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3月1日，新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，至今為止，“國(guó)五條”發(fā)布差不多即將滿月，然而目前為止，大多數(shù)城市細(xì)則尚未落地。當(dāng)前來(lái)講，也只有廣東省發(fā)布了廣東的新國(guó)五條細(xì)則，但也只不過(guò)是“國(guó)五條”的重申，也只能稱得上是“粗則”，目前看來(lái)尚不具備可以直接執(zhí)行的效力。其他省份或城市的細(xì)則也即將落地，那么，落地之后將各細(xì)則執(zhí)行情況會(huì)對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

筆者對(duì)于可能出臺(tái)的各類細(xì)則做了一下梳理，基本分為二套房首付比例及利率的提高、限購(gòu)擴(kuò)圍及購(gòu)房資格收緊、單身限購(gòu)、二手房交易20%差額增值稅、延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證、房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等這六類。那么，一旦這些細(xì)則落地會(huì)對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？我們逐一來(lái)分析。

第一種：二套房首付比例及利率的提高

二套房首付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高，只不過(guò)是增加了購(gòu)房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房首付比例可能會(huì)對(duì)于部分人群尤其是首次改善這類人群產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。

以上海為例，整個(gè)市場(chǎng)利用二套房貸進(jìn)行購(gòu)房的比例在20%左右，其余基本為全款，如果首付比例提高，其實(shí)，其影響范圍也只不過(guò)在20%左右的人群，并不大。

至于利率，在首付比例提高的前提下，其實(shí)，對(duì)于購(gòu)房者或投資客的整體購(gòu)房成本反而是降低的，原因很簡(jiǎn)單，首付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購(gòu)房者或投資客可以跨過(guò)首付這道坎，那么，利率的提高對(duì)于購(gòu)房成本的增加幾乎不會(huì)影響月度還款的難度。

第二種：限購(gòu)擴(kuò)圍及購(gòu)房資格收緊

限購(gòu)擴(kuò)圍是指一個(gè)城市的行政區(qū)域內(nèi)全部施行限購(gòu)政策，之前個(gè)別城市的新區(qū)、郊區(qū)等不限購(gòu)的做法被叫停；購(gòu)房資格收緊，具體包括以延長(zhǎng)社保證明納稅證明繳納期限收緊購(gòu)房資格、以及限購(gòu)執(zhí)行等方面的收緊。

從總體上來(lái)來(lái)看，樓市限購(gòu)已執(zhí)行兩年左右的時(shí)間，從理論角度來(lái)看，如果購(gòu)房者從兩年前開(kāi)始繳納社保、個(gè)稅，那么此時(shí)出具社保證明納稅證明購(gòu)房已明顯不成問(wèn)題。如果限購(gòu)延長(zhǎng)社保證明納稅證明繳納期限至兩年以上，那么至多也是將這部分需求后置一段時(shí)間，這樣行政性的做法并不能根本解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。

一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)全部施行限購(gòu)政策，從近兩年限購(gòu)執(zhí)行歷程來(lái)看，當(dāng)一個(gè)行政區(qū)被納入限購(gòu)范圍之前，都會(huì)引來(lái)新一輪的市場(chǎng)需求爆發(fā)和炒作過(guò)程，以規(guī)避限購(gòu)以后對(duì)于購(gòu)房行為的影響。一旦限購(gòu)擴(kuò)圍，其實(shí)，也回避不了限購(gòu)已執(zhí)行兩年左右，大多數(shù)人都都已基本具備購(gòu)房資格這個(gè)現(xiàn)狀，出了限購(gòu)政策，反而還會(huì)使這些需求集中入市。

第三種：本地單身限購(gòu)1套、外地單身不能購(gòu)房

以上海為例，非滬籍單身禁止購(gòu)房，主要還是限制非滬籍高端人群或具有一定家庭收入背景的單身人士或者炒房客進(jìn)入上海市場(chǎng)。從成交結(jié)構(gòu)變化情況來(lái)看，2012年4-8月由于（單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的）高端樓盤降價(jià)或低開(kāi)等因素成交趨于活躍，整個(gè)商品住宅均價(jià)已經(jīng)明顯呈現(xiàn)上升的跡象，2012年7月份成交均價(jià)達(dá)到2012年年內(nèi)新高，達(dá)到24476元/平方米。

