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近期媒體一直在報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，特別是部分一線城市出現(xiàn)商品住宅熱銷的狀況，刺激了一些人緊張的神經(jīng)。而一組數(shù)據(jù)更讓那些期盼商品住宅價(jià)格大幅下跌的人大失所望，2012年北京各環(huán)線新建商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲，三四環(huán)漲幅17.5%，五六環(huán)為0.4%。如此看來(lái)，以限購(gòu)限貸為主要標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并未能實(shí)現(xiàn)某些專家預(yù)言的“大幅降低新建商品住宅價(jià)格”的目標(biāo)?？峙掠行┤藢⒗^續(xù)批評(píng)調(diào)控是“空調(diào)”，還會(huì)呼吁出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，前述所謂“目標(biāo)”只是對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策意圖的誤讀，因此不足為奇。并且在貨幣寬松、通貨膨脹的背景下，不漲就是跌，所以可以認(rèn)為北京商品住宅的價(jià)格總體上沒(méi)有明顯上漲。如果再考慮到三四環(huán)供給總量所占的較少份額，更是如此。

還有一則新聞能夠成為新建商品住宅價(jià)格變化的注腳。北京的主管部門，為了平息關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格將上漲的預(yù)期，發(fā)布公告稱北京可售商品房5.5萬(wàn)套，大家不必驚慌。這樣的一個(gè)安民告示，是否能讓我們心安?在我看來(lái)，5.5萬(wàn)套的數(shù)據(jù)不僅不能平息擔(dān)心，只能加劇。因?yàn)橐拦P者經(jīng)驗(yàn)，北京的可售商品住宅如果低于8萬(wàn)套，或高于12萬(wàn)套，都是供求失衡的表現(xiàn)。5.5萬(wàn)套已處于比較嚴(yán)重的失衡狀態(tài)，必須高度關(guān)注商品住宅價(jià)格可能產(chǎn)生的異動(dòng)。

不論是否承認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展必然遵從經(jīng)濟(jì)規(guī)律。供求關(guān)系在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所起的作用不應(yīng)被忽視。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是供求關(guān)系決定的。比如鄂爾多斯，最終是人口基數(shù)而不是財(cái)富決定了市場(chǎng)最終的狀態(tài)。這個(gè)人口基數(shù)包括現(xiàn)有的人口以及未來(lái)可預(yù)期的人口流入。對(duì)于北京這樣的城市，邏輯相同，狀況完全不同。北京現(xiàn)有的常住人口基數(shù)之大，全球可比者甚少。而每年流入人口多年來(lái)保持在數(shù)十萬(wàn)的水平。因此，這個(gè)城市的供求關(guān)系長(zhǎng)期以來(lái)就是嚴(yán)重供不應(yīng)求，住宅價(jià)格的快速上漲是有理由的。如果不正確認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，一味尋找莫須有的替罪羊，既解決不了問(wèn)題，又激化了矛盾，最終對(duì)誰(shuí)都不利。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全國(guó)的大概念，因此對(duì)它的認(rèn)知必須形成差異。不僅要分一二三四線城市，還要分不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度、城市化進(jìn)程等，所以任何討論房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的話題，絕不能脫離具體區(qū)域。如同房地產(chǎn)泡沫一樣，不承認(rèn)鄂爾多斯這樣的城市有泡沫肯定不對(duì)，但以此導(dǎo)出所有的地方都存在泡沫同樣是盲人摸象。因此，我們一定要分類討論、區(qū)別對(duì)待。

另外一個(gè)市場(chǎng)變化信號(hào)也需要重視，今年北京土地成交量創(chuàng)2008年以來(lái)最低點(diǎn)，預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)供給增量在放緩，沒(méi)有了可觀的增量，市場(chǎng)壓力增大，價(jià)格可能更具剛性。中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)，它的價(jià)格走勢(shì)影響范圍廣泛，尤其對(duì)心理層面。當(dāng)然，短期內(nèi)沒(méi)有什么好的辦法，無(wú)論是反腐還是房產(chǎn)(新房 論壇 微博 )稅，無(wú)論是保障房還是限購(gòu)限貸，都不可能從根本上解決由于社會(huì)資源配置不合理導(dǎo)致的問(wèn)題，但認(rèn)識(shí)到問(wèn)題總好過(guò)自欺欺人。至少我們承認(rèn)供求關(guān)系不樂(lè)觀，也可以引導(dǎo)大家逐步樹立北京這種城市的特有住房消費(fèi)觀。