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4月初，各自地方版的“新國五條”細(xì)則已發(fā)布完畢。 “新國五條”細(xì)則當(dāng)中房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計(jì)算方法并沒有給出明確的執(zhí)行細(xì)則，國稅總局也將這個(gè)執(zhí)行細(xì)則權(quán)限下放到地方政府。
 
房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計(jì)算方法六步走
 
從目前來看，各地方政府目前還尚沒有明確表態(tài)房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計(jì)算方法到底怎么執(zhí)行。這有可能成為這個(gè)政策短期內(nèi)難以落地的原因之一。

筆者與業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，基本上總結(jié)了一套思路，現(xiàn)在將總結(jié)成果匯總出來如下，僅供參考。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)原值核定以及二手房交易20%增值稅計(jì)算方法可以分為六步走：

第一、根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸延蟹慨a(chǎn)信息交易系統(tǒng)進(jìn)行查詢進(jìn)行核定；

第二、無法通過交易系統(tǒng)核定的房產(chǎn)，可以直接按照房產(chǎn)購買時(shí)毛坯市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行評(píng)估，政府可以以略高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)（5-10%）基礎(chǔ)上進(jìn)行差額計(jì)算，這樣投資客或二手房的賣方也不會(huì)有什么意見。

第三、裝修費(fèi)用變數(shù)太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關(guān)于裝修費(fèi)用交易問題。

第四、貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)可以當(dāng)做成本，征稅前應(yīng)在進(jìn)行差額計(jì)算之后扣除這些成本；

第五、物業(yè)管理費(fèi)不計(jì)算成本內(nèi)容，原因很簡單，投資客或購房者已經(jīng)享受了物業(yè)管理管理服務(wù)，已經(jīng)消費(fèi)的不做成本考慮。

第六，理順?biāo)悸罚喊凑彰鞣慨a(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行差額計(jì)算，扣除貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)之后，再進(jìn)行20%增值稅的征稅。
 
弱化房產(chǎn)投資屬性，讓房產(chǎn)回歸自住價(jià)值
 
此次新國五條細(xì)則及各地方政府版的調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局及未來走勢(shì)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對(duì)短期內(nèi)（5年內(nèi)尤其是1-2年的短期投機(jī)客）投機(jī)行為而征收的一個(gè)資本利得稅，并且這個(gè)資本利得稅也將呈現(xiàn)出梯度特征，對(duì)于持有套數(shù)越多、時(shí)間越短的短期內(nèi)投機(jī)客，將通過這個(gè)稅收動(dòng)作降低其短期內(nèi)投機(jī)的空間。

同時(shí)，對(duì)于中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，二手房交易20%增值稅的征收可以適當(dāng)減免，或根據(jù)持有房產(chǎn)年限長短、套數(shù)多少進(jìn)行梯度化設(shè)計(jì)，最終使中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)，

總體上來講，通過20%增值稅的征收將短期內(nèi)投機(jī)性的購房者或投機(jī)客擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。