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3月30日，北京版“國五條”細(xì)則出臺，北京市人民政府辦公廳貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知。

那么，北京版“新國五條”細(xì)則對于市場將產(chǎn)生哪些影響？筆者逐條進(jìn)行了分析。

一、切實承擔(dān)穩(wěn)定房價工作的責(zé)任

(一)高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控、堅決抑制投機(jī)投資性購房，既是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障首都人民群眾住有所居的需要，也是本市實現(xiàn)人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)、推動城市可持續(xù)發(fā)展的需要。當(dāng)前，本市房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期，各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重要性，增強(qiáng)工作的主動性和自覺性，毫不動搖，常抓不懈。

(二)認(rèn)真落實房價控制目標(biāo)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

(三)建立穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。市發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土、稅務(wù)、公安、民政、財政、人力社保、工商等部門要密切配合，加強(qiáng)聯(lián)動，認(rèn)真落實好本部門承擔(dān)的房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)。各區(qū)縣政府要認(rèn)真落實各項調(diào)控措施，切實做好房價穩(wěn)定工作，確保轄區(qū)內(nèi)新建商品住房價格與全市房價控制目標(biāo)總體一致。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重要性，落實房價控制目標(biāo)等措施等政策基本為新“國五條”細(xì)則內(nèi)容的強(qiáng)調(diào)，主要是通過此次政策的強(qiáng)化，遏制今年第一季度房價過快上漲的跡象，穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期。總體上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價，為長效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

二、堅決抑制投機(jī)投資性購房

(四)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施。按照《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(京政辦發(fā)〔2011〕8號)等文件要求，繼續(xù)嚴(yán)格落實住房限購措施。自本通知下發(fā)次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

(五)嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。本市成立專門的購房資格審核機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門，進(jìn)一步完善工作機(jī)制，加強(qiáng)購房資格聯(lián)網(wǎng)審核。嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，暫停網(wǎng)上簽約，責(zé)令限期整改，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。

(六)繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。各商業(yè)銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續(xù)落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放；進(jìn)一步強(qiáng)化購房人貸款資格審核，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。中國人民銀行營業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

(七)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。繼續(xù)推進(jìn)存量房交易計稅價格動態(tài)調(diào)整工作。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，根據(jù)市場情況適時提高定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預(yù)征率，加強(qiáng)預(yù)征和清算管理，加大稽查力度。對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此項政策里基本可以分為四點內(nèi)容：

第一、原有限購限貸政策、購房資格等執(zhí)行條件的強(qiáng)化或補(bǔ)充。如嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款等。

第二、適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

第三、對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。繼續(xù)穩(wěn)步實施個人住房房產(chǎn)稅改革試點，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。

第四、本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

從影響的角度來看，北京版新“國五條”細(xì)則內(nèi)容，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟(jì)手段相配合，在一定時間內(nèi)起到繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場“去投機(jī)化”的目的。

現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段并行使用，可以說，是為以后行政化手段退出提供一個市場緩沖期。換句話說，新國五條細(xì)則以及各個地方政府版本的細(xì)則內(nèi)容，無論怎么變化，其實，總體上仍然會使以經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控為主，為以后行政化手段退出做鋪墊。

從這個角度來講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡單的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。

具體來講，從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對短期內(nèi)（5年內(nèi)）投機(jī)行為而征收的一個資本利得稅，通過這個稅收動作一定程度上會將短期內(nèi)投機(jī)性的購房者或投機(jī)客擠出房地產(chǎn)市場，防止整個房地產(chǎn)市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

關(guān)于個人住房房產(chǎn)稅改革試點，北京出臺房產(chǎn)稅是遲早的事情，出臺之后房產(chǎn)稅稅率、征收對象范圍的擴(kuò)圍及深入開展也是遲早的事情，筆者認(rèn)為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由新房轉(zhuǎn)向二手房，整體市場全部開征房產(chǎn)稅已為大局，只不過推進(jìn)的進(jìn)度及市場影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進(jìn)。

