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租賃

節(jié)前租賃市場(chǎng)平穩(wěn) 節(jié)后租金恐現(xiàn)“補(bǔ)漲”

去年12月和今年1月，全市二手房成交量連續(xù)兩月維持在2萬(wàn)套以上的高位，火爆的成交讓房東“跳價(jià)”成風(fēng)。二手房房?jī)r(jià)迅速上竄，讓不少本輪“踏空”的購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房屋租賃市場(chǎng)。由于春節(jié)長(zhǎng)假等因素影響，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年的租金上漲很可能將在春節(jié)后，新一批出租房源上市后才會(huì)真正拉開(kāi)序幕。

雖然短期內(nèi)租賃市場(chǎng)并未出現(xiàn)普遍提價(jià)的情況，但是與去年年初相比，市區(qū)各區(qū)域的租金仍同比出現(xiàn)普遍性上漲。不少房屋租賃中介反映，目前的租金相比去年年初大多出現(xiàn)了10%－20%的增長(zhǎng)。但是，與買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)疾風(fēng)暴雨式的跳價(jià)不同，租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲更為循序漸進(jìn)，尤其是已掛牌出租的房源，跳價(jià)的情況較為少見(jiàn)。德佑地產(chǎn)富平店負(fù)責(zé)人表示，目前該店周邊的愉景華庭、美隆大廈等樓盤(pán)的租賃情況都頗為可觀，1月以來(lái)該店的租賃套數(shù)已接近20套。盡管如此，周邊租賃市場(chǎng)中并未出現(xiàn)房東提價(jià)的情況。由于門(mén)店周邊的大華、萬(wàn)里板塊是傳統(tǒng)的大體量居住區(qū)，向市場(chǎng)供應(yīng)的房源十分充足，遠(yuǎn)未到一房難求的地步，因此房東尚缺乏充足的漲價(jià)資本。另一方面，作為中環(huán)以?xún)?nèi)的價(jià)格洼地區(qū)域，在此租房的租客普遍經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，漲價(jià)幅度過(guò)大也很不利于房源的出租。

而在房源較為緊俏的曹家渡地區(qū)，標(biāo)桿樓盤(pán)達(dá)安花園今年以來(lái)租賃情況也頗為火熱，僅德佑地產(chǎn)達(dá)安花園店就已完成該樓盤(pán)6單租賃業(yè)務(wù)。該店經(jīng)理表示，目前達(dá)安花園的一、二房租賃房源十分受市場(chǎng)歡迎，“一般在掛牌一周以?xún)?nèi)就能租出?！钡壳胺繓|普遍沒(méi)有提價(jià)，也沒(méi)有表露出提價(jià)的意圖。

業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)主要是由于其本身與二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)存在著一定的差異。出售房產(chǎn)的房東提高價(jià)格后，即便房源無(wú)人問(wèn)津，一般也不會(huì)有經(jīng)濟(jì)損失；但是對(duì)于出租房東而言，提價(jià)很可能導(dǎo)致出租的延后，這一段的空置時(shí)間將直接導(dǎo)致房東租金收益減少，特別對(duì)于一些租金較高的房源而言，為了每月數(shù)百元的提價(jià)而將房源出租延后數(shù)月實(shí)屬得不償失。

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多家銀行證實(shí)二套房貸并未停貸

房產(chǎn)中介：節(jié)前未現(xiàn)“貸款難”，大部分客戶(hù)審批都較順利

晨報(bào)訊 最近一段時(shí)間，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖，成交量和價(jià)格都有不同程度上漲。與此同時(shí)，一則“一線城市二套房將停止貸款”的消息正在網(wǎng)上流傳。記者昨天從滬上多家銀行了解到，銀行并沒(méi)有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知，二套房貸款首付比例和貸款利率等暫時(shí)沒(méi)有發(fā)生變化?！拔覀儧](méi)有接到二套房貸停貸的通知?！鞭r(nóng)業(yè)銀行濱江支行工作人員告訴記者。而工商銀行、中國(guó)銀行的客服人員也表示，目前二套房貸業(yè)務(wù)正常受理，首付和貸款利率也沒(méi)有變化。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐貸款金融部高級(jí)經(jīng)理吳婭表示，從近期受理的情況來(lái)看，申請(qǐng)二套房貸的客戶(hù)占到全部購(gòu)房者的九成左右，節(jié)前也沒(méi)有出現(xiàn)“貸款難”的情況，大部分客戶(hù)審批都比較順利，從申請(qǐng)到放款一般在三周到一個(gè)月左右。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，受到樓市暖冬行情持續(xù)影響，1月份商品房成交量依然維持高位運(yùn)行，使得房貸的需求量激增，也促使了銀行加大房貸額度投放。需要指出的是，銀行為了實(shí)現(xiàn)短期高收益而大幅放貸，很可能會(huì)影響后續(xù)貸款額度。

