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12月中旬，財(cái)政部部長謝旭人《求是》發(fā)文稱，下一步深化房地產(chǎn)稅制改革，要對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，同時(shí)，逐步在全國推開個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革。

官方的明確表態(tài)，無疑預(yù)示著房產(chǎn)稅開征的步伐日益臨近。然而，房產(chǎn)稅絕非是一項(xiàng)"劫富濟(jì)貧"的政策，正如接受本報(bào)采訪的財(cái)政部一位相關(guān)人士所言，房地產(chǎn)稅是基于每個(gè)擁有房產(chǎn)的人占有國家資源的多寡而征收的稅種，一旦起征，便不再是一項(xiàng)隨時(shí)可以調(diào)控的行政政策。

當(dāng)然，也正如其他稅種一般，合規(guī)的情況下，房產(chǎn)稅的確立，須通過全國人大或人大常委會(huì)決定，還要經(jīng)過聽證程序。而所收繳的財(cái)富，會(huì)收歸政府財(cái)政。從長期來看，若房產(chǎn)稅普遍征收，將使地方政府?dāng)[脫土地儲(chǔ)備日益減少的困局，轉(zhuǎn)而擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩(wěn)定收入。

房產(chǎn)稅不應(yīng)作為調(diào)控手段

在就房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)答記者問時(shí)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人幾番明確指出，開征房產(chǎn)稅的目的有兩個(gè)：一是調(diào)節(jié)收入分配；二是引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。

不過，目前從滬渝兩地試點(diǎn)后近兩年的情況來看，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)層面的影響更多的只是心理上的。房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒有對(duì)剛需及房價(jià)起到多大影響。但謝旭人表示，將逐步在全國推開個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革，對(duì)此業(yè)界人士普遍判斷，預(yù)示著房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槿珖鴺鞘姓{(diào)控的新方向。

其實(shí)，早在2009年各大城市房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性"跳漲"時(shí)，針對(duì)高房價(jià)出臺(tái)物業(yè)稅就被不少人視為平抑房價(jià)、抑制投資最有效的"殺手锏"。但許多專家堅(jiān)持，物業(yè)稅是根據(jù)各類房產(chǎn)持有者占有國家資源的多寡設(shè)立的稅種，作為國家開征的一項(xiàng)稅種，所有擁有房產(chǎn)的人都需要繳納。它不是一項(xiàng)隨時(shí)可以調(diào)控的行政政策，將其作為短期調(diào)控的"殺手锏"顯然是不對(duì)的。

北大法學(xué)院物權(quán)法專家錢明星及房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波就對(duì)本報(bào)記者表示，物業(yè)稅作為國家的一項(xiàng)稅種不能簡單地作為調(diào)控房價(jià)的手段。房子的價(jià)值更多地是與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)。住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費(fèi)、土地增值稅等多項(xiàng)稅收也已經(jīng)被征收。

兩位法學(xué)專家直言，政府將"土地財(cái)政"的錢收完了再從持有環(huán)節(jié)獲取收益是沒道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過了。如按占有資源的多少征稅，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問題尚須解決。

此后，又有人提出，中央政府即將開征的并非物業(yè)稅，而是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅。這項(xiàng)稅收僅涉及地上物房產(chǎn)，不涉及土地部分，加征不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，意在遏制持續(xù)飆升的房價(jià)。

對(duì)此，地方稅務(wù)局某相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說，物業(yè)稅要牽涉到土地等問題，而變通定義為房產(chǎn)稅則規(guī)避了土地出讓金的爭議，房產(chǎn)稅收只針對(duì)房子，不與續(xù)繳土地出讓金問題放在一起考慮，因此很多問題便可以簡化。更重要的是，規(guī)避"物業(yè)稅"這一稱呼，可以使這項(xiàng)稅收在經(jīng)修改后的《房地產(chǎn)法》規(guī)范下推出，而不用依照《立法法》走復(fù)雜的法律程序。

房產(chǎn)稅或成地方財(cái)政新引擎

在滬渝兩地是否試點(diǎn)起征房產(chǎn)稅時(shí)，地方稅務(wù)局某相關(guān)負(fù)責(zé)人就判斷，不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種是肯定要推出的。對(duì)于政府來說，短期可抑制房價(jià)猛漲，長期則可以成為地方財(cái)政最穩(wěn)定的收入來源。只是這個(gè)稅種并不一定要叫"物業(yè)稅"，可以叫房產(chǎn)消費(fèi)稅或其他名稱。

一位房地產(chǎn)資深人士向記者介紹，中央方面早在2007年時(shí)，就曾助推房產(chǎn)稅，但當(dāng)時(shí)的地方政府均表現(xiàn)出不積極的態(tài)度，以致擱淺。但2009年開始，地方政府對(duì)于征收房產(chǎn)稅變得越來越積極。原因是，短短幾年，一線城市以及一些熱點(diǎn)的二線城市，土地過度開發(fā)，一時(shí)均陷入了土地資源出售將盡、財(cái)政無處補(bǔ)給的局面。

在房地產(chǎn)交易中，土地出讓金就占到了交易金額的60%-70%，而土地以及商品房銷量增幅的減少，勢(shì)必使地方政府涉地、涉房收入下降。來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國和土地和房屋銷售相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅這四項(xiàng)稅收總額達(dá)7150.7億元，合計(jì)同比增長26.8%，增幅較2010年減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)政部公布的上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。對(duì)于地方政府來說，眼下迫切需要新的稅源彌補(bǔ)土地財(cái)政困局。

