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謝逸楓:今年春節(jié)樓市比去年更慘不忍睹()
業(yè)界觀點(diǎn) 2013年02月18日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

春節(jié)樓市不打烊 節(jié)后樓市或繼續(xù)回暖。上海樓市從去年年底開始的供需兩旺延續(xù)至今,隨著春節(jié)將至,這股勢(shì)頭仍不見衰減。數(shù)據(jù)顯示,上個(gè)月上海住宅均價(jià)達(dá)到22838元/平方米,創(chuàng)6個(gè)月來的新高;商品住宅成交面積為101.29萬平方米,比去年同期上漲了376.75%。正是由于市場(chǎng)表現(xiàn)的熱度不減,今年上海許多樓盤春節(jié)不打烊,會(huì)在春節(jié)期間持續(xù)銷售。據(jù)統(tǒng)計(jì),在春假長假期間滬上共有25個(gè)樓盤保持營業(yè)。不少房企表示,想趁市場(chǎng)回暖之際抓緊走量。與今年供需兩旺的歲末行情相比,去年春節(jié)期間上海樓市可謂經(jīng)歷了一個(gè)前所未有的寒冬。數(shù)據(jù)顯示,2012年春節(jié)期間,上海新房成交僅有16套,長假7天的日平均成交水平不足3套,同時(shí)成交價(jià)格亦為近三年春節(jié)期間的新低。數(shù)據(jù)顯示,2012年1月前28天總供應(yīng)量不及2011年12月末單周水平一半。據(jù)了解,龍年春節(jié)期間僅有1個(gè)項(xiàng)目推盤,體量不足1萬平方米;新增供應(yīng)面積為10.4萬平方米,同比下降了77.4%。從今年目前的市場(chǎng)情況來看,去年上海春節(jié)樓市的頹勢(shì)在蛇年春節(jié)沒有可能繼續(xù)上演。

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年春節(jié)長假(2月9日至2月15日)期間,上海共有25各樓盤項(xiàng)目保持營業(yè),另有26個(gè)項(xiàng)目會(huì)在長假后期恢復(fù)營業(yè),只有小部分的樓盤選擇了春節(jié)全休??梢姕祥_發(fā)商對(duì)于春季樓市全線看好。某房企營銷總監(jiān)表示:“春節(jié)前的最后一個(gè)月,在供應(yīng)量縮減的情況下成交量能再次突破,說明了樓市整體正在回暖。”因此該項(xiàng)目選擇了在春節(jié)期間繼續(xù)銷售,以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。今年年初樓市仍會(huì)維持慣性上漲。春節(jié)期間會(huì)有短期的回落調(diào)整,節(jié)后成交量會(huì)重回100萬平方米水平,也就意味著春節(jié)后的3、4月份,樓市有可能將迎來爆發(fā)式的增長。在價(jià)格方面,從監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看,節(jié)前大部分在售樓盤都收緊了優(yōu)惠幅度,并且由于改善型中高端項(xiàng)目的成交上行,節(jié)前上海房價(jià)會(huì)有一定程度上的結(jié)構(gòu)性上漲。專家預(yù)計(jì),這種結(jié)構(gòu)性上漲在春節(jié)后則有演變成實(shí)質(zhì)性上漲的可能。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,上海新建商品住宅供求比約為1∶1.05,這是近兩年來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)的供小于求的狀況。

2013上海樓市開局進(jìn)入盤整期 春節(jié)后或爆發(fā)。2012年上海市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為890萬平方米,首次跌破1000萬平方米大關(guān),達(dá)到2006年以來的最低點(diǎn)。2012年12月,上海樓市以月度成交量全年第一的成績“翹尾”收官。步入全新一年的元旦假期,開發(fā)商和購房者似乎都進(jìn)入了盤整期,樓市交易冷清。預(yù)計(jì)從2012年12月31日至2013年1月6日,上海樓市僅有3個(gè)住宅項(xiàng)目開盤,比此前一周的實(shí)際開盤項(xiàng)目數(shù)量減少5個(gè),推房量近400套,比此前一周減少7成以上。2012年12月24日至30日這一周里,上海新建商品住宅成交面積達(dá)到了35.09萬平方米,成為年內(nèi)周成交量的第二高點(diǎn)。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師介紹,其中“御橋河濱苑”項(xiàng)目一周集中簽約了396套房源,創(chuàng)造了去年上海住宅項(xiàng)目的單周成交紀(jì)錄。截至去年12月30日的數(shù)據(jù),去年12月份上海商品住宅成交面積已經(jīng)達(dá)到115萬平方米,超越去年6月份創(chuàng)下的102萬平方米的成交記錄,達(dá)到了去年樓市成交的頂峰。這個(gè)月度成交量,也是2011年以來的最高點(diǎn)。

