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房產(chǎn)稅改革方向與正面效應(yīng)

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，稅制改革無(wú)可回避，且會(huì)帶來(lái)正面效應(yīng)。中國(guó)直接稅比重過(guò)低的問(wèn)題已不容輕視，而房產(chǎn)稅改革是漸進(jìn)提升直接稅比重和配套改革的一部分，可以?xún)?yōu)化中國(guó)稅制發(fā)展。中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需的分稅分級(jí)財(cái)政體制在1994年框架建立后，至今還有很艱巨的深化改革任務(wù)，主要是由于省以下分稅制改革一直沒(méi)到位。若要把改革逐步推進(jìn)到省以下，就不可能繞過(guò)地方稅體系的建設(shè)，這也需要房產(chǎn)稅制度建設(shè)。另外還有公眾關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題；要體現(xiàn)出調(diào)控新政的治本水準(zhǔn)，制度建設(shè)不容回避，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合理協(xié)調(diào)，是制度建設(shè)的關(guān)鍵。中央近期以國(guó)務(wù)院批復(fù)的形式對(duì)三部委在收入分配方面如何優(yōu)化和改革提出了指導(dǎo)意見(jiàn)。該意見(jiàn)在針對(duì)收入分配矛盾凸顯方面的制度建設(shè)中，也包括房產(chǎn)稅改革。

處理好房產(chǎn)稅改革和制度建設(shè)，至少會(huì)帶來(lái)四個(gè)方面的正面效應(yīng)：

首先，房產(chǎn)稅改革完成后，中國(guó)直接稅比重會(huì)增加，可降低流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)，從而降低中低端收入者的稅收痛苦。

其次，房產(chǎn)稅改革可解決中國(guó)地方稅體系不成型問(wèn)題，為地方提供支柱稅種，進(jìn)而落實(shí)省以下分稅制，促使政府職能轉(zhuǎn)變和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康化。房產(chǎn)稅的概念可寬可窄，廣義上房產(chǎn)稅是指和房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅收，狹義上是指不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。在美國(guó)，來(lái)自住房保有環(huán)節(jié)的稅是地方政府最主要的財(cái)源，而且每隔一段時(shí)間就要重評(píng)稅基，由地方通過(guò)立法程序決定具體征收方案。它促使地方政府維持好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平。在這種努力下，其轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入升值軌道，地方政府也就不用側(cè)重于短期行為和其它財(cái)源去解決主要的支出資金籌措問(wèn)題。

再次，促使已實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)從無(wú)稅到有稅，配合其它變量，會(huì)使新型城鎮(zhèn)化更健康。

最后，房產(chǎn)稅還可優(yōu)化收入再分配和財(cái)產(chǎn)配置，抑制兩極分化，適當(dāng)?shù)刂泻鸵恍┟芤蛩亍?/p>

房地產(chǎn)稅在中國(guó)開(kāi)征的可行性

當(dāng)然，房產(chǎn)稅也受到了一些負(fù)面的批評(píng)意見(jiàn)，下面對(duì)此做一回應(yīng)。

首先，土地出讓金問(wèn)題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，取得住房時(shí)，下面的地皮已在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征了70年使用權(quán)的出讓金，到保有環(huán)節(jié)再每年征稅，就是重復(fù)征收。但其實(shí)在現(xiàn)代稅制里，稅本身就有重復(fù)因素。中國(guó)目前實(shí)際開(kāi)征的稅有18種，其它國(guó)家甚至有二三十種，都是多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征。如企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交稅后，把所得進(jìn)行核算，還要交企業(yè)所得稅，發(fā)給員工的薪水還要交個(gè)人所得稅，特殊的還有車(chē)船稅、各種行為稅等。這種復(fù)合稅制本身就包含重復(fù)征收因素，所以問(wèn)題不是允不允許重復(fù)征收，而是重復(fù)得是否合理。土地出讓金不是稅而是租金。國(guó)家政權(quán)體系作為土地終極所有權(quán)的代表者，憑其可對(duì)地皮的使用者收取地租。但國(guó)家政權(quán)體系同時(shí)也是社會(huì)管理者，又可憑借政治權(quán)利，經(jīng)立法批準(zhǔn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際使用者征繳這種體現(xiàn)為利益調(diào)節(jié)讓渡的稅收。租和稅可以合理匹配，并不互相排斥。