中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但是長遠(yuǎn)來看，肯定會(huì)涉及存量多套房。從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少，所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大。

從滬渝兩地試點(diǎn)的成果來看，只是給地方政府增加了幾十億的收入，而這點(diǎn)收入不及兩市年財(cái)政收入的零頭。從彌補(bǔ)地方稅源的角度看，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍似乎已經(jīng)是"板上釘釘"的事情，甚至"箭在弦上"也是情理之中。

目前，為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，已經(jīng)在全國30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員中開展，這是為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。國稅總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班(一期)也已正式開班。

新華社最近報(bào)道，中國社科院11月28日發(fā)布的報(bào)告提出，應(yīng)及時(shí)推廣滬渝經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的步點(diǎn)隨著各方的論證似乎已離我們?cè)絹碓浇?/p>

征收房產(chǎn)稅應(yīng)走立法程序

在房產(chǎn)稅向全國擴(kuò)圍方向確定之際，不少聲音提出，為有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快上漲，應(yīng)將房產(chǎn)稅稅率提高，房產(chǎn)稅應(yīng)該"殺富濟(jì)貧"。在房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆的背景下，房產(chǎn)稅背負(fù)了很重的政策調(diào)控意愿。但作為稅種，"房產(chǎn)稅"絕不可能是一項(xiàng)"劫富濟(jì)貧"的政策，所有擁有房產(chǎn)的人其實(shí)都不能置身其外。

某地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)人就向本報(bào)記者坦承，作為不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種是針對(duì)所有持有各類房產(chǎn)者的稅收，其對(duì)象不會(huì)僅僅是高端的10%，只要持有房產(chǎn)的人都應(yīng)該向國家繳稅。但是由于這項(xiàng)稅收太過敏感，目前推出的"切口"不能很大，要從商業(yè)地產(chǎn)和高端住房開始征收，這樣大多數(shù)人能夠接受，然后再進(jìn)一步推展擴(kuò)大。在土地資源日漸枯竭的一線城市，今后房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中的份額將會(huì)逐步加大，這項(xiàng)稅收今后肯定要?dú)w結(jié)到物業(yè)稅稅種的本意上來。

眼下，更大的爭議是，征收房產(chǎn)稅究竟是否屬于地方政府的權(quán)力范圍？全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生接受記者采訪時(shí)說，目前在財(cái)政部的一些提法當(dāng)中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開的，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當(dāng)中的《物權(quán)法》的出臺(tái)，實(shí)際上還有法理問題。

聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)體制性的改革和長效政策應(yīng)適時(shí)啟動(dòng)，長效機(jī)制中，房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅即是其中一項(xiàng)內(nèi)容。而如果按照聶梅生的思路，要從房地產(chǎn)稅制改革以及中央和地方財(cái)政體制改革的高度來看待房產(chǎn)稅，那么就必須慎之又慎，就不是把一個(gè)舊的法規(guī)條例拿出來修修補(bǔ)補(bǔ)這般簡單。

稅收的立法權(quán)在國家，根據(jù)我國《立法法》的規(guī)定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過全國人大或人大常委會(huì)決定，還要經(jīng)過聽證程序。地方政府絕不能像其他調(diào)控政策那樣呼之即出，也不能在執(zhí)行過程中"放水"稀釋。

當(dāng)然，作為稅種，稅制也應(yīng)該全國基本統(tǒng)一。聶梅生就此不無擔(dān)憂地表示，此前的試點(diǎn)上海和重慶本來就不一樣，實(shí)施了以后都說很有成績、很順利，那么再擴(kuò)容將向哪個(gè)方向擴(kuò)容？是以哪個(gè)模式擴(kuò)容？是擴(kuò)容給住房居住物業(yè)這部分，還是擴(kuò)容給商業(yè)和工業(yè)物業(yè)？是向法人持有的擴(kuò)容還是個(gè)人持有的擴(kuò)容？這些都還沒明確。

一位房地產(chǎn)資深人士直言，從政府方面的多次表態(tài)來看，房產(chǎn)稅的擴(kuò)容路徑已經(jīng)明了，基本的排序是商業(yè)地產(chǎn)，其次是高端地產(chǎn)，然后是商品房住宅，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房，政策性住房被放在了最后。盡管官方對(duì)政策性住房始終沒有公開的界定，但很顯然，政策性住房很大程度上是指公務(wù)員住房。

將商業(yè)物業(yè)以及高端居住類物業(yè)排在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的前端無可厚非，然而政策性住房在獲得之時(shí)，就享受到了比社會(huì)普通人員更低的門檻優(yōu)惠；使用過程中，大多在物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等方面又享受到了國家的補(bǔ)貼。在房產(chǎn)稅的階梯征收過程中，不管是從提高政府公信力出發(fā)，還是出于社會(huì)公平的考量，政策性住房都應(yīng)該被放置在房產(chǎn)稅征收的第一梯隊(duì)。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，張大偉提出了另一方面的擔(dān)憂，在國內(nèi)財(cái)產(chǎn)不公開的情況下，房產(chǎn)稅很難實(shí)施征收，很可能會(huì)是持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)累計(jì)到交易環(huán)節(jié)收取。而如果只是新增稅費(fèi)，但沒有著手改變供需結(jié)構(gòu)，最后結(jié)果只能是加稅。房產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)新增加供應(yīng)，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求這些關(guān)鍵問題。房產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。即使能夠?qū)崿F(xiàn)持有環(huán)節(jié)收取，也很可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租房者。