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隨著春節(jié)假期的到來，樓市成交開始步入“降溫期”。節(jié)前，開發(fā)商和購房者“休眠”觀望態(tài)度明顯，而節(jié)后高位成交行情能否延續(xù)，還得看市場的供需結(jié)構(gòu)是否合理。 2月4日至2月17日上海市內(nèi)無住宅項目明確表示上市，時隔一年再度呈現(xiàn)春節(jié)零開盤的態(tài)勢。不過節(jié)后，將有13個住宅將在2月底集中入市。

[蛇年樓勢預(yù)期]

樓市量穩(wěn)價升，政策預(yù)期穩(wěn)健

就蛇年樓市大勢而言，出現(xiàn)變數(shù)的機率并不會太大，房價基本呈現(xiàn)微漲的趨勢。漢宇地產(chǎn)研究部分析師朱春峰從政策和市場面作了以下預(yù)測：

——政策預(yù)期穩(wěn)健。無論是黨的十八大還是中央經(jīng)濟工作會議，中央對樓市的態(tài)度依舊較為明確，“穩(wěn)”、“微調(diào)”是樓市調(diào)控的主基調(diào)。當然這個前提是樓市的房價并未出現(xiàn)大幅度的上漲。

——市場走勢是量穩(wěn)價升。2012年下半年起，滬上的土地市場開始活躍，頻頻爆出多幅地王地塊。從土地市場的回暖也間接反映了房企拿地信心的增強，在土地開發(fā)周期的縮短以及樓盤的大賣雙重推力下，蛇年開發(fā)商將會加大新盤的供應(yīng)量。從購房者的角度看，由于剛需需求的支撐以及房價預(yù)期轉(zhuǎn)變的催化刺激，2013年的需求量依舊處于旺盛期。此外，受到政策環(huán)境、通貨膨脹、經(jīng)濟增速、置業(yè)者追漲心態(tài)等多重因素的影響，蛇年的樓市行情基本是微漲的趨勢。

剛需依舊是購房主力軍

與往年相比，蛇年樓市中以下兩個面向值得關(guān)注。

——剛需需求依舊成為購房中的主力軍。

根據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部對上海市二手房住宅剛需份額(總價段200萬以下)成交走勢的監(jiān)測顯示，全年剛需份額成交走勢基本維持在85－90%。根據(jù)目前的人口結(jié)構(gòu)，未來幾年，包括2013年成交主力依舊以剛需盤為主。

——隨著房價的攀升，中央會否出臺新的樓市政策成為影響樓市的一個變數(shù)。目前隨著樓市回暖步伐的加快，房價也在逐步攀升，使得兩會期間出臺相應(yīng)樓市政策的想象空間越來越大。

如果新的樓市政策出臺，它是否會使回暖的樓市再次轉(zhuǎn)而回冷呢？

一手房

節(jié)后或現(xiàn)集中推盤，將成首季樓市風向標

與屢屢跌破冰點的氣溫相反，春節(jié)前的樓市在頻頻升溫。2月4日至2月6日，上海住宅市場總計成交1645套。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師夏俊卿認為，2月由于春節(jié)檔期隔斷成上下半月，在推盤量上也呈現(xiàn)頭尾集中開盤之勢。

由于受到春節(jié)因素的影響，各房企放慢了樓盤上市的步伐。與此同時，在買賣雙方的價格預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)后，二手房市場中跳價、撤牌、惜售現(xiàn)象日趨嚴重，供應(yīng)量也呈明顯下滑的趨勢。在成交方面，雖然目前置業(yè)熱情不減，但隨著蛇年春節(jié)的臨近，需求量也隨之有所降溫。過年期間的上海樓市行情基本呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌的局面。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對2007年至2012年每年春節(jié)假期成交分析結(jié)果顯示，春節(jié)假期所處月份整月新房成交，往往較前一月有4成以上的降幅。且從年度成交總量排位來看，其也都處于該年成交量排名的末位。而春節(jié)后續(xù)一個月的成交量，其成交量環(huán)比春節(jié)月份雖有100%以上的增幅，但就成交總量來看，其近4年來也多處于年度成交排位的偏后位置。而2007年至2012年的6年間，也僅有2008年的節(jié)后月份成交高于年度月均成交水準。

而從2月份的開盤計劃看，開發(fā)商普遍希望在2月底有所預(yù)熱，這也意味著春節(jié)假期內(nèi)購房者很難從新房市場獲得驚喜。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，2月預(yù)開盤住宅共計17個。其中，公寓項目16個，別墅項目1個。

受到春節(jié)假期的影響，2月將被分割成2個推盤節(jié)點：2月初開發(fā)商試水推出小量的新房型，為春節(jié)后推主力房源做市場定位；2月末則是另一個推盤節(jié)點，2月末不僅是真正意義上中國新年的開始，它還承接著3月的行情，2月末入市項目將起提前預(yù)熱的作用。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，將有更多剛需盤在2月末3月初集中入市，這或?qū)⒁龑?dǎo)3－4月乃至上海樓市上半年的成交走勢。

二手房

1月成交因此漲4倍 節(jié)前房東“惜售”撤牌

今年1月是傳統(tǒng)的淡季，盡管成交量相比去年12月有所下跌，但是相比去年同期大幅上漲了4倍多。隨著成交的活躍，市場上業(yè)主“跳價”的現(xiàn)象越發(fā)增多。由于近期掛牌可選房源有限，部分購房者正好借春節(jié)放假時期休整觀望，節(jié)后再做購房計劃。

