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本周視點本周樣本城市銷售環(huán)比下降16.4%。盡管有清明節(jié)的因素，但我們預(yù)計4月份樣本城市的銷售面積將較3月環(huán)比顯著下降。如果經(jīng)濟是處于復蘇的過程之中（至少不是進入新的衰退），那么銀行對于較基準利率定價有下浮的個人按揭貸款業(yè)務(wù)的積極性就會下降。即使沒有房地產(chǎn)調(diào)控，沒有貨幣政策的調(diào)整，此階段按揭貸款的加權(quán)平均利率會可能緩慢上升，帶動購房成本提高。2012年12月，按揭貸款加權(quán)平均利率為6.22%，較2012年三季度緩慢提升了0.02個百分點。我們預(yù)計，2013年一季度的按揭貸款加權(quán)平均利率將繼續(xù)提升，并有可能超過2012年三季度的水平。造成這一現(xiàn)象的原因并不是政策執(zhí)行不力，而是經(jīng)濟弱復蘇過程中銀行對個人住房貸款資產(chǎn)依賴度的下降，以及房價上漲預(yù)期之下二套房購買人群占比緩慢增加。按揭貸款利率的溫和上行，會使得商品房銷售面積溫和下行。但是，只要按揭貸款利率的上行并不伴隨著加息和上調(diào)大多數(shù)貸款（主要是首套房）的首付，其對商品房銷售面積的影響就應(yīng)該是溫和的。

開發(fā)企業(yè)定價和推貨是影響商品房銷售面積的另一重要因素。3月份，根據(jù)百城房價指數(shù)統(tǒng)計，房價上漲的城市數(shù)量上升到了84個，房價環(huán)比增幅超過了1%。3月份，全市場供求比顯著下降，這可能是造成3月份房價出現(xiàn)明顯上漲壓力的主因。但是，開發(fā)企業(yè)所面臨的融資成本并無繼續(xù)下行的跡象，政策的不確定性并未消除，2012年主要企業(yè)的新開工并未大幅下降，并不存在無貨可賣的情況。我們認為，進入4月之后，企業(yè)會理性定價和積極推盤，從而有利于市場軟著陸。

國五條在3月份形成了“末班車”式的恐慌效應(yīng)。這種恐慌效應(yīng)使很多城市的二手成交在3月份達到歷史新高。2013年3月份，北京2手住宅網(wǎng)簽達到43780套，合415萬平米，同比和環(huán)比均巨幅增長。今天北京可銷售的一手期房住宅只有449萬平米，一手現(xiàn)房住宅有337萬平米。3月份恐慌成交，明顯消化了一部分剛性需求，緩解了市場之前的供求緊張矛盾，有利于市場軟著陸。

我們今天看好地產(chǎn)股，就是基于市場軟著陸的預(yù)測。如果行業(yè)基本面脫離了軟著陸的軌跡，則說明我們的預(yù)測是錯誤的，需要對地產(chǎn)股謹慎。如果未來樣本城市的銷售面積繼續(xù)維持環(huán)比正增長，房價上漲壓力有增無減，房價上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加，那么行業(yè)所面臨的輿論壓力將繼續(xù)對估值施壓。如果未來樣本城市的銷售大幅下滑，造成市場擔心2014年業(yè)績的可靠性，地產(chǎn)股也是缺乏催化劑的。

我們相信，房價環(huán)比增速已在3月份見頂，銷售速度會溫和回落，市場供應(yīng)指數(shù)不會進一步下降，調(diào)控政策會以差別化的方式落實。當前分析師對企業(yè)的盈利預(yù)測是可靠的，政策也沒有加碼的必要和空間。因此，我們看好龍頭地產(chǎn)股的估值繼續(xù)提升，預(yù)計主要龍頭地產(chǎn)股有望在4月份貢獻超額收益。

過去幾個月，研究者關(guān)注的焦點一直都是政策，而不是成交數(shù)據(jù)。但我們認為，從現(xiàn)在起市場的焦點會轉(zhuǎn)回到銷售數(shù)據(jù)上來。在當前的估值環(huán)境下，對地產(chǎn)股悲觀的大多數(shù)投資者都有一個假定：中國房地產(chǎn)市場必然一調(diào)就死，一放就亂，不存在軟著陸的可能性。2008到2011年短暫的調(diào)控經(jīng)驗，被悲觀的投資者認為是常態(tài)。但我們相信，中國房地產(chǎn)市場軟著陸是可以存在的，而且2013年就將是一個軟著陸的年份。