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從中央政府的重拳出擊，到購房者階段性恐慌，再到地方細(xì)則出爐之后的市場(chǎng)回歸理性，這似乎與2011年或者更早些時(shí)候的調(diào)控場(chǎng)景沒什么不同。

新政一月，盡管長(zhǎng)沙以微博體“國五條”細(xì)則畫上句號(hào)，但改變已經(jīng)在發(fā)生。

《偉大的博弈》作者約翰·戈登曾經(jīng)坦率地對(duì)中國媒體記者說，“歷史照耀未來。每隔幾十年就會(huì)有一次危機(jī)，但人總是善忘的?！?/p>

約翰·戈登所說的，是美國。但看起來，“善忘”的并不僅僅是“華爾街”。

4月10日，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的報(bào)告是，當(dāng)日長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交87套，8423平方米。

而一個(gè)月前的3月11日，這組數(shù)字是成交153套，16054平方米。因?yàn)樾隆皣鍡l”而帶來的市場(chǎng)波動(dòng)，似乎正在消退在國務(wù)院“國五條”細(xì)則公布后的第一個(gè)工作日，3月4日長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交是83套，8135平方米。

83套-153套-87套，38天的二手房成交數(shù)字游戲，中國式調(diào)控的又一次重現(xiàn)。

一些人開始丟棄關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)富夢(mèng)想的光環(huán)無論長(zhǎng)沙版地方細(xì)則最終如何，但稅收和金融信貸政策作為未來房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，已然大勢(shì)所趨。

到長(zhǎng)沙從事房地產(chǎn)剛好十年的祝海說，2008年以前的十年，對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的城市，無論調(diào)控與否，向上是主旋律。而2008年以后的市場(chǎng)，波動(dòng)的市場(chǎng)才正常?！伴_發(fā)商轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)有起有落，已經(jīng)是主旋律?！?/p>

在長(zhǎng)沙已有3套住房的鄧希說，她不會(huì)再考慮買住宅，“房地產(chǎn)大勢(shì)是更多的稅，更高的門檻”。

而另一些人，則開始期待能夠更快實(shí)現(xiàn)自己“何處安放我的家”的夢(mèng)想。就像1982年出生的章濤，和妻子在洋湖片區(qū)所找到的那套房子一樣。

正如一位湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介專業(yè)委員會(huì)專家所言，“所有調(diào)控的重點(diǎn)，還是要放在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)上。”

這一次，我們希望通過不同的角度來印刻新政一月對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)的深度影響，他們是具有代表的關(guān)聯(lián)者，他們是置業(yè)顧問，開發(fā)商，也有迫切希望購房的“房奴們”，以及持有物業(yè)的“房東們”。

大變局正在到來，盡管它已不再如過往暴風(fēng)驟雨般激烈，但它已經(jīng)開始深度的影響這條經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈上的每個(gè)人。

“房地產(chǎn)的需求，仍然在長(zhǎng)時(shí)間保持活躍的增長(zhǎng)。但現(xiàn)在，已經(jīng)告別暴利，告別賣方市場(chǎng)。”

【開發(fā)商說】快銷才是王道

十年。這是湖南郡原置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理祝海2013年3月在自己的網(wǎng)絡(luò)私人社交圈里寫下的簽名。

這是自稱“做房產(chǎn)”的他，到長(zhǎng)沙的第十年。微妙的是，也是中國房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的第十年。

“從2008年到現(xiàn)在，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變，盡管這一次的長(zhǎng)沙細(xì)則很溫柔。”祝海說。

價(jià)格策略跑贏大盤

他用“慶幸”，形容自己所經(jīng)歷的3月。“春節(jié)前，我們打算推出新的貨量。但對(duì)于市場(chǎng)的判斷有些猶豫。”祝海說。

那個(gè)時(shí)候，因?yàn)榍耙荒晔袌?chǎng)的翹尾表現(xiàn)，樂觀開始在大多數(shù)類似于祝海這樣的職業(yè)經(jīng)理人圈子蔓延?！爱?dāng)然是謹(jǐn)慎的樂觀?！?/p>

一種當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)主流聲音是，2013年的市場(chǎng)平穩(wěn)過渡預(yù)計(jì)是大概率事件?！翱傮w感覺應(yīng)該比去年好，但有個(gè)擔(dān)心是兩會(huì)前后可能會(huì)出新舉措?！?/p>

正是這種猶豫的判斷，讓他們嘗試著以“5800元/平方米”的均價(jià)推出郡原青山里的一批精裝修小戶型房源這曾讓不少同行頗有些不以為然，尤其是在行情看漲的時(shí)候。

但現(xiàn)在看起來，這個(gè)價(jià)格策略讓他們跑贏了大盤3月這個(gè)項(xiàng)目的兩次開盤，成交量分別是130余套和150余套。

不明朗政策帶來客戶分化

“國五條”的突如其來，讓所有人都大跌眼鏡。在媒體上，“史上最嚴(yán)”被多次冠在了這次名為新“國五條”的調(diào)控定語之上。

祝海說，沒有想到國務(wù)院頒布的國五條實(shí)施細(xì)則措辭很嚴(yán)厲，“當(dāng)時(shí)很意外”。那是3月1日這直接促使了郡原青山里的提前開盤。

“第一批開盤提前了一個(gè)禮拜，3月3日。我們當(dāng)時(shí)想盡快出貨，因?yàn)閮r(jià)格比較實(shí)惠，市場(chǎng)摸底情況也比較好?！弊：Ｕf。

產(chǎn)品細(xì)節(jié)：銷售均價(jià)5800元/平方米，精裝，45-80平方米；銷售策略：快速銷售。最終的結(jié)果是，這個(gè)剛好契合市場(chǎng)剛需需求的產(chǎn)品首次推出的150套房源，開盤銷售130余套。

