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“因?yàn)閲鍡l而離婚，那說明把財(cái)產(chǎn)看得比婚姻重。其實(shí)，沒有一個(gè)地方政府真心希望房價(jià)降。投資房地產(chǎn)看城鎮(zhèn)化，看人口，看資金，最后看央行?！敝袊禺a(chǎn)大河研究院約知名財(cái)經(jīng)評論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀與大家深度交流，共同解讀城市人居及鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)狀、前景，3月30日上午在思念·果嶺國際社區(qū)舉行，活動由中國地產(chǎn)大河研究院主辦，爾雅企業(yè)家讀書會、黃河大觀聯(lián)合大河樓市共同承辦。

A無關(guān)調(diào)控 房價(jià)該漲還是漲

“國五條中的20%個(gè)稅完全不專業(yè)?！泵鎸δ壳懊刻毂徊毮康膰鍡l細(xì)則，葉檀有自己的看法，她認(rèn)為，供求關(guān)系決定房地產(chǎn)市場是個(gè)謬論，房地產(chǎn)市場的漲跌是由貨幣發(fā)行量所決定的，可以預(yù)料的是，成倍增長的貨幣必然推動房價(jià)的上升，過于寬松的貨幣政策將造成資產(chǎn)泡沫。貨幣發(fā)行量幾年之間上漲了幾倍，房價(jià)也隨之上漲了幾倍，沒有杠桿就沒有高房價(jià)。

目前對于調(diào)控而言，葉檀認(rèn)為，最困難的是房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內(nèi)的一線城市，是去年以來的房價(jià)上漲熱點(diǎn)區(qū)域，其他沿海城市如廈門等城市，房價(jià)也處于急速上升的通道之中。與此同時(shí)，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場，需要的是不同的調(diào)控手段，在保持當(dāng)?shù)厥袌龇€(wěn)定的同時(shí)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加保障房供應(yīng)，抑制投資投機(jī)需求的過快增長。

B牛市中20%會轉(zhuǎn)嫁給購房者

“前段時(shí)間國五條廣東細(xì)則出臺。這一細(xì)則是含糊的，我甚至覺得這只能算是‘粗條’，這個(gè)‘粗條’里充滿了立即、過快、嚴(yán)格等難以定量的詞匯，給實(shí)際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的個(gè)稅上，甚至沒有提及20％這一數(shù)據(jù)，只是表示嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，我很難理解，新政中20％是政府的規(guī)定，而以往按照原交易總房價(jià)1％的稅率進(jìn)行征收也是國家明文的豁免規(guī)定。我就想問問廣東的朋友，你們理解得了嗎？”對于率先出臺國五條細(xì)則的廣東太過模糊，葉檀表示了極度的不理解。她表示，其他限地價(jià)、競房價(jià)、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策；年底地級以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為未來實(shí)行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。

“新政征收20％的個(gè)稅嚴(yán)格執(zhí)行，不會推高房價(jià)，可以肯定，即使沒有20％的個(gè)稅，房價(jià)該漲的地區(qū)照樣會漲?！比~檀認(rèn)為，房價(jià)主要由貨幣、收入、通脹預(yù)期推動，而不是由稅收推動。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下，房地產(chǎn)依然會作為居民主要的避險(xiǎn)品種受到青睞，在房地產(chǎn)牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，在房地產(chǎn)熊市中，20％將成為賣家的成本減少賣家的收益。國五條推向市場后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期，這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開始的房價(jià)上升的延續(xù)，而非因?yàn)檎鞫悓?dǎo)致的房價(jià)上升，相反，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場二手房交易將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期。

C房產(chǎn)稅或很快出臺

全國聯(lián)網(wǎng)明年6月完成

“開征房產(chǎn)稅已經(jīng)多次進(jìn)入全國人大的報(bào)告中，今年的人大報(bào)告中再次明確地提出了要盡快實(shí)施房產(chǎn)稅制度的要求。而前幾日國務(wù)院辦公廳在下達(dá)的通知中明確表示要在2014年6月底之前建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這個(gè)我想就是有助于推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了條件。”

根據(jù)國務(wù)院辦公廳3月28日發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求各地區(qū)、各部門用3年至5年時(shí)間完成《方案》提出的各項(xiàng)任務(wù)。其中2013年完成的任務(wù)共29項(xiàng)，2014年完成的任務(wù)共28項(xiàng)，2015年完成的任務(wù)共11項(xiàng)，2017年完成的任務(wù)共4項(xiàng)。根據(jù)通知要求，中國將實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。