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資金綜合成本不低

表面上看，在港上市房企的海外融資成本與內(nèi)地房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比相對較低，但如果探究其流入國內(nèi)的方式，就能看到海外融資與國內(nèi)融資相比，成本并不低。

由于在港上市房企的注冊地多位于開曼群島、百慕大群島等“避稅天堂”，嚴(yán)格意義上，在港上市房企都屬于外商投資企業(yè)。這就意味著在港上市房企所募集到的資金只能以外匯資本金的方式進入國內(nèi)。房企海外發(fā)債或股權(quán)融資的資金回流內(nèi)地，一般都以外匯資本金和“外保內(nèi)貸”為主要回流渠道，而這兩種渠道的隱性成本都不容小視。

業(yè)內(nèi)人士介紹，在港上市房企在內(nèi)地購置一塊土地之后，首先要申請項目公司立項，由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門以及外匯管理部門批準(zhǔn)注冊為外商投資企業(yè)，之后才能進行注資。開發(fā)商需要用自有資金支付第一筆資本金，之后才能申請外匯資本金注入。不過，申請的注冊資本金并不一定能夠獲得外匯管理部門的批準(zhǔn)，相關(guān)部門需要根據(jù)資金規(guī)模進行考量，獲批的額度有可能小于開發(fā)商申請的規(guī)模。在這些申請都獲批之后，開發(fā)商才能進行注資，外匯才能從香港銀行匯至內(nèi)地銀行。當(dāng)海外募集到的資金匯入開發(fā)商的外匯資本金賬戶之后，結(jié)匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設(shè)過程中，這些外匯需要多次結(jié)匯，每次結(jié)匯都要根據(jù)相關(guān)合同、材料、發(fā)票向監(jiān)管部門報批。

“一般而言，開發(fā)商會分批將外匯匯入國內(nèi)，大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情?！笔⒏毁Y本與協(xié)縱國際總裁黃立沖對中國證券報記者表示，由于開發(fā)商的海外融資不能在短時間內(nèi)換成人民幣，當(dāng)內(nèi)地房地產(chǎn)項目資金鏈吃緊時，“外保內(nèi)貸”就成為一種普遍的方式。

所謂“外保內(nèi)貸”，是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔(dān)保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度?！巴獗?nèi)貸”方式實際上是近期進行海外融資的開發(fā)商們普遍采取的一種模式，這意味著他們不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息，而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。這些因素交織在一起，將導(dǎo)致海外融資的實際成本提高3-4個百分點。除此之外，在港上市房企每次海外發(fā)債還要支付募資額4個百分點左右的發(fā)行費用，這又是海外發(fā)債的一筆額外成本。各種成本加在一起，“外保內(nèi)貸”的實際成本已與信托不相上下。

萊蒙國際集團執(zhí)行董事、萊蒙商業(yè)公司及華盛萊蒙基金董事長王天也對中國證券報記者表示，萊蒙作為一家在港上市房企，目前暫不考慮進行海外融資。王天稱，目前由萊蒙集團運作的華盛萊蒙基金是公司的融資渠道之一?！坝行r候，海外融資并不是最好的選擇?！?/p>

發(fā)債成本或再走高

黃立沖認(rèn)為，總體來說，海外融資不會比國內(nèi)的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導(dǎo)致海外融資成本下降，使得當(dāng)下成為進行海外融資的合適窗口。“這些從海外融到的資金實際上就是一筆熱錢，這些熱錢并不是對賭人民幣升值，而是看中了人民幣和美元之間的息差。這將影響外匯平衡，增大國內(nèi)的通脹壓力?！彼€預(yù)測，幾個月之后，這種流動性過剩的情況可能會出現(xiàn)變化。

某香港上市房地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，即使海外的資金狀況可以保持充裕，但未來出現(xiàn)新的樓市調(diào)控政策是大概率事件，這將改變國外投資者對國內(nèi)樓市的研判，對開發(fā)商的未來海外融資構(gòu)成影響。中國指數(shù)研究院的一份研報也表示，房地產(chǎn)市場回暖速度加快有可能讓政府調(diào)控持續(xù)加碼，大規(guī)模海外資本涌入亦有可能導(dǎo)致資金監(jiān)管部門從嚴(yán)控制跨境資金的流入。

實際上，近期房企的密集發(fā)債已引致穆迪、標(biāo)普等評級機構(gòu)擔(dān)憂這些發(fā)債公司的資金狀況，下調(diào)了相關(guān)公司的評級，而評級下調(diào)必將導(dǎo)致未來融資成本增加。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也日益引起海外投資者的重視。黃立沖介紹，與歐美房地產(chǎn)公司相比，中國房地產(chǎn)公司的發(fā)債成本相對較高。“房地產(chǎn)行業(yè)具有一些天然的風(fēng)險。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的政策打壓風(fēng)險，房地產(chǎn)公司海外融資需要為這些潛在風(fēng)險支付溢價。國內(nèi)房地產(chǎn)公司發(fā)債的成本比歐美房地產(chǎn)公司發(fā)債的成本要高出3-4個百分點?！?/p>