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“溫州房價(jià)被腰斬”、“貴陽買房如買大白菜”、“鄂爾多斯無人收房 ”……去年下半年以來，樓市“壞消息”不斷。隨著國家調(diào)控的深化、經(jīng)濟(jì)形勢變動(dòng)以及房產(chǎn)稅開征探討的推進(jìn)，國內(nèi)一些城市出現(xiàn)了量價(jià)齊跌和土地出讓流拍或底價(jià)成交的情況。一時(shí)間，“崩盤”說法不脛而走。而元旦期間，全國一線城市又呈現(xiàn)出成交量穩(wěn)中有升的特點(diǎn)。

無論如何，2013年中國樓市將經(jīng)歷深刻變革。變革方向如何？記者日前在深圳采訪了國家住建部研究中心主任秦虹。

房地產(chǎn)市場仍有很大空間

深圳特區(qū)報(bào)：一些學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國樓市正面臨崩盤的危險(xiǎn)，有的還給出了“時(shí)間表”，認(rèn)為會(huì)發(fā)生在2013年。這些推斷未必合理，但很多房子是空的，而且市場充滿投機(jī)等問題的確是事實(shí)。您怎么看？

秦虹：我沒有這么悲觀。中國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，目前只是處在一個(gè)較為深刻的調(diào)整階段。

首先，城市人口仍在不斷增長，中小城市人口不斷向大城市積聚的趨勢是未來樓市的主要?jiǎng)恿χ?。過去10年房地產(chǎn)市場增長快的地方，都是集聚人口規(guī)模大的地方。以廣東為例，表現(xiàn)得尤為明顯。10年前，河南省是中國人口第一大省，而現(xiàn)在是廣東。為什么？因?yàn)樵絹碓蕉嗟哪贻p人會(huì)到深圳和廣州這樣的城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，能吸引新的人口。再以北京和上海為例，兩座城市目前每年新增常住人口已經(jīng)超過60萬。所以，對(duì)那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、集聚人口多的城市來說，其樓市在未來仍會(huì)有一定空間。實(shí)際是人口與資本的聚集決定了一個(gè)地方樓市的情況。

其次，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積為31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還有32%。同時(shí)，由于投資和投機(jī)因素的存在，之前的樓市供給很多都是無效供給，就是說還有很多真正需要買房的人沒有買房，他們的購買力未來都會(huì)體現(xiàn)出來。另外，家庭小型化趨勢等因素，都會(huì)對(duì)樓市形成正面影響，但增速不可與前10年相比。

深圳特區(qū)報(bào)：很多人嘲諷房地產(chǎn)商賣的是“四面墻”，只要弄一塊地便可以坐等發(fā)財(cái)。您曾多次表示，房地產(chǎn)商今后賺錢不會(huì)這么容易，房地產(chǎn)企業(yè)未來會(huì)面臨什么挑戰(zhàn)？

秦虹：未來，行業(yè)內(nèi)部的分化趨勢會(huì)日益明顯。首先，隨著國家調(diào)控的深化，投資和投機(jī)性的需求會(huì)逐漸被擠出，自住需求的上升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的產(chǎn)品和服務(wù)提出新的要求；同時(shí)，供求關(guān)系也會(huì)有所變化，將成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)商必須在住房結(jié)構(gòu)、功能和配套等方面下足功夫才能有市場，企業(yè)必須有品牌才有繼續(xù)發(fā)展壯大的可能。

其次，在資金來源上，房地產(chǎn)商也必須要做新的調(diào)整?？梢灶A(yù)見，未來我國的貨幣發(fā)行規(guī)模會(huì)逐漸趨于穩(wěn)健，房地產(chǎn)商的資金來源將不會(huì)像以前那樣容易。目前，很多資金來源是民間借貸或者信托融資，這些途徑很多時(shí)候存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定性，以后會(huì)向更加規(guī)范化的方向發(fā)展。以上因素將使得房地產(chǎn)商的資金成本有所上升，促使其營銷策略更趨穩(wěn)健。

再從土地供給方面來看，由于目前量價(jià)齊跌和土地溢價(jià)率的下降，加上國家有意提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，地方政府和房地產(chǎn)商在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的“分利”比例也必將調(diào)整，這也是房地產(chǎn)商必須面對(duì)的問題。

通過政策抑制房子資產(chǎn)屬性

深圳特區(qū)報(bào)：對(duì)于國內(nèi)的高房價(jià)，很多人怪罪于貨幣超發(fā)，認(rèn)為手持現(xiàn)金的群眾只能“買樓保值”或者是“炒樓升值”。您怎么看？

