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2012年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了低谷和復(fù)蘇，房企業(yè)績明顯分化，樓市的區(qū)域性差異更加突出。數(shù)據(jù)顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權(quán)交易的公告超過360宗；2013年以來，已有20余宗房地產(chǎn)股權(quán)交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分房企開始對旗下業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，并通過盤活資產(chǎn)回流資金，促使房企股權(quán)交易風(fēng)生水起，2013年隨著開發(fā)商業(yè)績分化、市場格局調(diào)整，還會(huì)有大量房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例出現(xiàn)。

開發(fā)商調(diào)整業(yè)務(wù)布局

Wind數(shù)據(jù)顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權(quán)交易的公告超過360宗，平均下來幾乎每日都有涉及房地產(chǎn)股權(quán)的交易出現(xiàn)。進(jìn)入2013年以來，已有20余宗房地產(chǎn)股權(quán)交易公告發(fā)布。從交易涉及的內(nèi)容及目的來看，主要是開發(fā)商對旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略調(diào)整以及為提高業(yè)績、緩解資金壓力而變賣項(xiàng)目。

可以看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正發(fā)生區(qū)域性變化。部分三四線城市樓市面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)，而一二線城市仍處供不應(yīng)求狀態(tài)。受此影響，一些開發(fā)商正悄然調(diào)整業(yè)務(wù)布局。

2012年年底，新華聯(lián)對旗下地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了整合，公司將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)作價(jià)2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時(shí)加大了在北京地區(qū)的投入力度，以1.7億元收購北京一地產(chǎn)公司100%股權(quán)，從而間接獲得北京順義區(qū)一宗地塊。

為了繼續(xù)擴(kuò)展北京市場，地處湖南的華天酒店更是計(jì)劃以債務(wù)鎖定的方式收購北京浩搏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43.4%股權(quán)。由于被收購資產(chǎn)承擔(dān)債務(wù)數(shù)額巨大且情況復(fù)雜，該項(xiàng)收購甚至引發(fā)深交所出具關(guān)注函。華天酒店方面則表示，公司進(jìn)行此次收購的最終目的是拓展華天品牌的影響力。

值得注意的是，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取合作模式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。這主要體現(xiàn)在部分開發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目一段時(shí)間后，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入新的合作伙伴，從而帶動(dòng)項(xiàng)目后期建設(shè)。

萬通地產(chǎn)近期便以3.49億元將持有的天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司23.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津融創(chuàng)置地有限公司。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，泰達(dá)城開的主要資產(chǎn)為天津泰達(dá)城項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目住宅部分已售罄并入住，剩下的是商業(yè)部分。通過引入融創(chuàng)，萬通地產(chǎn)在后期能夠合作開發(fā)的同時(shí)，還將憑借股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得約1.5億元的投資收益。

樓市變化催熱股權(quán)交易

盡管樓市已逐漸走出低谷，但由于融資渠道有限，單純依靠銷售回款尚不能滿足所有開發(fā)商的資金需求。部分開發(fā)商不得不通過盤活資產(chǎn)、變賣項(xiàng)目回流資金。

近期，億城股份將持有的北京億城山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)以2.21億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給嘉澤股權(quán)投資和國泰創(chuàng)業(yè)投資。同時(shí)，交易對方還接受北京億城山水全部現(xiàn)有債務(wù)8.59億元，北京億城還以1.50億元向交易對方出售頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)。通過此次交易，億城股份捆綁出售了西山華府綜合樓以及西山華府會(huì)所、萬城華府會(huì)所、頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)。

北京億城山水所擁有的項(xiàng)目除西山華府綜合樓項(xiàng)目以外已基本開發(fā)完畢，目前處于虧損狀態(tài)，2012年?duì)I業(yè)收入和凈利潤分別約1982萬元和-2579萬元。對此，億城股份認(rèn)為，將上述資產(chǎn)剝離上市公司，盤活了資產(chǎn)，減少了負(fù)債，回收了資金，增強(qiáng)了公司資產(chǎn)的流動(dòng)性。

