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回顧中國房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)，過去的十年，是中國城市化進程最為迅猛的十年，而今，十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”更是為房地產(chǎn)未來的發(fā)展留下了耐人尋味的空間。在這個新舊交替的時間節(jié)點上，政策調(diào)控呈現(xiàn)出常態(tài)化、深入化和細則化，房地產(chǎn)行業(yè)也正經(jīng)歷著前所未有的根本性變化。

審時度勢，站在新的歷史節(jié)點，2013年4月9日， 2013年一季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50年度排行榜解讀會議在上海成功舉行。此次會議由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會、易居（中國）控股有限公司和上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦，由克而瑞信息集團研究中心承辦。來自全國的知名房地產(chǎn)專家、房企高管、基金券商、業(yè)內(nèi)機構(gòu)及媒體人士200余人齊聚一堂，分享2013年新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)下行業(yè)面臨的新變化新格局，并從整體行業(yè)、企業(yè)業(yè)績排名TOP50、房企銷售目標及把控等多維度探討“新型城鎮(zhèn)化背景下房企發(fā)展之道”。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長、克而瑞信息集團企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理陳嘯天，中信建投證券上海研究所所長蘇雪晶，復(fù)地集團副總裁蔣朝光，分別針對政策、宏觀環(huán)境、市場、企業(yè)等方面作了主題演講。

國五條細則整體比較弱， 調(diào)控影響可能持續(xù)六個月

2月底、3月初出臺了國五條相關(guān)政策，很多人著急買房子賣掉，大量項目日光、夜光，甚至一兩個小時就搶光，上海成交7萬套二手房……這樣的消息層出不窮，整體市場異?；鸨?。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從1、2月份情況看，同比增長40%-50%，3月份又是一個火爆上升，一季度整體應(yīng)該比去年同期上漲50%以上，整個市場規(guī)模還在創(chuàng)新高。

對于最近熱議的國五條等相關(guān)調(diào)控政策，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱表示：“實施細則已陸續(xù)出臺，整體看比較弱，比國五條出臺在氣勢上削弱很多，只有北京、上海相對和國五條整體基調(diào)相符，只有很少數(shù)城市把限購范圍擴大。”對于謠傳不斷的房產(chǎn)稅，丁祖昱也明確表示：“房產(chǎn)稅早晚要出。我認為這將是本屆政府必須要出臺的重要稅種，對未來穩(wěn)定中國整體房地產(chǎn)市場，改變中國人住房消費觀念以及讓限購逐步退出有重大作用，這可能是未來最大的政策準備，也是未來影響房地產(chǎn)的重要政策”。

對于政策對今年樓市的影響，丁祖昱認為：“此次國五條及細則對市場影響周期將持續(xù)三——六個月，二季度必定有影響，還要看后續(xù)政策，特別是二套房政策，但這個周期不會太強，基本到三季度中期——8月份，政策因素就基本能被消化掉，整體市場還將會有年末行情，類似于去年底的市場”。

行業(yè)集中度越來越高，中小企業(yè)不進則退

基于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勢的品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致資源進一步向龍頭房企集中，強者恒強，行業(yè)集中度越來越高。

這直接體現(xiàn)在《2013年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單中，從上市房企銷售集中度來看，前十強企業(yè)已經(jīng)達到14.88%，一季度銷售業(yè)績在100億以上的企業(yè)已經(jīng)有14家，過去在三、四年前全年突破100億也僅14家企業(yè)，而且這14家企業(yè)約有2700億成交額，與去年同期相比上升了91%，大企業(yè)越來越大。而且典型的是，國有企業(yè)平均增長速度比民營企業(yè)要快。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長、克而瑞信息集團企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理陳嘯天表示：“有一個基本的規(guī)律，如果行情不好的情況下，我們會發(fā)現(xiàn)最前面的企業(yè)占的比重越高，因為集中度往上走，行情越不好，越是大企業(yè)成長越快”。

在今天強者恒強的環(huán)境下，集中度不斷提升的情況下，大企業(yè)跑得越來越快，中小型企業(yè)到底怎樣思考未來盈利模式和企業(yè)風(fēng)險的規(guī)避。中信建投證券上海研究所所長蘇雪晶在《成長型地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路》的主題發(fā)言中強調(diào)：“不成長就會被邊緣化，首先是土地儲備的質(zhì)量和區(qū)位優(yōu)勢直接決定了未來的格局，其次城市深耕是每個想在區(qū)域做大，或者每個想在自己層面做大做強的成長性公司必備的能力”。

新型城鎮(zhèn)化是未來行業(yè)發(fā)展最核心動力，重點關(guān)注二、三線城市機遇

城鎮(zhèn)化在過去十年每年發(fā)展1%左右，到2012年中國城市化率約52%。房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年發(fā)展，以前70%左右依靠土地財政的地方發(fā)展模式難以持續(xù)，特別我們看到一線城市現(xiàn)在土地供應(yīng)越來越小，房地產(chǎn)行業(yè)似乎面臨前所未有的困局。新十年，李克強總理屢次明確強調(diào)城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟增長的強勁動力。城鎮(zhèn)化到底給房地產(chǎn)行業(yè)能帶來哪些機遇？

復(fù)地集團副總裁蔣朝光表示：“從三個方面來看，一個是城鎮(zhèn)化催生大量剛性需求包括改善需求。第二個，在城鎮(zhèn)化過程當中，北京、上海等大城市土地資源越來越少，人力成本越來越高，產(chǎn)業(yè)、資源也在轉(zhuǎn)移到一些二三線重點城市，包括北方一些重點核心城市，我相信更多二三線城市面臨著發(fā)展機遇。三是老齡化是一個大概念，是統(tǒng)計學(xué)概念，中國地域太廣，在不同的區(qū)域也是非均衡分布，所以不同區(qū)域適合不同產(chǎn)品，找到適合市場定位，發(fā)達地區(qū)像浙江、上海、廣東、福建、北京，隨著外來青年勞動人口的遷移進入，使得局部老齡化問題得到改善”。

在未來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的背景下，經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度將降低，新興城鎮(zhèn)化將著力改善民生，注重發(fā)展方式，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，同時支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、動力、投資、消費需求依然存在，尤其是剛性和改善型購房需求仍將大量存在，對企業(yè)來說機會依然很多。