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3月底4月初，為各地國五條細則出臺的時間段，截止3月31日，已經(jīng)有上海、北京、深圳、重慶、合肥、天津、南京、西安、廈門等17個城市已發(fā)布各自地方版的“新國五條”細則內(nèi)容。盡管各地細則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。各地“新國五條”細則具有哪些特征，未來調(diào)控手段和方式上將產(chǎn)生哪些變化？這些細則的出臺對于市場將產(chǎn)生哪些影響？

堅持“去投機化”，“新國五條”為限購退出房地產(chǎn)市場做鋪墊

從堅決抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲的角度來講，一線城市以及部分二線城市如重慶等，基本上在強化原有的以限購為主的行政化調(diào)控手段同時，特別強調(diào)嚴格執(zhí)行新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等經(jīng)濟調(diào)控措施，甚至出臺嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款等從嚴措施。

本人認為，從影響的角度來看，大多數(shù)城市的新“國五條”細則內(nèi)容，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟手段相配合，在一定時間內(nèi)起到繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場“去投機化”的目的。

現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟手段、市場手段并行使用，可以說，是為以后行政化手段退出提供一個市場緩沖期。換句話說，“新國五條”細則以及各個地方政府版本的細則內(nèi)容，無論怎么變化，其實，總體上仍然會使以經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控為主，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。

從這個角度來講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復和強調(diào)。筆者認為，經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控將深遠影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。

具體來講，從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對短期內(nèi)(5年內(nèi)尤其是1-2年的短期投機客)投機行為而征收的一個資本利得稅，通過這個稅收動作一定程度上會將短期內(nèi)投機性的購房者或投機客擠出房地產(chǎn)市場，防止整個房地產(chǎn)市場再把房產(chǎn)本身當做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

關于個人住房房產(chǎn)稅改革試點，也就是房產(chǎn)稅稅率、征收對象范圍的擴圍及深入開展，筆者認為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由上海、重慶擴圍到其他主要省會級城市已成定局，由新房轉(zhuǎn)向二手房，有存量高端轉(zhuǎn)向整體市場全部，整體房地產(chǎn)市場開征房產(chǎn)稅已為大局，只不過推進的進度及市場影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進。

從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

總之，此次政策主要是通過此次政策的強化與經(jīng)濟手段的中長期的使用，遏制投機性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求，從而穩(wěn)定房價上漲的預期，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

本人認為，從短期內(nèi)來講，總體上是通過現(xiàn)有階段“新國五條”細則及各地方版的細則的出臺，為今后以稅費調(diào)節(jié)為主的長效性調(diào)控機制逐漸形成和出臺提供一個市場緩沖期，也是為以后以限購為主的行政化調(diào)控手段退出房地產(chǎn)市場提供市場鋪墊。

從短期對于市場影響角度來說，地方版新國五條細則的落地出臺，短期內(nèi)勢必會導致房地產(chǎn)市場重回冷靜與思考期，短期內(nèi)“觀望”與市場停滯也屬于正?，F(xiàn)象。筆者認為，這對于穩(wěn)定短期內(nèi)市場供求關系和房價上漲預期會起到非常重要的作用，同時，這段時期也為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

政策重申不是簡單強調(diào)，實為為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”

盡管多數(shù)政策仍然為原有政策強調(diào)，但是，政策重申不是簡單強調(diào)，從調(diào)控手段和目的來看，比如通過增加土地市場供應、保障性住房的供應、增加中小套型住宅的供應、加大中小套型戶型貸款的政策支持，通過限地價競房價，同時，通過加強市場監(jiān)管，引導輿論和市場預期等多角度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系與市場秩序。

本人認為，總體上來說，強化性的政策主要是通過此次政策的重申，滿足自住需求，在堅持原有行政化調(diào)控手段的同時，通過保障房與商品房雙軌制市場化的操作方式，緩解商品房市場供求關系緊張的局面，穩(wěn)定市場預期。也是通過此次市場化的手段的過渡，為以后經(jīng)濟手段長效性政策執(zhí)行、限購退出提供一個穩(wěn)定的市場緩沖期。

從各地房價控制目標的角度來講，除了基本政策上延續(xù)新“國五條”細則內(nèi)容，各地房價控制目標基本也和當?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結合在一起。比如合肥2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。從這個角度來說，此次地方版的新國五條細則也就是意味著全年房價盡管不能上漲過快，但是上漲的預期和趨勢是既定的。在這樣的市場背景下，各部門主要是通過落實穩(wěn)定房價工作責任制政策的強化，遏制今年第一季度以后房價過快上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定房價上漲的預期?？傮w上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關系和房價，為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

“新國五條”行政化措施“階段性”的收緊不得已而為之

關于當前一部分城市行政化措施“階段性”的收緊，比如北京市新國五條細則內(nèi)容中“本地戶籍單身限購一套住房”，實屬短期內(nèi)為了控制炒作房價的市場行為，緩解較為緊張的供求關系不得已而為的行政化措施，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，短期內(nèi)勢必會傷害一部分本地戶籍的單身實際自住需求。但總體來看，短期內(nèi)這項政策對于遏制投機行為，讓住房回歸自住價值具有一定的調(diào)節(jié)作用。從執(zhí)行時間周期來看，總體上也是一個短期內(nèi)過渡性的政策，并不具備長期執(zhí)行的條件，一個理由是短期內(nèi)市場可以通過假結婚或其他手段規(guī)避單身限購的政策，另外一個理由，也是非常重要的理由，那就是通過此項政策以及限購等行政化措施，總體上穩(wěn)定當前市場環(huán)節(jié)，穩(wěn)定漲價預期，為將來長效性的調(diào)控機制出臺爭取時間。

經(jīng)濟手段、市場手段調(diào)控會“階段性”穩(wěn)步推進

關于一部分城市尚未出臺嚴格執(zhí)行新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，比如合肥市，還有的城市只提出了房價控制目標以及簡單的原有政策重申，其他措施并沒有涉及，可以說是一個MINI新國五條細則，比如南京市、西安市，筆者認為，一定程度上來講，類似于南京、合肥這些城市市場環(huán)境相對穩(wěn)定、健康，當前房價過快上漲的跡象并沒有出現(xiàn)，從短期內(nèi)來看，出臺這些政策遏制投資性投機性需求沒有必要。

但是，這并不代表今后這些城市房地產(chǎn)調(diào)控手段和措施不會就此而止，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴圍，對于省會城市或直轄市來講，這是遲早要執(zhí)行的，只不過從市場環(huán)境、房產(chǎn)稅、二手房交易20%增值稅等多角度來考慮，暫時這些城市可以避免這些經(jīng)濟手段首先的執(zhí)行。

本人認為，從未來趨勢來講，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，短期內(nèi)不涉及這些經(jīng)濟手段和措施并不是政策與市場的趨勢，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴圍等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)的措施都會“階段性”穩(wěn)步推進，最終通過以經(jīng)濟手段、市場手段為主的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。