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在“國五條”出臺(tái)后，為了避免繳納20%的住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，在一些城市出現(xiàn)了市民“搶閘”過戶的壯觀場面。與此同時(shí)，各地最新出臺(tái)的細(xì)則，對(duì)“能核實(shí)房屋原值的應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅”這個(gè)“國五條”要求，無一不表現(xiàn)出“曖昧”的態(tài)度。

其實(shí)，對(duì)決策部門來說，在對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓“核定征收”1%和“據(jù)實(shí)征收”20%之外，或許還有一條路可走，那就是根據(jù)近年來房價(jià)上漲的情況，對(duì)難以核定房屋原值的二手房轉(zhuǎn)讓，通過適當(dāng)調(diào)整核定征收“應(yīng)稅所得率”的辦法，縮小目前在1%核定征收和20%據(jù)實(shí)征收兩種計(jì)稅方式之間造成的巨大稅負(fù)差距，以改變目前二手房交易中稅負(fù)嚴(yán)重失衡的情況，緩和二手房交易中存在的強(qiáng)烈避稅沖動(dòng)。

在我國稅收實(shí)際征管中，對(duì)于個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，在不能提供房地產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)及合理費(fèi)用情況下，即稅務(wù)部門難以計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照規(guī)定，允許簡化計(jì)算，即對(duì)轉(zhuǎn)讓收入全額進(jìn)行核定征收。其計(jì)稅公式是：應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%(稅率)。

但在可以準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)原值時(shí)，其計(jì)稅公式則是：應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得×20%(稅率)。

也就是說，現(xiàn)在大家常說的二手房轉(zhuǎn)讓核定征收1%的個(gè)稅，與據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)稅，兩者在稅率上其實(shí)是一致的，都是20%，只不過，在核定征收時(shí)，計(jì)算稅額的公式中多了個(gè)“應(yīng)稅所得率”，在稅務(wù)界，“應(yīng)稅所得率×稅率”，被稱之為“征收率”。在廣州，這個(gè)“應(yīng)稅所得率”是5%，相對(duì)應(yīng)地，“征收率”即為1%。

對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓核定征收時(shí)，廣州早在2005年已確定“應(yīng)稅所得率”為5%。這5%的“應(yīng)稅所得率”是怎樣定出來的？當(dāng)年市地稅局曾公開解釋：5%的“應(yīng)稅所得率”，是根據(jù)廣州往年二手房交易情況的數(shù)據(jù)，如交易價(jià)格、購房成本、合理費(fèi)用等得出的二手房交易的平均利潤率。當(dāng)時(shí)市地稅局還表示，5%的“應(yīng)稅所得率”并非一成不變，有可能根據(jù)二手房市場變化的情況，如二手房炒作過火時(shí)提高“應(yīng)稅所得率”。

然而，之后多年來，由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，地方政府樓市調(diào)控政策也幾經(jīng)反復(fù)，因此，盡管許多城市二手房價(jià)格一路走高，但在像廣州這樣的城市，5%的“應(yīng)稅所得率”一直都沒有做出調(diào)整。時(shí)至今日，是否到了該重新檢視這個(gè)“應(yīng)稅所得率”的時(shí)候了呢？

若調(diào)整“應(yīng)稅所得率”，可縮小“核定征收”和“據(jù)實(shí)征收”兩種計(jì)稅方式的巨大差距，但與此同時(shí)，也會(huì)令部分“核定征收”的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)變重，因此必須慎重。至于“應(yīng)稅所得率”定在多少才合理，建議稅務(wù)部門可把這幾年的物價(jià)上漲、投資成本、物業(yè)成本等都適當(dāng)?shù)赜?jì)算在其中，并公開測算依據(jù)，以數(shù)據(jù)服人。

事實(shí)上，套用“應(yīng)稅所得率”的算法，在現(xiàn)實(shí)操作中有一定的便利優(yōu)勢，這種“化繁為簡”的思路能否延伸一下？比如說，對(duì)于“據(jù)實(shí)征收”的二手房轉(zhuǎn)讓，時(shí)下有人質(zhì)疑“轉(zhuǎn)讓所得”很難精確計(jì)算，因?yàn)椤稗D(zhuǎn)讓所得”并非簡單的賣出價(jià)減去買入價(jià)，還應(yīng)剔除按揭成本、裝修成本、稅費(fèi)成本等，而相關(guān)單據(jù)未必齊全，那么，能否在這方面也允許選擇“簡化計(jì)算”，設(shè)置一定的扣除比率呢？