從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場去投機(jī)化，通過稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

關(guān)于本地戶籍單身限購一套住房，實屬短期內(nèi)為了控制炒作房價的市場行為，緩解較為緊張的供求關(guān)系不得已而為的行政化措施，筆者認(rèn)為，短期內(nèi)勢必會傷害一部分本地戶籍的單身實際自住需求。但總體來看，短期內(nèi)這項政策對于遏制投機(jī)行為，讓住房回歸自住價值具有一定的調(diào)節(jié)作用。從執(zhí)行時間周期來看，總體上也是一個短期內(nèi)過渡性的政策，并不具備長期執(zhí)行的條件，一個理由是短期內(nèi)市場可以通過假結(jié)婚或其他手段規(guī)避單身限購的政策，另外一個理由，也是非常重要的理由，那就是通過此項政策以及限購等行政化措施，總體上穩(wěn)定當(dāng)前市場環(huán)節(jié)，穩(wěn)定漲價預(yù)期，為將來長效性的調(diào)控機(jī)制出臺爭取時間。

總之，此次政策主要是通過此次政策的強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)手段的中長期的使用，遏制投機(jī)性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求，從而穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。從短期內(nèi)來講，總體上是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價，為長效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺提供一個“時間窗”。

三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)

(八)穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)。統(tǒng)籌考慮本市人口、資源、環(huán)境因素，保持適度土地供應(yīng)規(guī)模，2013年本市住房用地供應(yīng)計劃為1650公頃。繼續(xù)完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。土地出讓前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項目的住房建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

(九)完善土地市場監(jiān)管。繼續(xù)實行供應(yīng)計劃地塊公布機(jī)制，合理安排土地開發(fā)供應(yīng)節(jié)奏和時序，穩(wěn)定市場預(yù)期。加快存量土地儲備開發(fā)力度，盡快形成實際用地供應(yīng)。對已供應(yīng)的土地，督促盡快開工建設(shè)，加大閑置土地清理、公示、處置力度，密切跟蹤土地供應(yīng)后開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開發(fā)利用的全過程監(jiān)管。

(十)加快普通商品住房供應(yīng)。發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過土地增加供應(yīng)、商品房供應(yīng)，加大中小套型戶型貸款的政策支持，支持以自住需求為主的市場的供應(yīng)比例，滿足自住需求，總體上是在堅持原有行政化調(diào)控手段的同時，通過市場化的手段緩解相對緊張的供求關(guān)系，緩解房價上漲的預(yù)期。

四、加快保障性安居工程建設(shè)

(十一)進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。落實2013年建設(shè)籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務(wù)。二季度前完成項目供地、規(guī)劃等手續(xù)，落實財政資金，三季度確保項目開工建設(shè)。加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，完成“三區(qū)三片”棚戶區(qū)安置房建設(shè)，推進(jìn)新增五片棚戶區(qū)改造。開展非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，繼續(xù)實施1000萬平方米老舊小區(qū)抗震節(jié)能綜合整治和簡易住宅樓改造工程，做好城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)重點村回遷安置房建設(shè)工作。

(十二)加強(qiáng)建設(shè)分配管理。強(qiáng)化城市總體規(guī)劃和土地利用統(tǒng)籌管理，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗收關(guān)，落實工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保與住宅同步交付使用。統(tǒng)一保障性住房申請，完善保障家庭的經(jīng)濟(jì)及住房狀況審核機(jī)制，嚴(yán)肅查處擅自改變用途等違法違規(guī)行為，健全退出機(jī)制，確保公平分配。2013年年底前，各區(qū)縣要將符合條件、有穩(wěn)定就業(yè)的來京外來務(wù)工人員納入公共租賃住房保障范圍。加強(qiáng)保障性住房小區(qū)運(yùn)營管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，切實解決入住家庭后顧之憂。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過保障性住房供應(yīng)，滿足支持以自住需求為主的市場，通過保障房與商品房雙軌制市場化的操作方式，總體上緩解商品房市場供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場預(yù)期，總體上是在堅持原有行政化調(diào)控手段的同時，通過市場化的手段的過度，為以后經(jīng)濟(jì)手段長效性政策執(zhí)行、限購?fù)瞥鎏峁┮粋€穩(wěn)定的過度緩沖期。

