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3月最后兩天，北京、上海、重慶、天津等一線城市先后出臺(tái)地方版國(guó)五條細(xì)則，加上此前廣東公布的調(diào)控細(xì)則，以及國(guó)務(wù)院規(guī)劃出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從中央到地方，從限購(gòu)、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調(diào)控政策升級(jí)為“史上最嚴(yán)”。然而，十年九調(diào)，中國(guó)的房?jī)r(jià)是越調(diào)越調(diào)越高。因此，對(duì)于中央和地方的調(diào)控組合拳能否再次阻擋房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，公眾的質(zhì)疑聲仍然不斷。

對(duì)此，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫做客北京星空地產(chǎn)網(wǎng)星空面對(duì)面，解讀地方版國(guó)五條細(xì)則。他認(rèn)為，對(duì)比地方版國(guó)五條細(xì)則，北京版的力度最大，房?jī)r(jià)也會(huì)必然下降。

北京細(xì)則力度最大，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)盡快明確

北京星空地產(chǎn)網(wǎng)：3月30日，北京上海重慶同時(shí)發(fā)布了地方版的國(guó)五條細(xì)則，您認(rèn)為哪個(gè)地方的力度最大？北京版細(xì)則與您預(yù)期中的細(xì)則有哪些不同？

吳其倫：從這幾個(gè)地方的細(xì)則來(lái)看，北京的力度是最大的。無(wú)論是從限購(gòu)的從嚴(yán)還是二套房貸的收緊以及針對(duì)單身人士的限購(gòu)，這是其它城市都沒(méi)有的。

跟我預(yù)期中的內(nèi)容差不多，但有一點(diǎn)不是很滿意。有些部分內(nèi)容需要表明態(tài)度但并沒(méi)有表明。例如，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，到目前為止，北京上海在房?jī)r(jià)方面的解讀為保持穩(wěn)定，但并未明確指出房?jī)r(jià)的漲幅和跌幅是多少，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)作用不是很明顯。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)方面，我還是希望政府能夠盡快盡早給出一個(gè)說(shuō)法。

厘清對(duì)于房屋原值測(cè)算的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

北京星空地產(chǎn)網(wǎng)：北京是在2007年開(kāi)始執(zhí)行嚴(yán)格的網(wǎng)簽制度，那在之前的房子很難確定房屋原值。因此在征收20%的個(gè)稅的時(shí)候，是不是會(huì)存在某些可以操作和作弊的空間？

吳其倫：關(guān)于5年之后免征20%個(gè)稅的提法，我認(rèn)為北京政府受到了輿論界的影響。這對(duì)于普通老百姓是一件好事，但不利于調(diào)控效果，因?yàn)檫@條內(nèi)容沒(méi)有從根本上遏制投機(jī)性需求。

房屋的原值核定與網(wǎng)簽沒(méi)有太大聯(lián)系。從1998年實(shí)施房改以來(lái)，所有的房屋基本是有歷史成交數(shù)據(jù)的。將利息、裝修等全部算在原值的范圍內(nèi)，這是很多民眾和媒體對(duì)房屋的原值核算的一個(gè)誤解，可能性不大，最多是將當(dāng)年房屋購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格加以相關(guān)的稅收作為房屋原值的評(píng)估部分?；谶@一點(diǎn)，想作弊和造假是很難的。

30號(hào)所出臺(tái)的只是一個(gè)指導(dǎo)性的意見(jiàn)，在執(zhí)行的過(guò)程中還會(huì)逐步出臺(tái)詳細(xì)的方案。按照慣例來(lái)看，政府的指導(dǎo)性文件出來(lái)以后，相關(guān)部門(mén)各個(gè)區(qū)縣一般會(huì)在一周到半個(gè)月的時(shí)間出臺(tái)執(zhí)行的方案。

控制改善性需求是對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)

北京星空地產(chǎn)網(wǎng)：北京國(guó)五條細(xì)則中關(guān)于二套房提高首付比例，如果真像傳言的那樣首付比例提至七成，有人擔(dān)心會(huì)誤傷部分改善性需求，您同意這個(gè)觀點(diǎn)嗎？

吳其倫：關(guān)于二套房首付七成和貸款利率1.3倍，這種說(shuō)法源于兩會(huì)之前，實(shí)施的可能性比較大。這樣才能從根本上抑制投機(jī)性需求。

