個熱銷項(xiàng)目被住建委暫停網(wǎng)簽等傳言，4月10日，記者致電北京市住建委宣傳中心。但是截至記者發(fā)稿，住建委仍未給予相關(guān)回應(yīng)。

不過，4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務(wù)管理廣播時，對備受關(guān)注的相關(guān)問題做出了表態(tài)。據(jù)報(bào)道，楊斌當(dāng)時表示，目前正在研究限價房序列管理的具體細(xì)則，措施將包括，新盤報(bào)價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質(zhì)商品房價格。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)預(yù)售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過合理指導(dǎo)確保房價不會過快上漲。