上海首個(gè)拿地的合作建房項(xiàng)目節(jié)后進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

首批“股東”30人 多為首次置業(yè)

晨報(bào)曾報(bào)道過(guò)的上海首個(gè)拿地的合作建房項(xiàng)目春節(jié)之后將內(nèi)部交流，優(yōu)先由購(gòu)房者進(jìn)行投資，而全部土地款項(xiàng)也將在3月初結(jié)清。項(xiàng)目發(fā)起人日前召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)透露，在3月5日?qǐng)?bào)名截至日前，預(yù)計(jì)有近200名意向購(gòu)房者成為“股東”?！澳壳绊?xiàng)目總房源大概有100多套，春節(jié)后地塊將進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 ”上海合筑房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)錢(qián)生輝坦言，臨港地塊競(jìng)得樓面價(jià)格3555元/平方米，住宅底價(jià)約6500元－8500元/平方米左右(根據(jù)方案預(yù)算成本)，現(xiàn)在周邊市場(chǎng)價(jià)至少1.5萬(wàn)到2萬(wàn)元/平方米左右。沿街商鋪價(jià)格2萬(wàn)元到2.5萬(wàn)元/平方米，初步定位休閑、旅游和保健、養(yǎng)生、綠色產(chǎn)品等商業(yè)街。作為專(zhuān)業(yè)管理個(gè)人合作建房的輕質(zhì)地產(chǎn)公司，他表示，公司的項(xiàng)目管理費(fèi)用最低為銷(xiāo)售額的2%，共同參與投資，施工總承包計(jì)劃委托國(guó)家一級(jí)或特級(jí)資質(zhì)，并委托甲級(jí)建設(shè)監(jiān)理單位，項(xiàng)目管理選聘十年以上的資深團(tuán)隊(duì)。

按照錢(qián)生輝想法，臨港新城項(xiàng)目會(huì)采用兩輪購(gòu)房模式，部分購(gòu)房者作為原始股東，成立開(kāi)發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷(xiāo)，他們可能“自己兜進(jìn)”。原始股東的加入門(mén)檻是50萬(wàn)元。這些人的回報(bào)可以擬定價(jià)格，且能享受更多優(yōu)惠。由于這些原始股東的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，不擔(dān)心會(huì)像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半后，由于資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險(xiǎn)?！扒捌诩Y付出的心血更大，得到回報(bào)也應(yīng)更多。”其他有意向的購(gòu)房者提前參與意見(jiàn)征集，共商房屋戶(hù)型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開(kāi)發(fā)公司簽訂意向購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。

錢(qián)生輝透露，目前合筑公司的首期股東30人，包括企業(yè)主、高級(jí)工程師、IT技術(shù)人員等。這些新上海人大多是首次置業(yè)。他還介紹，預(yù)售許可證前，公司將與基金管理機(jī)構(gòu)共同合作，以股權(quán)基金的形式籌集資金6000萬(wàn)元左右 (正式預(yù)售時(shí)轉(zhuǎn)成購(gòu)房款或者投資回報(bào))，余款在預(yù)售許可證后全部到位。他表示，目前登記客戶(hù)一千多人，意向投資合作資金規(guī)模超過(guò)兩億元，“我們將在春節(jié)之后正式內(nèi)部交流，優(yōu)先由購(gòu)房者進(jìn)行投資，如果資金不足將直接與投資人或集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行合作。 ”錢(qián)生輝說(shuō)。

資金問(wèn)題一直是外界對(duì)于合作建房的顧慮之一。在此次拍地前的最后關(guān)頭，錢(qián)生輝也才從股東那兒湊齊了地塊起拍價(jià)的20%保證金。他向記者展示了兩張銀行收據(jù)，共計(jì)2134萬(wàn)元，在3月5日，他將支付土地尾款4600萬(wàn)元?！皩?shí)際上這部分資金我們已經(jīng)籌措到位，現(xiàn)在的股東已經(jīng)從原來(lái)20人增加到近30人，在3月5日股東報(bào)名截止前，我預(yù)計(jì)還有近200個(gè)意向購(gòu)房者會(huì)加入成為股東。 ”錢(qián)生輝笑著說(shuō)。

在資金監(jiān)管方面，一方面合筑將會(huì)與基金管理公司進(jìn)行合作，另一方面股東也會(huì)內(nèi)部調(diào)控。在經(jīng)過(guò)股東推選后，四名股東成為公司資金監(jiān)管人，公司資金要使用時(shí)，只有這四人同時(shí)簽字，才能從銀行劃賬?！斑@樣能夠做到專(zhuān)款專(zhuān)用，也打消股東的擔(dān)憂(yōu)?！卞X(qián)生輝解釋道。