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3月30日，上海國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，上海市發(fā)布關(guān)于本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》實(shí)施意見(jiàn)的通知，通知確定2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，二手房交易嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)人所得稅等。

那么，上海版“新國(guó)五條”細(xì)則對(duì)于市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？筆者逐條進(jìn)行了分析。

一、明確2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。根據(jù)本市居民人均可支配收入增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、物價(jià)水平，2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。

各區(qū)縣、各有關(guān)部門要堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家和本市各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，切實(shí)承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)的責(zé)任。確保政策落實(shí)到位，目標(biāo)任務(wù)完成。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此項(xiàng)政策基本為新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容的強(qiáng)調(diào)，主要是通過(guò)此次政策的強(qiáng)化，遏制今年第一季度房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的跡象，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期?？傮w上，是通過(guò)現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)，為長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”。

二、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市的住房限購(gòu)措施和相關(guān)操作口徑。房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、民政等部門要加快研究建立購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購(gòu)房人納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、購(gòu)房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購(gòu)措施的操作流程。

要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查，對(duì)違反規(guī)定的及時(shí)加以制止、糾正。金融管理部門要加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測(cè)和評(píng)估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場(chǎng)變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。繼續(xù)穩(wěn)步實(shí)施個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此項(xiàng)政策里基本可以分為三點(diǎn)內(nèi)容：

第一、原有限購(gòu)限貸政策執(zhí)行條件的強(qiáng)化或補(bǔ)充。如嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款等。

第二、適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

第三、對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。繼續(xù)穩(wěn)步實(shí)施個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。

從影響的角度來(lái)看，上海版新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容，基本上是通過(guò)以限購(gòu)為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟(jì)手段相配合，在一定時(shí)間內(nèi)起到繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投機(jī)化”的目的。

現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段并行使用，可以說(shuō)，是為以后行政化手段退出提供一個(gè)市場(chǎng)緩沖期。換句話說(shuō)，新國(guó)五條細(xì)則以及各個(gè)地方政府版本的細(xì)則內(nèi)容，無(wú)論怎么變化，其實(shí)，總體上仍然會(huì)使以經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控為主，為以后行政化手段退出做鋪墊。

從這個(gè)角度來(lái)講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡(jiǎn)單的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局及未來(lái)走勢(shì)。

具體來(lái)講，從調(diào)控手段角度來(lái)講，二手房交易20%增值稅是主要針對(duì)短期內(nèi)（5年內(nèi)）投機(jī)行為而征收的一個(gè)資本利得稅，通過(guò)這個(gè)稅收動(dòng)作一定程度上會(huì)將短期內(nèi)投機(jī)性的購(gòu)房者或投機(jī)客擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，也就是房產(chǎn)稅稅率、征收對(duì)象范圍的擴(kuò)圍及深入開(kāi)展，筆者認(rèn)為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由新房轉(zhuǎn)向二手房，整體市場(chǎng)全部開(kāi)征房產(chǎn)稅已為大局，只不過(guò)推進(jìn)的進(jìn)度及市場(chǎng)影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進(jìn)。

從房產(chǎn)稅自身來(lái)講，其實(shí)是對(duì)于購(gòu)房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過(guò)稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過(guò)房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

總之，此次政策主要是通過(guò)此次政策的強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)手段的中長(zhǎng)期的使用，遏制投機(jī)性需求，保證合理的自住需求，支持中長(zhǎng)期的投資性需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。從短期內(nèi)來(lái)講，總體上是通過(guò)現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)，為長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”。

三、增加普通商品住房用地供應(yīng)。按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求，結(jié)合實(shí)際，統(tǒng)籌安排編制本市2013年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保證普通商品住房、保障性住房土地供應(yīng)，一季度公布全市年度供地計(jì)劃。規(guī)劃國(guó)土資源等部門要按照計(jì)劃推進(jìn)，確保全年土地供應(yīng)穩(wěn)定、均衡、合理。

規(guī)劃國(guó)土資源部門要會(huì)同發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、房屋管理等部門提出商品住房項(xiàng)目的建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間、住宅產(chǎn)業(yè)化等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。同時(shí)，建立土地出讓前研判制度，完善優(yōu)化土地出讓方案，搞好市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70％以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下，優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過(guò)土地增加供應(yīng)、商品房供應(yīng)，加大中小套型戶型貸款的政策支持，支持以自住需求為主的市場(chǎng)的供應(yīng)比例，滿足自住需求，總體上是在堅(jiān)持原有行政化調(diào)控手段的同時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)化的手段緩解相對(duì)緊張的供求關(guān)系，緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

