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時下，商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，但整體缺乏合理的產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)，卻存在政府盲目規(guī)劃引導(dǎo)，和完全滯后的金融體制支撐。

縱觀西方，早在1960年就在美國誕生世界上第一只REITs。目前美國大約有300個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易

然而國內(nèi)金融體系不完善，資本市場發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少彈性，呈現(xiàn)期限較短，流動性較差的問題，難以對商業(yè)地產(chǎn)形成必要的支撐。與當(dāng)前遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量來講，嚴(yán)重不匹配。

在這一背景下，“以住養(yǎng)商”和銷售部分或全部商業(yè)物業(yè)，從而實現(xiàn)資金自平衡成為國內(nèi)開發(fā)主流。雖然與商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)“先商業(yè)、后運營，再地產(chǎn)”相違背，但客觀存在的市場環(huán)境和融資渠道作用下，部分銷售，持有項目的優(yōu)質(zhì)部分，在實現(xiàn)項目資金自平衡的同時，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展“撿”得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是下策中的“上策”。

一般來講，項目資金自平衡有“住宅+商業(yè)”、“街區(qū)+購物中心”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”等幾種模式。這其中，銷售住宅、街區(qū)、塔樓、地下商業(yè)都可能實現(xiàn)項目資金自平衡，從而把綜合體中的商業(yè)、購物中心、裙樓等優(yōu)質(zhì)部分持有。

“住宅+商業(yè)”模式。一般以所謂的城市綜合體或集合體為多，由于政府主導(dǎo)商業(yè)和其他潛規(guī)則，商住比例一般是商業(yè)略大于住宅。比如建筑面積10萬平米，商業(yè)要求超過5萬平米，則實現(xiàn)項目資金自平衡的關(guān)鍵就是實現(xiàn)住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策緊逼下，快銷跑量回收項目整體投入必須在價格上讓利，且實現(xiàn)產(chǎn)品有較強的競爭力?；诖?，與剛需樓盤匹配的地段，最大限度贈送，嚴(yán)控總價、最大限度少修地下車位，則實現(xiàn)自平衡基本實現(xiàn)。但項目整體能否產(chǎn)生高額利潤，就在于商業(yè)部分的運作。一般商業(yè)部分盡量做到商業(yè)形態(tài)的多樣化，產(chǎn)品的高包容性、再加上，商業(yè)地產(chǎn)的基本操盤經(jīng)驗即可。

一般來講，“街區(qū)+購物中心”、“塔樓+裙樓”、“地下+地上”這三種模式，主要適用于商業(yè)占絕大多數(shù)，或者全商業(yè)地塊。實現(xiàn)資金自平衡和相對較高利潤的關(guān)鍵點有幾個：

第一，控制集中商業(yè)的體量。比如，一個10萬平米的購物中心，一般成本在5000—8000元/㎡.。按照一般公司的管控成本能力，中檔裝修預(yù)計，整個項目投資成本6000元/㎡計算，總投入將是6億左右。產(chǎn)品豐富化的思路下，盡量把集中商業(yè)控制在5萬平米以內(nèi)，街區(qū)控制在2-3萬㎡，塔樓用完剩下的指標(biāo)。按照集中商業(yè)B1—F4共修5層的思路，單層基本在1萬㎡，F(xiàn)2_F3主力店各占每層5000㎡平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、體驗、餐飲等業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)租金自平衡。銷售室外步行街區(qū)、集中商業(yè)F1臨街部分、塔樓實現(xiàn)項目整體資金平衡。但問題在于，此種模式如何快速實現(xiàn)塔樓、室外步行街區(qū)的快速銷售？

第二，接第一點，就是增加塔樓的容量和高包容性，讓步行街有賣相。就塔樓的高包容性來講，在面積劃分上需實現(xiàn)可分可合，預(yù)留上下水、預(yù)留一定的層高，實現(xiàn)辦公、經(jīng)濟型酒店、公寓三者之間的高包容性，后期根據(jù)市場情況，靈活包裝和營銷。具體就是產(chǎn)品細(xì)節(jié)，不贅述。此種塔樓，只要不是太貪，可在控制風(fēng)險的情況下實現(xiàn)跑量回款。至于室外步行街區(qū)，銷售的，分散產(chǎn)權(quán)的不能說所有的都經(jīng)營失敗，但后期運營較好的確實沒有幾個，除非返租還可以茍延殘喘幾年。但大多看不到商圈成熟那天的太陽，就混亂不堪。但在商言商，賣相的塑造是重中之重！F1送半地下空間和外擺區(qū)、F2層高可搭建，買一層得兩層、F3退臺、F4送屋頂?shù)仁侄问腔臼侄?，再此產(chǎn)品細(xì)節(jié)支撐下，做到平面動線流暢、垂直動線簡潔、面積劃分可分可合、最大化滿足經(jīng)營、返租主力店、招商先行等要求，對于銷售室外步行街都是有效手段。

第三，控制酒店等必修項目的體量。酒店與地下車位有類似特征，均是硬投入。除非是集團(tuán)化的公司，有專業(yè)的運營團(tuán)隊，一般都要盡量控制酒店的體量。至于政府要求的星級質(zhì)量，采用掛牌、山寨都是有效途徑。另外，如果能把酒店附屬設(shè)施單獨辦產(chǎn)權(quán)，則后期無論是銷售還是其他資產(chǎn)運作，都進(jìn)可攻退可守。至于酒店，還有最后一條就是無限期拖延，都懂的……

不管哪種模式運作，都不能脫離地段而空談商業(yè)。至于哪些項目適合那種模式，回答是：首先看地段，如果地段本來不適合做商業(yè)，等死是成本最低的開發(fā)；如果地段還可以，那么具體問題具體分析，須知商業(yè)地產(chǎn)一案一例，照搬照抄，東施效顰矣！