其次，土地終極所有權(quán)問(wèn)題。許多人反復(fù)強(qiáng)調(diào)：其它開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)稅收的國(guó)家是土地私有制，而中國(guó)所有建成區(qū)的地皮都是國(guó)有的，在國(guó)有土地上對(duì)使用者征稅在法理上有硬障礙。但我認(rèn)為這個(gè)論點(diǎn)不能成立：國(guó)外這些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體并不全是土地私有制，如英國(guó)有很多形式的公有土地，包括中央政府級(jí)的公有、地方政府級(jí)的公有及公共團(tuán)體的公有，也形成了較規(guī)范的交易形成的地皮使用權(quán)。英國(guó)有的地皮長(zhǎng)達(dá)999年的使用權(quán)，實(shí)際上已經(jīng)對(duì)終極所有權(quán)形成了虛化。但從法律角度看，英國(guó)的土地公有和私有界定很清晰，并非私有制一統(tǒng)天下。在英國(guó)，房地產(chǎn)稅是在地方層面房屋保有環(huán)節(jié)的稅收，類(lèi)似于美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，也是全覆蓋的。英國(guó)土地所有權(quán)分兩種：終極所有權(quán)，或簽一個(gè)最長(zhǎng)為999年使用期的租用協(xié)議取得使用權(quán)，但保有環(huán)節(jié)稅收對(duì)這兩種情形是全覆蓋的。

另外，回顧中國(guó)的改革歷史，為什么在80年代對(duì)國(guó)有企業(yè)開(kāi)征所得稅？如按照國(guó)有制就不必征稅的邏輯，中國(guó)就不該對(duì)國(guó)有企業(yè)征收被稱(chēng)為直接稅的所得稅。官方的解釋是：雖然企業(yè)最終產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的，但作為市場(chǎng)主體，是具有相對(duì)獨(dú)立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，國(guó)有企業(yè)應(yīng)和其它市場(chǎng)主體一樣在市場(chǎng)中公平競(jìng)爭(zhēng)，否則“社會(huì)主義有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)”建設(shè)就缺乏基本的微觀基礎(chǔ)，所以必須解決國(guó)有企業(yè)和其它企業(yè)一樣給國(guó)家上交所得稅的制度建設(shè)問(wèn)題，這種情況下兩步利改稅也就應(yīng)運(yùn)而生。同樣，在目前土地終極產(chǎn)權(quán)是國(guó)有的情況下，它上面每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的具體使用權(quán)的保有者，有自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益，如果通過(guò)立法認(rèn)為對(duì)此需要加以調(diào)節(jié)的話，國(guó)家完全可以憑借自己的政治權(quán)力征稅。

再次，“新老不平”問(wèn)題。一部分土地出讓金是開(kāi)征房產(chǎn)稅之前在沒(méi)有其它變量加入時(shí)按較高標(biāo)準(zhǔn)繳納的。房產(chǎn)稅改革以后，新形成的土地出讓金水平可能會(huì)下一個(gè)臺(tái)階，有人說(shuō)如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，則有失公平。解決這個(gè)問(wèn)題可以把新老地皮劃開(kāi)，老地實(shí)行老辦法，新地采用新辦法。具體實(shí)施細(xì)節(jié)還需通過(guò)方案設(shè)計(jì)來(lái)處理，但這并不會(huì)成為障礙。

此外，評(píng)估管理問(wèn)題。有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅的評(píng)估管理過(guò)于復(fù)雜，中國(guó)人做不了，實(shí)際上房產(chǎn)稅評(píng)估管理不會(huì)比已經(jīng)運(yùn)行十年的物業(yè)稅模擬評(píng)估“空轉(zhuǎn)”征收的管理復(fù)雜多少。模擬評(píng)稅試點(diǎn)的十處地方，首先把所有的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)，然后把每一處地段、面積、樓層、朝向等相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，由軟件處理程序自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，中國(guó)在這種事上更有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房是“中國(guó)特色”的棘手問(wèn)題。如果真正征收房產(chǎn)稅，小產(chǎn)權(quán)房看似很難處理，但征稅卻恰恰是推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題得以解決的制度建設(shè)因素。如果北京也進(jìn)入房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，那么北京的幾十萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題就會(huì)迫使官方表明態(tài)度，抓緊通過(guò)調(diào)查研究把幾種小產(chǎn)權(quán)房分類(lèi)區(qū)別對(duì)待，拿出方案，爭(zhēng)取一次性把可能的小產(chǎn)權(quán)房這類(lèi)歷史遺留問(wèn)題解決掉。