至于誤傷改善性需求的說(shuō)法，這是很多專(zhuān)家和業(yè)界人士提出的觀點(diǎn)。從目前來(lái)講，不讓購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)改善性住房，恰恰是對(duì)他們的保護(hù)。作為改善性購(gòu)房者，他們不是高收入人群?？赡苄枰嗄甑呐?，才能積累一部分資金，把小房換成大房。如果政府鼓勵(lì)改善性需求的話，他們多年的積累投進(jìn)去之后就會(huì)縮水。讓多年的積蓄去買(mǎi)本來(lái)不該買(mǎi)的高價(jià)房，這才是真正地傷害。我的觀點(diǎn)是，控制這部分改善性需求，延長(zhǎng)改善時(shí)間，反而是對(duì)他們的保護(hù)。

利用開(kāi)發(fā)貸刺激開(kāi)發(fā)商增加中小戶型供應(yīng)，必將利于調(diào)控顯效

北京星空地產(chǎn)網(wǎng)：北京版國(guó)五條細(xì)則中最引人注意的是單身限購(gòu)、二套房提高首付比例和征收20%的個(gè)稅，但是細(xì)則中還有一個(gè)比較新的提法是，增加普通商品房的供應(yīng)，對(duì)于這條細(xì)則您有什么看法？

吳其倫：這個(gè)政策在新國(guó)五條中已經(jīng)明確規(guī)定，在細(xì)則中也做了一個(gè)補(bǔ)充。90平方米以下戶型占70%的項(xiàng)目?jī)?yōu)先給予開(kāi)發(fā)貸。很多人認(rèn)為這與之前提出的90/70是一脈相承，其實(shí)它們完全是兩個(gè)概念。當(dāng)年的90/70只是一個(gè)指導(dǎo)性文件，在實(shí)際操作過(guò)程中一直沒(méi)有做到，而且在銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)把兩套房打通變?yōu)橐惶追康淖龇ā＿@個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有起到很好的作用。

數(shù)據(jù)顯示，2011、2012年很多地方停掉了開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、民間借貸來(lái)融資，增加了融資成本高和風(fēng)險(xiǎn)。而“90平方米以下戶型占70%的項(xiàng)目?jī)?yōu)先給予開(kāi)發(fā)貸”的規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)非常重要。

這個(gè)規(guī)定對(duì)調(diào)控成效也會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。刺激開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中小戶型，市場(chǎng)上的住房套數(shù)會(huì)大幅增加，供應(yīng)量增加，投機(jī)性需求被逼出，改善性需求觀望，自主性需求因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而買(mǎi)不起房。這樣供不應(yīng)求的局面就會(huì)得到徹底改觀，房?jī)r(jià)下跌是必然趨勢(shì)。

影響房?jī)r(jià)走勢(shì)最根本因素是調(diào)控政策，房?jī)r(jià)緩步下跌是最佳狀態(tài)

北京星空地產(chǎn)網(wǎng)：之前您在相關(guān)的采訪中說(shuō)五年房?jī)r(jià)將會(huì)下跌40-50%，您認(rèn)為下跌的根據(jù)是什么？

吳其倫：決定房?jī)r(jià)的漲跌最主要的因素是人們的心理預(yù)期，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府官員、投資客等這些人的心理預(yù)期決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最根本的因素是調(diào)控政策。中央的政策會(huì)讓地方官員考慮自己的未來(lái)發(fā)展、職務(wù)升遷、政績(jī)工程等等，在這種情況下，地方政府會(huì)考慮執(zhí)行中央的調(diào)控政策。

地方政府一旦全力執(zhí)行中央的調(diào)控，與開(kāi)發(fā)商間的利益鏈條就不會(huì)那么緊密。投機(jī)及投資性購(gòu)房需求將被完全逼出場(chǎng)外，改善性需求導(dǎo)致觀望，自主性需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而買(mǎi)不起房。這樣會(huì)改變供不應(yīng)求的局面，市場(chǎng)需求會(huì)降至冰點(diǎn)。

如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生不利的影響，這也是中央不想看到的。另外，從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，每個(gè)人對(duì)政策對(duì)市場(chǎng)的判斷不同，并不是所有的人都認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，當(dāng)房?jī)r(jià)下降10%左右時(shí)，有人會(huì)接盤(pán)。如果每年下跌10%左右，五年累計(jì)就是50%。我的判斷是五年后，一二線城市下跌50—60%，三四線城市下跌40—50%，縣級(jí)城市下跌30—40%。

四月中下旬或?qū)⒐挤慨a(chǎn)稅試點(diǎn)名單，北京或?qū)⒃诹?/strong>