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反思樓市限購(gòu)

轉(zhuǎn)眼就要進(jìn)入2013年了，回首2012年，總有許多值得記錄的大事。

在年初，全社會(huì)關(guān)注的是歷史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策是否還會(huì)繼續(xù)，而這種限購(gòu)、限貸、限價(jià)的延續(xù)，又是否會(huì)讓房?jī)r(jià)真的進(jìn)入政府決策層認(rèn)為是合理的區(qū)間。

許多所謂的專家們?cè)诟吆胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，并將在嚴(yán)厲的政策之下破裂，讓房?jī)r(jià)暴跌，甚至有人喊出了房?jī)r(jià)下降30%至50%的口號(hào)。同時(shí)，年初也確實(shí)出現(xiàn)了銷售同比下降超過(guò)20%的記錄，投資也從去年的近30%的高速增長(zhǎng)連續(xù)下滑一半，到了15%左右才保持了平穩(wěn)。但此后盡管嚴(yán)控的政策并未放松，卻自3月份之后，銷售一路回升了。今年的銷售總量和我年初預(yù)測(cè)的一樣，仍會(huì)和去年同比略有增長(zhǎng)，盡管還沒(méi)有到盤點(diǎn)的時(shí)刻，但11月份的銷售數(shù)據(jù)將告訴社會(huì)，銷售量會(huì)以同比為負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L(zhǎng)。

房?jī)r(jià)在年初的劇烈波動(dòng)中形成了不同地區(qū)的分化，有個(gè)別城市的價(jià)格大幅下降，有個(gè)別城市的房?jī)r(jià)略有上升，多數(shù)城市保持平穩(wěn)。但4月份之后，價(jià)格上升的城市逐步增加了，雖然上升的幅度不大，但這種上升的趨勢(shì)在7月份之后就更加明顯了。降準(zhǔn)和降息都無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的刺激作用，按所有銷售面積和銷售額的對(duì)比看，全年商品房?jī)r(jià)格有10%左右的上漲，而普通商品房則略有增長(zhǎng)，保持著略高于物價(jià)上漲水平的增幅。

什么才是合理的漲幅，當(dāng)房?jī)r(jià)的漲幅小于收入的漲幅時(shí)，就是在提高居民的住房可支付能力，當(dāng)然也就合理了。如果房?jī)r(jià)的漲幅大于了收入的漲幅，就是在拉大房?jī)r(jià)的收入比，相對(duì)而言也就是不合理的了。但房?jī)r(jià)總是按高收入家庭的支付標(biāo)準(zhǔn)確定的，而不是由平均收入水平確定的。

限購(gòu)的政策明確的正是不許個(gè)人對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行投資或投機(jī)，也似乎認(rèn)為住房只能用于居住而不應(yīng)用于投資，但天底下除了中國(guó)之外再也不會(huì)有這種政策了，因?yàn)橥顿Y住房正是住房升級(jí)與改善的必經(jīng)之路。
住房本來(lái)應(yīng)以居住功能為主，但并不能因此而排斥其不動(dòng)產(chǎn)的投資功能。住房根據(jù)家庭的消費(fèi)能力，本就是個(gè)從租到買、從舊到新、從小到大的逐步改善過(guò)程，而每次改善都是一次投資的過(guò)程。但限購(gòu)則讓更多的人提高了首次購(gòu)房的門檻，讓人們沒(méi)有了遞次升級(jí)的機(jī)會(huì)和可能，都必須一次性拿出更多的錢買大房子。

當(dāng)十七大正確提出要增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入時(shí)，就是在鼓勵(lì)民眾加大個(gè)人投資性理財(cái)。當(dāng)國(guó)家尚無(wú)力解決好國(guó)民收入中的首次分配中的協(xié)調(diào)關(guān)系時(shí)(收入分配調(diào)節(jié)政策八年多都未能出臺(tái))，居民也很難一次性集中較大的財(cái)力實(shí)現(xiàn)高度改善住房的消費(fèi)。本應(yīng)從遞次消費(fèi)的方式進(jìn)行從小到大的住房投資，并在解決了暫時(shí)的居住問(wèn)題的條件下，實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)投資的增值收益，并用這種增值收益彌補(bǔ)勞動(dòng)收入的不足，以實(shí)現(xiàn)住房的逐步改善。但限購(gòu)的政策并沒(méi)有能改善居民的收入，也沒(méi)有了用投資增加收入的渠道。

難道只能從股市上投資、以增加收入去改善住房？就不能用住房投資的收益去改善住房嗎？從這個(gè)意義上講，投資住房也是為了改善住房，并未否定住房居住的功能。但限購(gòu)和限制住房投資則否定了居民遞次消費(fèi)、逐步改善住房條件的可能。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資不斷下滑時(shí)，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了什么呢？不是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂，而是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的下滑和財(cái)政收入的銳減。年初，大多數(shù)地方政府的財(cái)政收入從高增長(zhǎng)變成了負(fù)增長(zhǎng)，而GDP的增長(zhǎng)更出現(xiàn)了明顯的下滑，這種下滑從一季度一直延續(xù)到三季度，低于了7.5%的增長(zhǎng)。

但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，讓政府的財(cái)政收入有了好轉(zhuǎn)，從全年已過(guò)去的情況看，房地產(chǎn)明顯已成為支撐今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。當(dāng)外貿(mào)及各產(chǎn)業(yè)投資都出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑時(shí)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)地保持著15%以上的投資增長(zhǎng)和逐步向上的銷售增長(zhǎng)，并帶動(dòng)著持續(xù)增長(zhǎng)的消費(fèi)，才讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)硬著陸。

無(wú)論如何不能小看的是市場(chǎng)的力量，不管行政的干預(yù)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多么大的抑制和扭曲，但最終市場(chǎng)的力量一定會(huì)推動(dòng)行政干預(yù)處于極為被動(dòng)的局面，而不得不進(jìn)行調(diào)整。堅(jiān)持用錯(cuò)誤的行政干預(yù)只會(huì)給市場(chǎng)的正常運(yùn)行帶來(lái)更多的后遺癥。