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銀監(jiān)會無疑正在演變成為調控的手段，而不是目的。話說的有點非語法，但是，在屢屢胡亂出擊的銀監(jiān)會主導的政策頻頻出臺的情況下，活賽“盲人騎瞎馬”，除了短期內加劇供求失衡，似乎沒有看到最直接的后果。

總以為07年9.27房貸政策造成了08年房價的下調，但是在08年房價地價下調的同時又蘊含著巨大的市場風險。總以為是09年發(fā)票子太多、09年救市政策、09年4萬億導致的09年房價地價的雙雙無法抑制的狀況。但是殊不知這全都是本末倒置的胡說八道。

在北京市場09年2月份悄然回暖的那一刻，我們還是在大談信心比黃金更重要。在市場已經確實走出低谷時，所謂的假按揭造成樓市的小陽春，樓市大跌不可避免的牛刀時寒冰曹建海的言論還是主流媒體熱捧的對象。在樓市09年6月份徹底走向大陽春的時刻，主流經濟學家們認為是通脹預期導致了09年2月份開始的樓市回暖。當時我恨不得大罵他們，主流經濟學家們都預見不到的通脹預期，北京的消費者早在全球金融危機最危急的情況下，竟然預見到了中國經濟馬上出現通脹？那么，我們的博導教授們還有存在的必要嗎？
國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心主任潘建成先生在09年6月份分析當時的經濟形勢時表示如下憂慮：
1、全球經濟失衡；美國借債嚴重、金融創(chuàng)新過度。美國儲蓄率的提高、貿易保護抬頭等均不利于世界經濟走出危機。
2、全球各大經濟體的GDP增長率紛紛大幅下滑、CPI處于停滯狀態(tài)。對全球經濟的預測：世界銀行、IMF均預測09年全球經濟增長將出現較大的下滑。
3、對中國的影響：全球貿易下降，中國受沖擊較大、中國經濟明顯下滑，GDP較去年增長的最高點減少一半左右、外部需求變動異常，沿海地區(qū)經濟受影響大。中國積極應對的政策是信貸增長、基礎設施投資快速增長、房地產新屋開工，銷售數據回暖、PMI持續(xù)回升、貨運量回升、貨運周轉量降幅收窄、消費增長加快，汽車房產反彈。中國經濟存在的主要問題：不利的國際環(huán)境、失業(yè)現象嚴重、PPI持續(xù)下滑、中小企業(yè)融資難問題、外需驟減，產能過剩。
4、保增長與促就業(yè)，就業(yè)問題是當前中國經濟面臨的突出問題、中小企業(yè)融資困難問題，需要政府加大投入，中國經濟發(fā)展的長期遠景只要為城市化，工業(yè)化。

09年，我們付出的代價是4萬億。中國經濟的穩(wěn)定回升來源于四萬億和房地產汽車行業(yè)的消費推動?？梢哉f這是代價最小的付出。至于地價房價的上揚，主要原因在于自07年9月27日的房貸新政的客觀影響，造成的08年至09年六月的購地與開工不足。

最初一直以為全球金融危機的局面下，中國的就業(yè)被威脅，有效需求不會釋放，09年買房絕對是奢侈行為。這也是時寒冰曹建海牛刀之流09年年初“中國地產的雪崩元年”“中國GDP負增長6%”“北京二環(huán)房價突降至人民幣3000元”“中國房價自09年雪崩開始大跌45—85%”預期的主要原因。

可惜的是歷史沒有如果。09年我們成功的抵御了全球金融危機的影響，第一個走出金融危機的僵局。而97年的亞洲金融危機，朱總理的貢獻是成功開始98年房地產市場化改革，以消費的強勁走出亞洲金融危機的僵局。應該說，中國多虧了還有作為國民經濟重要支柱產業(yè)的年輕房地產行業(yè)。

房價的上漲自有其客觀規(guī)律。自最初的國有土地概念下，農民土地承包期30年不變，而78年開始的承包土地在房地產市場化啟動的98年，承包期已經過去了20年。所以最初的土地收儲沒有地價只有地上物補償和青苗補償。我稱之為0地價收儲。這才有了回龍觀天通苑等等經濟適用房國有土地無償劃撥的項目。而目前的土地價格有多高？只要看看過多的市場土地拍賣信息，更多的舊城改造城中村改造危陋房改造棚戶區(qū)改造的安置補償條件，可以得到合適的結論。

從0地價的98年開始的房地產市場化過程，11年發(fā)生了翻天覆地的改變。即使是開發(fā)企業(yè)并不過分看重的建安成本，由于材料和人工成本的上揚、稅費的多元化，也在高速上揚。但是，房價主要因素目前已經基本是地價和稅費。特別是地價，隨著04年改協議出讓為統(tǒng)一招拍掛出讓，而一刀切的政策導致的地方土地部門土地儲備的嚴重不足，致使直到目前為止，有效地凈地出讓根本還是滿足不了市場。
至于被銀監(jiān)會提前公布的國土部1457囤地黑名單，我相信只是冰山一角。我清晰的記得，04年北京8.31大限，表內過關的項目288個，與全部的北京協議出讓土地1萬公頃比起來，只占很小的比例。但是，有多少02年前后已開始協議出讓的項目直到目前仍然為供應市場，這才是值得關注的。

過多的毛地出讓，過多的開發(fā)企業(yè)為主導的一級土地開發(fā)實踐，實際是國土部分一級開發(fā)實力資金不足的有效補充。然而，一級開發(fā)的難度在04年之后空前提高。這也是我們眼中的開發(fā)企業(yè)囤地的主要原因。即使是國土部也是承認的，政府原因造成的被囤地大約占58.2%。那么由于農村集體經濟組織與被征地、被拆遷戶的原因造成的長期“被囤地”因素占比多少？我相信兩大原因，至少占到黑名單的80%以上。眾多的中小企業(yè)，并不存在故意囤地的可能。千辛萬苦搞定一個項目，不開發(fā)而面對每年的調控，故意囤地是不存在的。

開發(fā)的現金流才是企業(yè)存在的目的。

至于黑名單被囤地的58.2%，加上被農村集體經濟組織和被征地拆遷戶造成的被囤地的收回，實在是沒有任何意義的。我相信一級開發(fā)公司做不到的，土儲中心更做不到有效地快速收儲。

土地的不可復制，土地的資源緊缺是土地供求失衡不可解決的唯一原因，所以只有抑制有效需求。 但是，有效需求抑制住造成的就業(yè)危局，財政危局，不承認也是要面對的。

沒有人拿經濟的二次探底嚇唬人，而目前的僵持，一定造成最基礎行業(yè)的蕭條，而不是房企的蕭條。主動適應市場的房企們，收縮投資，延緩開工只是應對市場的方式。那么現有的宏調措施，很難達到加大有效供應的目的。這才是我們最該關注的。