無獨(dú)有偶，今年1月聯(lián)合大股東斥資近百億拿下北京兩宗熱門地塊的京投銀泰，早在2012年年末就集中出讓了一批子公司股權(quán)。其中，公司以1.36億元向北京萬科轉(zhuǎn)讓全資子公司京投陽光51%的股權(quán)；同時(shí)，北京萬科向京投陽光提供資金7395萬元用于償還股東借款。此外，公司還將持有的京投銀泰(湖南)置地投資有限公司80%股權(quán)以3.42億元轉(zhuǎn)讓給長沙萬科。對于這兩項(xiàng)交易，京投銀泰均表示將增加公司營運(yùn)資金。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的區(qū)域性變化正促使開發(fā)商調(diào)整業(yè)務(wù)布局，而部分開發(fā)商為盤活資產(chǎn)、增加流動(dòng)性，也有出售并調(diào)整旗下業(yè)務(wù)的需求，這直接促使房地產(chǎn)股權(quán)交易的增加。預(yù)計(jì)未來隨著開發(fā)商業(yè)績分化、市場格局調(diào)整，還將有大量房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例出現(xiàn)。

2013年以來，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)海外融資明顯增多，僅1月融資額已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半。與房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等境內(nèi)融資方式相比，海外融資成本顯得較為低廉。但業(yè)內(nèi)人士指出，由于較為嚴(yán)格的外匯管理，海外資金進(jìn)入內(nèi)地還需支付一定的額外成本。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，未來房企海外融資成本可能持續(xù)增加。海外融資，沒有想象中那樣美。

房企海外融資井噴

2013年以來，在港上市房企的發(fā)債次數(shù)明顯增多，發(fā)債規(guī)模明顯增大。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有25家內(nèi)地房企進(jìn)行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣。而僅2013年1月，就有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，融資規(guī)模已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半。

無論從國內(nèi)環(huán)境還是從國際環(huán)境看，當(dāng)下的確是開發(fā)商進(jìn)行海外融資的時(shí)間窗口。從國際環(huán)境看，美國在2012年9月推出第三輪貨幣量化寬松政策(QE3)釋放大量流動(dòng)性；剛剛上任的日本首相安倍晉三表示，強(qiáng)烈希望日本央行采取大膽的貨幣寬松政策。美日印鈔機(jī)開動(dòng)為房企海外融資提供了大量的資金來源。從國內(nèi)環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場去年下半年以來持續(xù)回暖，部分城市樓市量價(jià)齊升，投資者投資信心增強(qiáng)。

充裕的流動(dòng)性使海外發(fā)債的整體認(rèn)購情況良好。龍湖所發(fā)行的4億美元、7年期優(yōu)先票據(jù)獲得了高達(dá)40倍的認(rèn)購；隨后禹洲地產(chǎn)所發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)15分鐘獲全數(shù)認(rèn)購，且總認(rèn)購額超過90億美元。

境內(nèi)外的有利環(huán)境為房地產(chǎn)公司融資提供了多種選擇。2012年房地產(chǎn)公司的海外融資以債權(quán)性質(zhì)的票據(jù)為主，而進(jìn)入2013年，多家房企開始嘗試股權(quán)性質(zhì)的融資。1月13日，雅居樂發(fā)布公告表示發(fā)行7億美元的次級(jí)永久資本證券；1月16日恒大以6.5%的港股折價(jià)配股融資45億美元。香港券商京華山一分析師何偉富表示，開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)性質(zhì)融資等于增加了公司的股東權(quán)益，實(shí)際上等于降低了公司的負(fù)債率。接近恒大的人士也表示，恒大配股是為了履行承諾，調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率。

從融資成本看，各房企由于經(jīng)營狀況不同，融資成本差別甚大。奧園去年11月發(fā)行的5年期、1億美元的優(yōu)先票據(jù)年利率達(dá)13.88%，融創(chuàng)于去年10月發(fā)行的總額4億美元、5年期優(yōu)先票據(jù)年利率達(dá)12.5%。而評(píng)級(jí)相對較高的越秀地產(chǎn)今年1月發(fā)行的3.5億美元、5年期公司債券年利率只有3.25%，方興地產(chǎn)去年10月發(fā)行的5年期、5億美元的擔(dān)保票據(jù)年利率只有4.7%。但總的說來，多數(shù)在港上市房企的海外發(fā)債年利率都接近或超過10%。其中，除奧園、融創(chuàng)外，禹洲地產(chǎn)、中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、明發(fā)集團(tuán)發(fā)行的債券年利率也接近或超過10%。