四、深化完善“四位一體”住房保障體系，全力推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造。要進(jìn)一步推進(jìn)舊住房綜合改造，切實(shí)改善市民居住條件。根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)，確保全年新開(kāi)工建設(shè)、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬(wàn)套、750萬(wàn)平方米，基本建成保障性住房10萬(wàn)套、730萬(wàn)平方米。

要細(xì)化完善保障性住房分配供應(yīng)政策，合理擴(kuò)大廉租住房實(shí)物配租供應(yīng)范圍。優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）、公共租賃住房申請(qǐng)分配工作，完善兩代及以上成年人復(fù)合家庭住房面積核查口徑。

要全面推進(jìn)舊區(qū)改造工作。重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)成片二級(jí)舊里改造，逐步推開(kāi)郊區(qū)城鎮(zhèn)棚戶簡(jiǎn)屋改造。出臺(tái)“城中村”改造政策和措施，并繼續(xù)推進(jìn)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)職工危舊房改造。全年拆除二級(jí)舊里以下房屋70萬(wàn)平方米。推進(jìn)完善大型居住社區(qū)基地內(nèi)市政公建配套設(shè)施，全年完成40個(gè)外圍市政配套項(xiàng)目建設(shè)，加快引進(jìn)教育、衛(wèi)生、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源，確保入住居民基本生活需求。鼓勵(lì)有條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等按照相關(guān)規(guī)定，建設(shè)公共（單位）租賃住房，向符合條件的來(lái)滬務(wù)工人員供應(yīng)。

要開(kāi)展保障性安居工程的全過(guò)程監(jiān)督檢查，確保保障性住房工程質(zhì)量。加快推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化，完善激勵(lì)政策，健全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，構(gòu)建技術(shù)平臺(tái)，加大裝配整體式住宅項(xiàng)目建設(shè)力度。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過(guò)保障性住房供應(yīng)，滿足支持以自住需求為主的市場(chǎng)，通過(guò)保障房與商品房雙軌制市場(chǎng)化的操作方式，總體上緩解商品房市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，總體上是在堅(jiān)持原有行政化調(diào)控手段的同時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)化的手段的過(guò)度，為以后經(jīng)濟(jì)手段長(zhǎng)效性政策執(zhí)行、限購(gòu)?fù)瞥鎏峁┮粋€(gè)穩(wěn)定的過(guò)度緩沖期。

五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為。要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)銷售各項(xiàng)制度規(guī)定，房屋管理與價(jià)格主管部門要加強(qiáng)配合，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)，商品住房銷售方案?jìng)浒笇徍说纫?guī)定。對(duì)預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案?jìng)浒?、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)擅自超過(guò)備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。

房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃國(guó)土資源、金融、財(cái)政、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、工商、公安等部門要研究建立信息共享、聯(lián)動(dòng)配合的工作機(jī)制，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)發(fā)生違反限購(gòu)政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，各有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，在網(wǎng)上簽約資格、土地競(jìng)買、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款、批準(zhǔn)上市、融資等方面予以處罰和限制。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，嚴(yán)格按照不同銷售價(jià)格，確定預(yù)征率，并嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行清算審核和稽查。

房屋管理、工商等部門要聯(lián)合開(kāi)展房屋中介市場(chǎng)的專項(xiàng)治理，重點(diǎn)查處房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料，規(guī)避限購(gòu)措施，騙取購(gòu)房資格的違法違規(guī)行為；對(duì)涉案房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，可暫停網(wǎng)上銷售、責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)；涉嫌犯罪的，按照規(guī)定移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過(guò)短期內(nèi)政策執(zhí)行的從嚴(yán)，監(jiān)管等，防止市場(chǎng)出現(xiàn)炒作房?jī)r(jià)的預(yù)期，總體上通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為，規(guī)范市場(chǎng)行為，緩解商品房市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和走勢(shì)研判。各有關(guān)部門要全面、準(zhǔn)確、及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，正確解讀政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)信息，要及時(shí)、主動(dòng)澄清。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)研與解讀，主動(dòng)發(fā)布信息，破除房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期的炒作，防止市場(chǎng)出現(xiàn)炒作房?jī)r(jià)而出現(xiàn)異常的現(xiàn)象，總體上通過(guò)市場(chǎng)的研判、媒體輿論，緩解商品房市場(chǎng)供求關(guān)系緊張預(yù)期的局面，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。