去年歲末上海樓市的“翹尾”行情,使得全年成交量趕超2011年顯得毫無懸念。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至12月30日,去年全市新建商品住宅成交面積為933萬平方米,同比上漲了27.9%。不過這個(gè)成交水平在歷年表現(xiàn)中,依然處于相對(duì)低位,未能達(dá)到2010年的成交水平。由于受到樓市調(diào)控的影響,2011年樓市供過于求的情況較為明顯,使得開發(fā)商的推盤熱情有所降低,去年全市新建商品住宅新增供應(yīng)面積是2006年以來最低的。去年,上海樓市中推盤量最高的月份分別為9月和5月。雖然2011年樓市出臺(tái)了最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,但開發(fā)商們普遍還是對(duì)于傳統(tǒng)的樓市旺季,即“紅五月”、“金九銀十”等抱有較高的期待。從成交量來看,這兩個(gè)月大量房源涌入市場(chǎng)雖然沒有起到立竿見影的成交效果,但是在接下來的6月和11月、12月中,上海新建商品住宅成交明顯提升,無疑是這兩次發(fā)力推盤的直接后果。受到元旦假期影響,2013年樓市在開市之初迎來了一個(gè)推盤的低潮期。由于春節(jié)長假日益臨近,接下來結(jié)束銷售工作的項(xiàng)目數(shù)量會(huì)越來越多,開盤數(shù)量將明顯低于去年12月份。預(yù)計(jì)樓市要到春節(jié)長假后2周左右才會(huì)有明顯的回暖跡象。

2013年樓市的總體供應(yīng)量會(huì)比較緊張,調(diào)控兩年多,多數(shù)開發(fā)商手上的貨源偏緊。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2012年上海市商品住宅新增供應(yīng)面積約為890萬平方米,跌破1000萬平方米大關(guān),系2006年以來的最低點(diǎn)。雖然上海樓市庫存量仍處高位,但其中剛需房源的庫存已大幅下降。據(jù)佑威統(tǒng)計(jì),即便是按去年12月的成交水平,上海商品公寓的去化周期也僅為7.5個(gè)月;而市場(chǎng)成交主力——面積在100平方米以下的中小戶型去化周期已降至4.7個(gè)月,遠(yuǎn)低于7-8個(gè)月的供求平衡經(jīng)驗(yàn)值。調(diào)控兩年多來,開發(fā)商拿地?zé)崆橄耍恍┰诮?xiàng)目有意推遲開發(fā)進(jìn)度,多數(shù)開發(fā)商都面臨土地儲(chǔ)備不足。這勢(shì)必會(huì)造成供應(yīng)短缺。這種供應(yīng)短缺可能造成房價(jià)實(shí)質(zhì)性上漲?!半m然去年樓市總體成交量不錯(cuò),但從結(jié)構(gòu)上看,呈現(xiàn)出剛需成交占主、改善型為輔、中高端占比很少的特點(diǎn),但2013年這種情況會(huì)有所改變。2013年改善型、中高端房源的成交占比會(huì)迎頭趕上甚至齊頭并進(jìn),房價(jià)會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