五、加強(qiáng)商品房銷售管理

(十三)嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。從工程投資和形象進(jìn)度、交付時限等方面提高商品房預(yù)售許可門檻，具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行制定并發(fā)布。繼續(xù)完善和嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。

(十四)加強(qiáng)商品房銷售價格引導(dǎo)。繼續(xù)總結(jié)完善本市價格引導(dǎo)經(jīng)驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過短期內(nèi)嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，加強(qiáng)商品房銷售價格引導(dǎo)，政策執(zhí)行的從嚴(yán)，監(jiān)管等，防止市場出現(xiàn)炒作房價的預(yù)期，總體上通過加強(qiáng)市場監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為，規(guī)范市場行為，緩解商品房市場供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場預(yù)期。

六、強(qiáng)化市場監(jiān)管和預(yù)期引導(dǎo)

(十五)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。搭建本市房地產(chǎn)企業(yè)信用管理系統(tǒng)，全面整合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門掌握的房地產(chǎn)企業(yè)信用信息，建立和完善信用信息歸集、管理和對外發(fā)布制度，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)行為的聯(lián)動監(jiān)管。

(十六)嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售和哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要密切配合、加強(qiáng)聯(lián)動，加大查處力度。國土部門禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門禁止其通過信托計劃融資，稅務(wù)部門對其強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。

(十七)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，受委托對外發(fā)布真實的房源和價格信息，不得搶占房源信息、哄抬房價和租金等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價，不得利用虛假或使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和方式等進(jìn)行價格欺詐。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展房屋中介市場專項治理工作，加大市場監(jiān)管力度，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。

(十八)合理引導(dǎo)市場預(yù)期。各有關(guān)部門要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析，全面、客觀、及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，主動解讀市場走勢、調(diào)控政策措施及廣大居民關(guān)注的熱點問題，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。加強(qiáng)輿情監(jiān)測和應(yīng)對，對誤導(dǎo)市場、誤報誤讀的不實信息和言論，要及時予以糾正和澄清；問題嚴(yán)重的，應(yīng)追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過短期內(nèi)加強(qiáng)商品房市場的監(jiān)管等，同時，通過對于市場的調(diào)研與解讀，主動發(fā)布信息，破除房地產(chǎn)市場漲價預(yù)期的炒作，防止市場出現(xiàn)炒作房價而出現(xiàn)異常的現(xiàn)象，總體上通過市場的研判、媒體輿論，緩解商品房市場供求關(guān)系緊張預(yù)期的局面，穩(wěn)定市場發(fā)展環(huán)境。

七、加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)

(十九)加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作。按照全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的總體部署和要求，繼續(xù)推進(jìn)本市城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度和基礎(chǔ)信息。認(rèn)真落實國務(wù)院關(guān)于建立完善房地產(chǎn)市場管理長效機(jī)制的要求，立足本市實際，進(jìn)一步探索完善符合首都特點的基本住房制度，完善差別化、多層次的住房需求調(diào)節(jié)機(jī)制，建立科學(xué)穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系，逐步實現(xiàn)住房保障對象應(yīng)保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進(jìn)首都房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通過全國個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為推進(jìn)房產(chǎn)稅進(jìn)行技術(shù)上的鋪墊，也是為以限購為主的行政化的退出提供一個穩(wěn)定的市場環(huán)境，為中長期房地產(chǎn)市場進(jìn)行以稅費(fèi)、利率等經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控奠定基礎(chǔ)。也就是說，通過加快長效機(jī)制的建設(shè)，防止市場將房地產(chǎn)當(dāng)做投機(jī)性工具，逐漸使房產(chǎn)回歸自住屬性，逐步實現(xiàn)住房保障對象應(yīng)保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進(jìn)首都房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。