去年6月底上海已對(duì)單身人士的購(gòu)房資格進(jìn)行收緊之后，單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的高端商品住宅成交面積占全市的比例出現(xiàn)略微降低，由之前的高峰值9-10%降低到6-7%。因此，非滬籍單身在上海購(gòu)房叫停，一定程度上是控制這部分需求過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)，也可以從成交結(jié)構(gòu)上降低高端樓盤在整個(gè)市場(chǎng)成交面積或金額的比例，從而一定程度上緩解整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)上漲的壓力。

但是，總體上來(lái)講，由于市場(chǎng)“基本面”的好轉(zhuǎn)與高端市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的增加的拉動(dòng)，2012年上海商品住宅的均價(jià)達(dá)到22461元/平方米，上漲2%左右，單價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的高端商品住宅成交面積占全市的比例也保持在8.34%，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的趨勢(shì)。由此可見(jiàn)，非本地戶籍單身限購(gòu)對(duì)成交量影響不大，單身限購(gòu)的相關(guān)政策并不能改變市場(chǎng)“基本面”總體好轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)。

在“新國(guó)五條”各地方版細(xì)則即將落地的市場(chǎng)背景下，非本地籍單身禁止購(gòu)房及整體調(diào)控政策，并不會(huì)影響整體市場(chǎng)基本面的趨好走勢(shì)。原因有三點(diǎn)：

第一、由2012年上海商品住宅市場(chǎng)可以看出，非本地戶籍單身在購(gòu)房叫停，影響的只是一小部分人群沒(méi)有結(jié)婚的非本地戶籍的單身需求，對(duì)于整體市場(chǎng)影響是“階段性”的，并不是很大。從政策面的趨勢(shì)來(lái)看，以后政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)支持剛需、自住需求的入市，這樣，總體市場(chǎng)成交量不會(huì)受到此次非本地籍單身叫停購(gòu)房的政策面小幅收緊的影響。

第二、從最終結(jié)果來(lái)看，限購(gòu)游戲規(guī)則的變化也會(huì)使一部分人由單身變化為家庭，以家庭形式購(gòu)房，突破限購(gòu)條件的限制。盡管這一部分人群當(dāng)中不可避免會(huì)有假結(jié)婚的情況，但是，總體上來(lái)講，無(wú)論是本地單身限購(gòu)，還是外地單身禁止購(gòu)房，基本上是將需求短期內(nèi)通過(guò)行政手段壓制住，不讓釋放，但是，隨著時(shí)間的推移，這樣的行政化調(diào)控措施會(huì)逐漸被潛規(guī)則破解。

第三、整體市場(chǎng)“基本面”已經(jīng)趨好，城鎮(zhèn)化的市場(chǎng)背景下，政策面“微調(diào)”尤其是戶籍制度改革會(huì)從側(cè)面突破限購(gòu)政策，當(dāng)前市場(chǎng)限購(gòu)政策一定程度上的從緊并不會(huì)影響整個(gè)城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)進(jìn)程，在戶籍制度改革的大浪潮之下，戶籍制度改革給予市場(chǎng)釋放剛需的“窗口期”將繼續(xù)刺激成交量回升。

第四種：二手房交易20%差額增值稅

從執(zhí)行層面角度來(lái)講，由于原始數(shù)據(jù)的缺失或房改之前的其他原因，一套房屋的市場(chǎng)原值很難核定，從這個(gè)角度來(lái)講，二手房交易20%差額增值稅的執(zhí)行有可能從時(shí)間上劃線執(zhí)行，比如2006年以后（原始數(shù)據(jù)可查，具體城市可能不同）交易的房產(chǎn)按照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

當(dāng)然，對(duì)于“滿五唯一”的二手房交易還會(huì)采取免除20%差額增值稅的保護(hù)性措施。具體怎么樣執(zhí)行，什么樣的力度，筆者認(rèn)為都不重要，二手房交易20%差額增值稅的執(zhí)行對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響應(yīng)該是明顯的，起碼會(huì)階段性的受到政策面的影響。

