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上半年上市房企凈利潤排行榜TOP100

備注：

1、公司：選取在香港和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；

2、時(shí)間：截至2016年6月30日；

3、部分公司半年報(bào)本位幣為港幣的，均已按2016年6月30日匯率換算成人民幣；

4、資料來源：億翰智庫，WIND。

1、行業(yè)火熱，凈利潤差強(qiáng)人意

2016年上半年，行業(yè)迎來全面復(fù)蘇，上市房企銷售業(yè)績也出現(xiàn)了顯著增長。相比于去年上半年僅有萬科一家銷售突破千億，今年上半年銷售額超千億的房企已經(jīng)有了5家，分別是萬科1901億元，恒大1418億元，碧桂園1251億元，綠地1108億元，保利1106億元，同比分別增長了73%、63%、130%、34%和45%。

然而，在房企銷售全面爆發(fā)的同時(shí)，凈利潤的增長卻差強(qiáng)人意。我們統(tǒng)計(jì)的房企半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，凈利潤百強(qiáng)房企總凈利為1174億元，僅比去年同期上漲9.21%，這與銷售情況形成了鮮明對(duì)比。顯示出多數(shù)房企的盈利能力提高要明顯落后于規(guī)模的增長。

另一方面，盡管縱向來看房企凈利潤增長逐年變緩，但仍是盈利較高的行業(yè)之一。按照整體法計(jì)算，A股上市房企毛利率27.47%，在申萬分類的27個(gè)行業(yè)中，排名第8；A股上市房企凈利潤率9.43%，排名第10。這充分說明了，當(dāng)前我國各行業(yè)競爭都比較激烈，企業(yè)盈利能力普遍不高，而房地產(chǎn)開發(fā)還是“賺錢機(jī)器”。

2、中海凈利潤領(lǐng)先，華潤、碧桂園表現(xiàn)亮眼

2016年上半年，中海的凈利潤遙遙領(lǐng)先，以168億元的凈利潤，成為“盈利之王”；同時(shí)，我們也注意到，中海上半年銷售金額為953億港元，同比僅僅增長11.48%，在全國房地產(chǎn)銷售行情一片大好的情況下，公司銷售增速要明顯落后于其他同等規(guī)模的企業(yè)，這也使得其在億翰銷售排行榜中首次跌出前五。

中海作為龍頭央企，一直以利潤為主要導(dǎo)向。我們注意到，中海在成本控制方面確實(shí)是業(yè)內(nèi)翹楚，其營銷和管理費(fèi)用不到1%，明顯低于其他企業(yè)的1.5%甚至2%；并且，公司作為中央企業(yè)，融資成本極低，綜合借貸利率僅為4%。

更為重要的是，中海很少高價(jià)拿地王，其最主要的獲取土地的方式為收并購，今年9月，中海整合中信完成，土儲(chǔ)又增加了2400萬方，在當(dāng)前拿地如此困難的環(huán)境中，公司土儲(chǔ)得到了大幅擴(kuò)張，在行業(yè)的地位繼續(xù)鞏固，而低成本獲取土儲(chǔ)也意味著將來利潤很有保障。

此外，華潤置地、碧桂園、萬科和保利的凈利潤也位于行業(yè)前五，強(qiáng)者恒強(qiáng)依然是行業(yè)不變的鐵律。

3、增收不增利問題突出，調(diào)控帶來風(fēng)險(xiǎn)

2016年上半年，我們統(tǒng)計(jì)的凈利百強(qiáng)共實(shí)現(xiàn)營收9765億元，比去年同期增長了28%，要明顯高于凈利潤增長的9%，行業(yè)增收不增利的現(xiàn)象比較突出。

其中的主要原因在于不斷攀升的土地成本壓縮了房企的盈利空間。在良好的銷售回款和融資渠道支撐下，今年企業(yè)繼續(xù)以高價(jià)格獲取土地，這雖然使得未來銷售業(yè)績得到了保障，但能否促進(jìn)凈利潤增長還有疑問。并且，很多房企在核心城市頻繁拿“面粉貴過面包”的地塊，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致毛利率降低，甚至產(chǎn)生虧損。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，一二線城市高房價(jià)地價(jià)與三四線城市的高庫存同時(shí)出現(xiàn)，并且該現(xiàn)象有長期化的趨勢(shì)，這使得房企生存壓力提高。如果前期在三四線城市儲(chǔ)備過多，受制于高庫存，只能降價(jià)銷售回籠資金，影響利潤；而如果在一二線城市布局，市場基本面雖好，但地價(jià)高，利潤同樣得不到保障。

國慶期間，為了防止房價(jià)過快上漲，在中央集中部署下，各地陸續(xù)出臺(tái)以“限購限貸”為主的調(diào)控政策，市場有望快速降溫。一些負(fù)債率較高，前期高價(jià)拿地過多的企業(yè)需要注意資金鏈的安全，有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，防范危機(jī)。

4、高地價(jià)難解，轉(zhuǎn)型推動(dòng)成長

高地價(jià)始終是當(dāng)前行業(yè)難解的最重大問題。一方面是拿地難長期化，另一方面則是城鎮(zhèn)化和人口遷移放緩導(dǎo)致的需求逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展空間越來越有限。

在這樣的情況下，許多中小型規(guī)模的房企逐步退出市場，而標(biāo)桿房企也在積極需求新的利潤增長點(diǎn)，通過轉(zhuǎn)型來兼顧規(guī)模擴(kuò)張與利潤增長。

其中綠城就表示正在發(fā)力代建業(yè)務(wù)，通過這種輕資產(chǎn)模式帶動(dòng)利潤增長，同時(shí)也在試點(diǎn)城市更新與海外業(yè)務(wù)，加上旗下的綠城服務(wù)已經(jīng)登錄港股市場，公司積極轉(zhuǎn)型，發(fā)展情況良好。

我們發(fā)現(xiàn)，房企在轉(zhuǎn)型時(shí)的行業(yè)選擇上，普遍都集中于社區(qū)服務(wù)與金融，主要因?yàn)檫@兩項(xiàng)業(yè)務(wù)與房企自身現(xiàn)有資源和能力契合度最好，也最能輔助地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，大部分企業(yè)新業(yè)務(wù)仍在發(fā)展階段，還并不能貢獻(xiàn)比較大的收入和利潤，但情況正逐步改善。

我們認(rèn)為，隨著房企在轉(zhuǎn)型上積極進(jìn)取，將有望在今后扭轉(zhuǎn)利潤率下滑的趨勢(shì)，并且行業(yè)集中度不斷提高，對(duì)于今后的利潤保障也將是重要利好。