廣州春節(jié)樓市交易放緩 成交量應(yīng)聲回落。經(jīng)歷了節(jié)前的瘋狂后,廣州樓市在春節(jié)期間終于暫緩了步伐。由于部分樓盤休市以及市民春節(jié)拜年等原因,樓市成交量應(yīng)聲回落。根據(jù)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示,從春節(jié)除夕(2月9日)至年初三(2月12日),四天廣州全市一手房網(wǎng)簽僅15套,網(wǎng)簽均價(jià)為9338元/㎡。從區(qū)域看,增城、番禺、南 沙分別為10套、4套和1套,其他區(qū)域均是零成交。今年2月,廣州一手住宅純新貨貨量有5000多套,和1月份基本持 平,各樓盤起步價(jià)都在2萬元/㎡以上。雖說有5000多套的新增貨量,若按照去年月均成交六七千套的速度來看,這樣的供應(yīng)量其實(shí)并不算多。不少開發(fā)商捂盤惜售,主要是因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生了反轉(zhuǎn),無論是買家還是賣家,對(duì)于樓市漲價(jià)的預(yù)期都十分強(qiáng)烈。

春節(jié)東莞樓市成交量急劇下滑 開發(fā)商不擔(dān)心。春節(jié)期間,東莞樓市經(jīng)過年底翹尾行情之后,成交急劇下滑。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)假期前四天,即從除夕(2月9日)至初三(2月12日),全市商品房僅成交備案1套,成交面積89.92平方米,成交金額55.16萬元。據(jù)悉,這1套成交為大朗碧桂園于2月9日的貢獻(xiàn),其后三天皆為“零成交”。不過,與去年同期相比,這個(gè)成交數(shù)據(jù)居然在表面上還稍顯好看一些,畢竟“實(shí)現(xiàn)了零的突破”。售樓處內(nèi)都顯得十分喜慶,不僅大紅燈籠高高掛,同時(shí),“新春購房一折到底”、“春節(jié)大禮包,購房享受9.2折”、“首付8萬即可入住”、“新春認(rèn)籌將獲得五重豪禮”之類的宣傳海報(bào)也隨處可見,促銷優(yōu)惠不可謂不給力。南城恒大?今年與往年有些不同,多數(shù)樓盤在春節(jié)期間,促銷優(yōu)惠不僅沒有取消或降低,反而有一定程度的提高。

樓市進(jìn)入春節(jié)淡季 深圳2月僅4個(gè)新盤發(fā)售。由于下月初即為中國農(nóng)歷新年,深圳樓市目前已逐漸轉(zhuǎn)冷進(jìn)入每年傳統(tǒng)的交易淡季,整月預(yù)計(jì)只有4個(gè)新盤發(fā)售,比1月少43%,入市新盤以大戶型單位為主。據(jù)深圳數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì),截至1月24日,2013年2月深圳全市預(yù)計(jì)將有4個(gè)住宅項(xiàng)目開盤或加推,與去年同期相比多2個(gè),環(huán)比2013年1月預(yù)開盤總量下跌約43%。每年農(nóng)歷新年所在月份是深圳樓市的傳統(tǒng)淡季,這個(gè)月的新盤入市量以及樓市新房、二手房的成交量會(huì)大大減少,甚至達(dá)到全年谷底。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2013年深圳市預(yù)計(jì)推出90個(gè)新項(xiàng)目,包括純新盤項(xiàng)目和老盤新推項(xiàng)目。其中,龍崗區(qū)預(yù)計(jì)有28個(gè)新項(xiàng)目推出,供應(yīng)量最大。

來自世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,2013年深圳供應(yīng)充足,但世聯(lián)預(yù)計(jì)深圳只有65到70個(gè)新盤入市,這一供應(yīng)量將超過2012年,其中住宅供應(yīng)面積在600萬平方米左右。世深圳2013年樓市的整體供應(yīng)充足,全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過2012年,其中普通商品住宅仍是供應(yīng)的絕對(duì)主體,熱點(diǎn)片區(qū)如龍華版塊供應(yīng)將會(huì)集中,預(yù)計(jì)2013年仍將持續(xù)活躍;此外,2012年相對(duì)平靜的布吉、鹽田片區(qū)供應(yīng)也將增加;2013年龍崗區(qū)供應(yīng)優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)將擴(kuò)大。來自世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于購房者置業(yè)心態(tài)的分析顯示,置業(yè)者對(duì)2013年房價(jià)看漲預(yù)期強(qiáng)烈,這將刺激深圳市場(chǎng)強(qiáng)大的購買力持續(xù)釋放,使得2013年深圳市場(chǎng)成交量有望維持高位。

[責(zé)任編輯:笨魚]
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