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10日下午，亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長、樓市春天派掌門人陳寶存參加某活動時表示，中國樓市沒有泡沫，房地產(chǎn)市場是鐵球。

以下是演講實錄：

在近期的博鰲亞洲論壇上，任志強提出，調控就像攪動啤酒，會攪出一些沫來，這大概就是有人說的泡沫吧，但它顯然是啤酒的合理成分。對此，我不這么認為。

我們連泡沫都不承認，中國的房地產(chǎn)不是泡沫，是鐵球。最近這一段時間，不管是任志強、王石還是張欣，都開始對房地產(chǎn)市場各種評論。剛才說過了，還有5億人要往城市發(fā)展，怎么就沒有需求了呢?，F(xiàn)在很多的人都在說，現(xiàn)在已經(jīng)一家一戶，人均平均已經(jīng)1.02套房了，需求已經(jīng)就沒有了，實際上需求依然很大。

我覺得我是能把整個產(chǎn)業(yè)甚至前后五步都能看得很清楚的，但是有些人是看不懂的。很多經(jīng)濟學家評論房地產(chǎn)，實際上有的經(jīng)濟學家并不東房地產(chǎn)。甚至說有的經(jīng)濟學家九成預測房都不準。但是中國是以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟，你連房地產(chǎn)都說不對，還能稱之為經(jīng)濟學家？所以說很多人說房地產(chǎn)經(jīng)濟有泡沫的，說三五年之內沒有需求的言論最近太多了。很多經(jīng)濟學家這么說是因為他們都沒有看到市場的巨大需求。

再有一個就是對“一套房”概念的認識，40平米是一套，40平米的不想80平米嗎？80平米的不想160平米嗎？160平米不想320平米嗎？320平米的不想640平米嗎？這就是未來的改善型需求，我周圍的一些人改善型需求不是現(xiàn)在開始的，原來最早住在燕港新村，然后有了世紀花園的時候，燕港新村多少人都搬到世紀花園了，就我們都是鄰居住著，看的都很清楚的，先搬到了世紀花園，然后有了國際城，然后又往國際城搬，就是這些人五年一換房，這就是改善型需求，原來的小區(qū)一個是大，再有一個就是它整個小區(qū)的配套，最初的開發(fā)有很多的問題。陽光水岸那么好的一個小區(qū)，五百多戶，它地下車位125個。我這一家恨不得三輛車呢，我在你這小區(qū)就沒法住，這小區(qū)最后就只能變?yōu)槠胀ㄗ》苛耍邫n的小區(qū)配套越來越高檔，越來越好。

所以說改善型需求，就是未來最主要的一部分。實際上我2003年的時候，跟我手下的人就這么說過，他們就覺得沒需求了，一家都3、5套房子呢。那時候是福利分房，30平加50平加60平，合并同類項，合并成一套大的150平我住，再來一個小的給兒子。兩套大房需求，那時候我就說，石家莊至少在十年間還需要二十萬套大戶型。原來的房子確實很多，但是房子都確實太了 ，那都是沒法住的。我原來住的那房子4間房才80平米，洗手間加浴室才1.5平米，你說那樣的房子能住嗎？在80年代那就是好房子了。

所以說大家都在改善，改的越來越大，你看著它的開發(fā)面積大，但實際你要定位準確的話現(xiàn)在豪宅越來越好賣了。那豪宅好賣就是原來住著好幾套房的人，現(xiàn)在想住豪宅了。把好幾套房子都租給剛進入城市的人。實際上這就是巨大需求，再有一個就是分戶的，我還得給兒子買一套，給女兒買一套，想這樣的需求，就是未來主要的需求，這種需求越來越大?，F(xiàn)在咱們存量，總共才180億，6億人180億平均30平米，你以為30平米、90平米就夠我家住了？我四口人就住120平米，誰告訴你的！我一定要住600，這個平均下來的話，面積就大了，你再拿平均數(shù)去算去，就是胡說了。那北京的地下室還有一百多萬人口呢，租房子的還有一套三室的房子里面住著38個人呢。所以說需求還是很大的，還需要大量建房。那些住著38平米的，你不敢保證人家十年后不敢買別墅。還有大量的需求沒有滿足，現(xiàn)在連基本的需求都還沒有滿足完呢，未來進入城市的三億多人你還沒有滿足呢，改善型需求不敢大面積的滿足。

現(xiàn)在都是“禁墅令”，不讓你蓋別墅。你要大家都住別墅了，原來的老房子就沒人住了。所以說還是非常有前景的，我說的“三十年白銀增長期”，發(fā)展速度肯定會放慢，土地供應上不去，現(xiàn)在沒有一個城市土地供應到位了，為什么不到位？拆不動！一拆拆個三五年，一個項目、一個村就拆個三五年，你再加上后續(xù)配套，做完了都十年了，這樣才能形成有效供應。像這樣情況就是，以后不可能快速的給你供應土地，這樣的話呢就是一直在積壓土地，制造緊缺，未來的市場不可能像前面那十年放的那么開，所以就說它為“三十年白銀增長期”。