從二手房交易20%差額增值稅對(duì)于新房市場(chǎng)影響的角度來(lái)講，我們看到，“新國(guó)五條”細(xì)則之后，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)“免稅（20%個(gè)稅征）”營(yíng)銷主題的推廣有可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，加之政策“末班車”的效應(yīng)，這也就可能導(dǎo)致一手房市場(chǎng)成交繼續(xù)放量，助推一手新房市場(chǎng)在政策發(fā)布經(jīng)歷觀望之后重返火爆的行情與房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。同樣，無(wú)論二手房交易20%差額增值稅具體怎么樣執(zhí)行，什么樣的力度，二手房交易20%差額增值稅的執(zhí)行，總體上會(huì)推升一手新房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)。

第五種：延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證

個(gè)別城市通過(guò)收緊預(yù)售許可證發(fā)放過(guò)程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場(chǎng)當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)，從表面上來(lái)看，使整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。

這樣的做法只能說(shuō)是短期內(nèi)維穩(wěn)市場(chǎng)的做法，但是對(duì)于高端樓市或需求來(lái)講，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，導(dǎo)致市場(chǎng)需求后置，短期內(nèi)不能入市。但是，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng)，高端市場(chǎng)成交馬上就會(huì)有報(bào)復(fù)性的反彈，引起市場(chǎng)出現(xiàn)異?，F(xiàn)象。

第六種：房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，落地到具體城市

從中長(zhǎng)期來(lái)講，（40個(gè)或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)為全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅做技術(shù)上的鋪墊已成為共識(shí)。盡管目前上海重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)于市場(chǎng)的實(shí)際作用并不明顯，但是，我們也應(yīng)該看到，如果限購(gòu)、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對(duì)象的范圍會(huì)明顯擴(kuò)大，這時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)于控制投資性投機(jī)性需求也會(huì)起到一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會(huì)真正發(fā)揮它的作用。

但是，總的來(lái)看，要從根源上解決房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，而不是執(zhí)行房產(chǎn)稅和土地財(cái)政疊加的財(cái)稅政策。原因很簡(jiǎn)單，從短期內(nèi)來(lái)講，在土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，征收房產(chǎn)稅是為房?jī)r(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，難以起到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，反而會(huì)促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

總的來(lái)看，從官方公布情況來(lái)看，（40個(gè)或更多城市的）聯(lián)網(wǎng)已完成，那么，房產(chǎn)稅的擴(kuò)容征收盡管也箭在弦上，但也難說(shuō)會(huì)馬上落地。當(dāng)前，北京、廣東、湖北、湖南等地先后否認(rèn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，也讓房產(chǎn)稅推進(jìn)的步伐撲朔迷離，今后整個(gè)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的走勢(shì)也耐人尋味，值得我們思考。

影響：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將倒逼長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)

盡管以上各類措施是短期內(nèi)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的具體做法，短期內(nèi)可能會(huì)階段性的影響市場(chǎng)需求入市，但是根本上尚難說(shuō)會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制。

從影響的角度來(lái)說(shuō)，以上這些樓市調(diào)控措施的影響主要表現(xiàn)在影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向及預(yù)期上，各地新國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)與落地，對(duì)于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)起到一定作用，讓市場(chǎng)尤其是一線城市的樓市回歸理性與正常。

從現(xiàn)狀來(lái)看，盡管短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)為小幅上漲的跡象，但是并不代表房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問(wèn)題。

從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。但是，從政策或制度走向來(lái)看，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。

回顧過(guò)去幾年，樓市調(diào)控政策一旦略有松動(dòng)，市場(chǎng)基本面在之后幾個(gè)月里馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房?jī)r(jià)隨即也會(huì)面臨反彈的壓力。

從經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問(wèn)題來(lái)看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的機(jī)制。

從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期倒逼政府相關(guān)部門盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

那么，如何通過(guò)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要分為兩方面：

第一、從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的正在逐步擴(kuò)大、住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會(huì)逐步全面鋪開(kāi)，以此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

第二、在限購(gòu)、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法，商品住宅市場(chǎng)應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策和限購(gòu)政策，促成中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房這一類項(xiàng)目的成交，一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間，另一方面也通過(guò)這樣的方式引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位樓盤。