根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的二手市場數(shù)據(jù)顯示，今年1月全市二手房共計成交22605套。1月全市總價200萬元以上的中高端二手住宅共計成交3284套，僅比去年12月下跌0.5%，跌幅遠小于全市整體跌幅，是導(dǎo)致全市均價上揚的重要原因。去年年末以來頻頻出現(xiàn)的房東跳價行為，也一定程度上拉動了均價的上漲。

與去年12月相比，全市17區(qū)縣中有9個區(qū)縣的二手住宅成交套數(shù)出現(xiàn)下跌，但下跌幅度普遍較小，僅青浦區(qū)的跌幅超過10%。成交量上漲的8個區(qū)縣中，其上漲幅度也大多在10%以內(nèi)，靜安區(qū)的漲幅最大，達到39.2%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，目前全市二手住宅掛牌量已經(jīng)從去年年初的16.5萬套滑坡至14.1萬套的水平，市場的主動權(quán)進一步向賣方轉(zhuǎn)移，房東“跳價”行為有愈演愈烈之勢。

價格上，從21世紀不動產(chǎn)在全市重點監(jiān)測的21個板塊、40個標桿樓盤中統(tǒng)計顯示，1月末二手房買賣交易價格同比增幅分別為：大戶型5%、中戶型4.2%、小戶型5%。成交氛圍持續(xù)良好、性價比房源稀缺、業(yè)主心態(tài)進一步增強等，仍是構(gòu)成漲價的重要原因。

相關(guān)人士表示，2013年元旦至今一些板塊內(nèi)的成交自1月中旬后即呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢。除了近期困擾多時的掛牌稀缺因素外，市場買賣雙方對于價格預(yù)期的進一步分化也是構(gòu)成成交回落的另一因素。近期一套上?？党嵌址康膾炫品吭?，12月份掛牌價尚在180萬元，已較2012年上半年同類房源高出近20萬－30萬元，但1月中旬該房源業(yè)主再次主動將價格調(diào)至190萬元，且更在近日表示“撤牌”惜售。該業(yè)主的“撤牌”理由即是其認為節(jié)后可能還會有一波看漲行情，生怕當下出售可能會賣虧。

中介

延后成交案例多 有中介門店大年初四后就開門

春節(jié)期間也能淘房？中介門店和售樓處是否開門營業(yè)？答案自然是肯定的。置房心切的購房者可選擇年初四后前往中介門店淘房。

“基本上各家的指標都能完成?！敝腥A企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳表示，春節(jié)期間基本上不會有人出來看房，加上之前的積累，春節(jié)基本都會放假，沒必要“堅守售樓處，節(jié)后再戰(zhàn)?！币灿幸慌鷺潜P在節(jié)前突擊開盤。2月2日，寶山、嘉定有三個剛需新盤推出新房源。嘉定的合景疊翠峰推出一批90平方米的三房房源。銷售負責人稱，項目是典型的剛需房，去年年底以來銷售情況一直不錯，為了保持平穩(wěn)的節(jié)奏，不要大起大落，因而在拿到了預(yù)售許可證后，馬上推出新房源，而不是等到節(jié)后再開。而春節(jié)期間，除夕夜至年初二還是放假的，到年初三開始，售樓處就會有工作人員來輪流值班。

與一手房類似的是，在經(jīng)歷了去年12月以來連續(xù)兩個月的高成交后，節(jié)日期間各中介門店也將“歇歇腳”。記者從相關(guān)渠道獲悉，春節(jié)期間，新房售樓處基本不會開門營業(yè)，對于二手房的中介門店而言，春節(jié)期間的前半期不會開門營業(yè)，而大年初四之后，中介門店便會陸續(xù)開門營業(yè)。

21世紀不動產(chǎn)長寧東區(qū)經(jīng)理李棟表示，門店將從大年夜放假至年初四，年初五開門營業(yè)?！巴粋€公司各分行上班的時間可能都不一樣，有的本地員工多，那么可能節(jié)后上班早，如果外地同事多，那么開門營業(yè)就會晚一點?！崩顥澅硎?，1月份的生意不錯，不過部分已經(jīng)付好定金的買家要等到春節(jié)后再正式簽約?！跋襁@樣的延后成交案例我們這里大概有七八單。”

德佑地產(chǎn)西七區(qū)總監(jiān)孫成平同樣表示有不少合同都要到節(jié)后再簽?！耙环矫孢^年大家都要回家甚至出國度假，沒有時間完成交易，另一方面也有買家擔心房東節(jié)后會漲價，所以干脆先付好大筆定金，讓賣家不敢輕易違約?！?/p>

需要提醒的是，節(jié)日期間購房者如需淘房，可去規(guī)模較大的居住社區(qū)淘淘看，因為區(qū)域內(nèi)供應(yīng)樓盤較多，這樣對于買家而言，自己的選擇面就相對較廣，可以降低看不到房子、或者聯(lián)系不上房東的尷尬情況。還可選擇一些居住氛圍成熟、配套完善的社區(qū)，這樣所選樓盤的人氣相對較旺，而對于剛需置業(yè)者而言，也可以選擇一些價格相對低廉，剛需樓盤較集中的板塊。