秦虹：房地產(chǎn)有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性。如果觀察M2的走勢，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它和全國住房的新增銷售面積增加曲線是一種很明顯的“正相關(guān)”態(tài)勢，兩者增速的加快和放緩基本一致。同時(shí)，當(dāng)市場實(shí)際利率下降時(shí)，房子就會(huì)漲價(jià)；當(dāng)實(shí)際利率上升時(shí)，房子便會(huì)降價(jià)。這些數(shù)據(jù)足以說明房地產(chǎn)市場和貨幣的密切關(guān)系。

再舉一個(gè)例子，在2012年5月，市場開始對(duì)央行有降息預(yù)期，大家對(duì)房市的判斷有所改變。6月之后，隨著年內(nèi)首次降息成為現(xiàn)實(shí)，房價(jià)開始出現(xiàn)回升，成交量也有所上漲。同樣在2009年，我們在市場上投放了大量貨幣，這促發(fā)了2010年和2011年全國房地產(chǎn)大范圍開工，直接導(dǎo)致了現(xiàn)在的庫存問題。目前，全國待售面積約為3.2億平方米，超過去年底的2.7億平方米。

深圳特區(qū)報(bào)：在中國樓市，房子不再是商品，而是投資品。調(diào)控是不是需要釜底抽薪，從根本上去除這種資產(chǎn)屬性呢？

秦虹：房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是天然的，在任何國家和地區(qū)都一樣。以美國為例，其2000年后出現(xiàn)了明顯的房價(jià)上漲。很容易發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上升和利率變化有密切關(guān)系。在2000年到2002年，美國總共降息25次，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從6%一路降到1%。資金成本下降，購房需求猛增，房地產(chǎn)市場就開始膨脹，房價(jià)也有所上升，在部分地區(qū)，房價(jià)上漲超過一倍。但在2004年之后，為應(yīng)對(duì)大宗商品價(jià)格上升引發(fā)的通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)在兩年內(nèi)連續(xù)加息17次，資金成本驟然上升，最終導(dǎo)致很多低收入家庭斷供，這是美國房地產(chǎn)泡沫破滅的重要因素。

實(shí)際上，采取任何方式都無法根除這種房地產(chǎn)的固有屬性，但可以通過政策去抑制資產(chǎn)屬性的程度，讓市場更趨理性。

“地王”頻現(xiàn)不代表強(qiáng)勢反彈

深圳特區(qū)報(bào)：2012年11月，北京、上海等地又出現(xiàn)了“地王”，最高者光起始樓面價(jià)就高達(dá)3.6萬。12月，9大房企累計(jì)購地金額高達(dá)390多億元。這是不是意味著房市將強(qiáng)勁反彈，調(diào)控效果還沒有達(dá)到？

秦虹：我不這么認(rèn)為。以北京為例，那一塊被稱為“地王”的土地其實(shí)位于東三環(huán)的中心地帶，這個(gè)價(jià)格并非近年土地出讓的最高紀(jì)錄。我們再看全國的情況，在一些包括省會(huì)城市在內(nèi)的大城市，政府出讓的土地很多都以底價(jià)成交，流拍的情況也時(shí)常發(fā)生。目前的一個(gè)數(shù)據(jù)可以說明這一點(diǎn)。

2012年前8個(gè)月，全國300個(gè)城市的住宅用地月度成交負(fù)增長27%，成交均價(jià)負(fù)增長9%。這說明調(diào)控的效果正在顯現(xiàn)，行業(yè)正處在“去杠桿”的過程中，投機(jī)性因素正被不斷擠出市場，樓市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。

深圳特區(qū)報(bào)：現(xiàn)在很多政府部門已經(jīng)開始“吹風(fēng)”房產(chǎn)稅，加之2012年土地出讓金下降影響了地方財(cái)政收入，因此房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大被看做勢在必然。這個(gè)稅開征會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的沖擊？

秦虹：目前，具體方案并沒有公布。房產(chǎn)稅即便開征，其影響也要根據(jù)具體情況而定，如稅制如何設(shè)定，范圍有多大，起征點(diǎn)是多少，這些都是很重要的因素。這些因素也決定了到底對(duì)樓市有多大影響。如果稅率較高，面較廣，起征點(diǎn)也低，那么對(duì)樓市的沖擊就大。反之，對(duì)樓市的沖擊就小。

在我看來，房地產(chǎn)稅并不是解決樓市問題的根本途徑。樓市的很多問題要徹底解決，必須有賴于財(cái)稅、土地、金融等多項(xiàng)改革的配套。