讓祝?！皯c幸”的一個(gè)原因是，3月并不明朗的政策背景帶來了客戶的分化。“客戶分化非常明顯，一部分猶豫，擔(dān)心房?jī)r(jià)跌，這主要是剛需客戶占多數(shù)。而另一部分則加快了買房速度，因?yàn)閾?dān)心沒有購買資格?！?/p>

開發(fā)商轉(zhuǎn)向快銷模式

接下來的3月，整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)像籠罩在迷霧之中。所有的小道消息，都充斥著困惑、不確定以及恐慌的氣息。

二手房市場(chǎng)成交暴漲?！?月最高的時(shí)候，一天送窗要辦過戶的達(dá)300多戶?！遍L(zhǎng)沙市二手房交易登記服務(wù)中心一位工作人員回憶說。

新房市場(chǎng)則相對(duì)理性許多。但傳言仍然增加了客戶對(duì)于限購的關(guān)注度?！皠傂璞P的銷售還是普遍都不錯(cuò)。尤其在3月開盤的幾個(gè)戶型中等的大盤，銷售成交率都比較高?！?/p>

而現(xiàn)在，似乎喧囂正在伴隨著“微博版”的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而逐漸消散。“但是還是有一個(gè)根本的變化。”祝海說，“過去那種住宅暴利時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返?！?/p>

市場(chǎng)偏向剛需產(chǎn)品，開發(fā)商轉(zhuǎn)向高周轉(zhuǎn)的快銷模式，告別賣方市場(chǎng)……種種跡象顯示，“長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸到相對(duì)理性，有波動(dòng)但總體保持平穩(wěn)的市場(chǎng)。”記者文潔

【購房者說】搖擺過后，選擇購買新房

“我們不再考慮二手房，決定買新房了。”再次和章濤見面的時(shí)候，他的想法變了。而就在1個(gè)月前，他還在中介的帶領(lǐng)下，看了多套二手房。但國五條的出臺(tái)，改變了市場(chǎng)，也改變了章濤的購房意向。

3月1日國五條細(xì)則的出臺(tái)，讓全國各地二手房成交量迅速增加，長(zhǎng)沙也是如此，二手房單周成交量從最初的每周一兩百套一直沖到1380套的最高點(diǎn)。而并不急切購房的心態(tài)，讓章濤選擇了觀望。此前多次聯(lián)系的二手房中介開始多次電話催促章濤盡早下定決心，并說有房主在房?jī)r(jià)上有所松口，而細(xì)則出臺(tái)后可能會(huì)在今后增加二手房的購房成本。

事實(shí)上，章濤和妻子的想法此時(shí)已經(jīng)發(fā)生改變，并開始傾向于購買新房：“國五條對(duì)于二手房的影響還是比較大的，購買二手房的過程中，有很多不確定的因素，而一旦差額部分20%個(gè)稅實(shí)施，賣家會(huì)將部分成本轉(zhuǎn)嫁到我們身上。而如果買新房，雖然要過很久才能入住，但至少不用操那么多心了。”

章濤的想法并非杞人憂天，長(zhǎng)沙版細(xì)則的出臺(tái)，讓二手房市場(chǎng)突然“變天”。數(shù)據(jù)顯示，細(xì)則出臺(tái)后4月第一周長(zhǎng)沙二手房備案環(huán)比下滑達(dá)到了驚人的54%。

在章濤看來，國五條的威力顯然仍將持續(xù)，但長(zhǎng)沙版國五條細(xì)則的寥寥數(shù)十個(gè)字，卻不會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生什么大的影響。

在數(shù)次看房后，章濤將購房區(qū)域鎖定洋湖片區(qū)。“這個(gè)片區(qū)環(huán)境好，宜居，而片區(qū)內(nèi)即將開盤的兩個(gè)項(xiàng)目，都是品牌開發(fā)商打造，又都是第一次開盤，價(jià)格應(yīng)該也會(huì)相對(duì)合適。”

記者唐琨

【置業(yè)顧問說】長(zhǎng)沙版細(xì)則打消購房者疑慮

進(jìn)入4月，珠江酈城的置業(yè)顧問歐陽靜依然很忙，這和長(zhǎng)沙版國五條細(xì)則出臺(tái)之前的3月沒有任何區(qū)別。

11日，下午3時(shí)，電話那頭，歐陽靜的聲音略顯疲憊，而電話的背景音顯得嘈雜而熱鬧，里面還有多名置業(yè)顧問打電話致電客戶的聲音。

“如果說，長(zhǎng)沙版國五條細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)還有那么一絲不確定，購房者還有一些疑慮的話，那么細(xì)則的出臺(tái)，則將不少購房者最后的疑慮也打消了。”在歐陽靜看來，對(duì)于真正有購房需求的購房者來說，最彷徨、猶豫的反而是政策出臺(tái)之前的那一段日子。

“2013年市場(chǎng)的行情其實(shí)一直不錯(cuò)，至少珠江酈城是如此?！睔W陽靜說，第一季度項(xiàng)目的銷售金額達(dá)到了2億多元。

進(jìn)入4月份，行情稍有變化?！斑@種變化，主要是心理上的?！北M管珠江酈城每天上門來訪20批次的客戶量相比3月份有所下滑，但客戶成交的信心和意向反而有所上升。歐陽靜認(rèn)為，長(zhǎng)沙版國五條細(xì)則的出臺(tái)，打消了這部分購房者的疑慮，短短數(shù)十個(gè)字的限漲政策對(duì)于市場(chǎng)的影響微乎其微，進(jìn)入4月份，不少之前還在觀望的客戶開始成交。