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住建部25日表態(tài)，明年限購(gòu)、限貸、稅收政策繼續(xù)。這個(gè)消息被很多人解讀為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利空，我卻認(rèn)為其實(shí)質(zhì)是在放松。

當(dāng)非常規(guī)的調(diào)控政策成為常態(tài)，其約束力會(huì)在市場(chǎng)強(qiáng)大的消化能力面前慢慢失效。

最近萬(wàn)科在上?？拷猸h(huán)的項(xiàng)目以28000元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，這個(gè)價(jià)格并不優(yōu)惠，但被一搶而空；另一家開(kāi)發(fā)商在內(nèi)環(huán)邊緣地段以50000元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，同樣基本售罄?？梢?jiàn)市場(chǎng)的確在回暖，至少在一線城市這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)確立。

短期來(lái)看，兩年的嚴(yán)格調(diào)控，看上去壓縮了需求，但這些需求沒(méi)有消失，它潛藏在消費(fèi)者的心底。經(jīng)濟(jì)上升期不斷積累財(cái)富，財(cái)富在尋找保值增值的手段，樓市股市低迷，財(cái)富就會(huì)尋找新的泄洪通道，因此造成這兩年信托、P2P、銀行理財(cái)產(chǎn)品的大爆發(fā)。

但這三個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸顯現(xiàn)，越來(lái)越多血本無(wú)歸的案例將會(huì)驅(qū)使資金尋找新通道。最近很多朋友開(kāi)始帶著恐慌心理來(lái)問(wèn)：是不是不買(mǎi)房就來(lái)不及了？這些人并非剛需，他們恐慌是害怕跟不上資產(chǎn)價(jià)格的膨脹速度。

與剛需相比，無(wú)需貸款的他們才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的消費(fèi)主力。房貸與房屋銷售額的總體比例可以證明這一點(diǎn)，不包括已經(jīng)還貸的部分，十多年的積累到現(xiàn)在，全國(guó)個(gè)人房貸余額只有7萬(wàn)億元；只比2011年一年的商品房銷售額（5.9萬(wàn)億元）多一點(diǎn)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂增長(zhǎng)的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，但方向并非從此逆轉(zhuǎn)，而是會(huì)進(jìn)入一個(gè)更平穩(wěn)一些的增長(zhǎng)階段。

面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)力量，住建部調(diào)控的“三大法寶”都不太靈光了，如果不加碼就等于在放松調(diào)控，但加碼又缺乏有效工具。

差別化信貸政策已經(jīng)失靈，因?yàn)橘?gòu)房的主力人群不是剛需，對(duì)貸款需求不大，二套房的利率哪怕上浮100%，也無(wú)法阻擋這部分購(gòu)買(mǎi)力。

限購(gòu)從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，對(duì)合規(guī)的新增需求也無(wú)法限制。作為備受詬病的行政手段，已經(jīng)損害了公民自由消費(fèi)的權(quán)利。

被寄予厚望的房產(chǎn)稅，無(wú)論在重慶還是上海，無(wú)論對(duì)新增供應(yīng)還是存量供應(yīng)，基本沒(méi)有起到調(diào)控的作用。無(wú)論要提高稅率，還是擴(kuò)展征收區(qū)域，都不是眼前能實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。

根據(jù)這種趨勢(shì)，如果不出臺(tái)新的調(diào)控措施，明年一線城市房?jī)r(jià)的趨勢(shì)必然是上行的，雖然不會(huì)如任志強(qiáng)(微博)所言“三月暴漲”，但一定會(huì)讓備受折磨的消費(fèi)者再恐慌一陣。

也許只有市場(chǎng)自身的規(guī)律，才是最有效、最公平的調(diào)控手段。