保有環(huán)節(jié)稅收與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

首先，中心區(qū)土地的自然壟斷性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格曲線。城市中心區(qū)地皮的性質(zhì)是自然壟斷，有觀點(diǎn)認(rèn)為只要實(shí)行土地私有化、放開(kāi)市場(chǎng)，讓供需雙方自由競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)、房?jī)r(jià)等就會(huì)回歸平穩(wěn)。這種分析缺乏真實(shí)依據(jù)，因?yàn)閷?shí)際上需求方要爭(zhēng)奪的資源，并非960萬(wàn)平方公里內(nèi)可以隨意替代、互換的土地，而是已形成城市的中心區(qū)地段內(nèi)的特別具有稀缺性的地皮，所以中心區(qū)的土地資源就形成了自然壟斷。由于以黃金地段為代表的中心區(qū)地皮具有自然壟斷的性質(zhì)，因此在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過(guò)程中，中心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格曲線一定是上揚(yáng)的，沒(méi)有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無(wú)非是使曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或產(chǎn)生過(guò)多泡沫，以至于嚴(yán)重影響社會(huì)和民生。

其次，房?jī)r(jià)與地價(jià)：先有雞還是先有蛋？有觀點(diǎn)稱(chēng)房?jī)r(jià)和地價(jià)就像是先有雞還是先有蛋的問(wèn)題，很難分辨，但我不認(rèn)同。作為滿足消費(fèi)需求的具象化目標(biāo)，住房在黃金地段的升值趨勢(shì)是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析可知：如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，那么只要控制住中心區(qū)的地價(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)趨于低穩(wěn)。但實(shí)際上即使政府強(qiáng)力控制地價(jià)，房?jī)r(jià)也會(huì)受市場(chǎng)供需和競(jìng)爭(zhēng)影響而繼續(xù)上揚(yáng)，所以政府嚴(yán)控地價(jià)的結(jié)果，只能使中間的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)取得更多暴利。反過(guò)來(lái)想，由競(jìng)價(jià)形成的下一輪地皮價(jià)格導(dǎo)致地價(jià)比上一輪房?jī)r(jià)更貴，看似不合理，但在對(duì)自然壟斷物公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，下一輪面粉比上一輪面包賣(mài)得貴也是有道理的。若開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地而商品住房?jī)r(jià)格上不去，只會(huì)“砸在自己手里”，這在邏輯上合乎情理。所以從根本上講，房?jī)r(jià)是決定地價(jià)的，但現(xiàn)實(shí)生活中兩者的關(guān)系直觀表現(xiàn)為撲朔迷離的互動(dòng)。

最后，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)供需雙方及平衡狀態(tài)的影響。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，這種說(shuō)法有一定道理，但如講房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響，就過(guò)于絕對(duì)化了。研究保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)住房市場(chǎng)供需的影響，首先要考慮保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然后才能從容分析市場(chǎng)軌上的供需問(wèn)題。

從需求方面看，如果自住者對(duì)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)有清醒的預(yù)期，在做購(gòu)房決策時(shí)就會(huì)更考慮實(shí)惠，一般的購(gòu)房自住者將繼續(xù)傾向于在好的地段、朝向位置購(gòu)房，但會(huì)更多選擇中小戶(hù)型。另一類(lèi)購(gòu)房者是把買(mǎi)房看成購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，這在經(jīng)濟(jì)上是有道理的，但房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會(huì)改變一部分長(zhǎng)期持有者對(duì)空置住房無(wú)所謂的態(tài)度，以持有成本形式迫使其出租房屋，從而減少空置率。無(wú)論是因房產(chǎn)稅導(dǎo)致的小戶(hù)型傾向還是空置率降低，都是值得肯定和應(yīng)該追求的積極、正面因素。另一種購(gòu)房者作為需求方是大量買(mǎi)進(jìn)與賣(mài)出的炒房者。有觀點(diǎn)認(rèn)為炒房者并不在乎房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@部分人是獲高利的。但其它人行為的改變會(huì)影響炒房者，使之收斂，市場(chǎng)總體氛圍會(huì)隨房產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。另外市場(chǎng)上接盤(pán)的人有相當(dāng)大部分是自住，自住者又主要需要中小戶(hù)型，上述因素會(huì)促使供方的開(kāi)發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化而在建設(shè)安排上使中小戶(hù)型增加，土地集約化利用水平上升，同時(shí)空置率降低，可用資源在租房市場(chǎng)上更活躍。這樣社會(huì)中并不需要增加一分錢(qián)投入，而會(huì)使市場(chǎng)供給量增加，資源配置更合理。

從供給方面看，使開(kāi)發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶(hù)型，這也是調(diào)控應(yīng)有的正面結(jié)果。綜合考慮，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格曲線在不改變基本模樣的同時(shí)，減少市場(chǎng)泡沫，平緩價(jià)格起伏，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。