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建筑房地產(chǎn)法律專家、上海市政協(xié)常委朱樹英在29日舉行的“律師專業(yè)法律服務(wù)可持續(xù)發(fā)展研討會”間隙接受中新網(wǎng)記者采訪，對改革中國商品房土地批租制度提出建議。他認(rèn)為，將土地出讓金改為年租、批租并存，可有效抑制高房價(jià)。

朱樹英表示，目前，中國對商品住宅的土地有償出讓實(shí)行的是招、拍、掛方式下的土地批租制，政府對商品住宅有償出讓70年的土地使用權(quán)，一次性收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和即土地出讓金。從實(shí)際效果看，這種制度強(qiáng)化了市場競爭，也確有其預(yù)防和減少腐敗的正面作用，但同時(shí)也存在著巨大的負(fù)面效應(yīng)。土地出讓“由價(jià)高者得”這種方式在中國的住宅用地資源匱乏的現(xiàn)實(shí)條件下，可以說是商品住宅用地出讓金越來越高、并導(dǎo)致房價(jià)也越來越高的一個(gè)重要動因。因此，必須改革現(xiàn)行的商品住宅土地出讓的批租制。

朱樹英提出，在目前情況下，采用與批租制相對的年租制成為改革的最佳路徑，將出讓金的支付方式由單一的批租制改為批租、年租并存的雙軌制勢在必行。

據(jù)他解釋，實(shí)施土地年租制是將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者使用，但開發(fā)企業(yè)無需一次性交齊70年出讓期限內(nèi)的所有土地出讓金，而是按一定年限分期支付使用土地的出讓金。土地年租制應(yīng)成為國有土地有償使用的一種形式，它既是對現(xiàn)行土地有償使用的類型創(chuàng)新，也是對批租制方式的必要補(bǔ)充。

實(shí)行年租制有利于降低住宅開發(fā)的一次性投入，控制房價(jià)。因?yàn)槭鄢鰰r(shí)的房價(jià)由建筑成本和分年度的土地成本價(jià)構(gòu)成。如果沒有了土地出讓金的一次大額資金支付的門檻，開發(fā)商的融資壓力減小，金融風(fēng)險(xiǎn)降低，在一定程度上減輕了投資人建設(shè)和用地方面的雙重資金壓力，提高其投資的積極性。

租金的分期付給，在租期內(nèi)租金會按照一定的期限和比率進(jìn)行調(diào)整，有利于政府對土地資源利用的調(diào)控。地方政府寅吃卯糧，低價(jià)征地、高價(jià)出讓的現(xiàn)象也會得到抑制。購房者降低了一次性支付的資金壓力，將提高整體的購買能力與水平。整個(gè)房地產(chǎn)巿場，由于將一次性地價(jià)支付從總房價(jià)中剝離，使政府直接管制屬于壟斷市場的土地價(jià)格即土地租金，更易于對市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，從而達(dá)到合理降低房價(jià)的目的。

朱樹英還對如何實(shí)施土地年租制度提出建議：首先應(yīng)立法，確保年租制的法律地位，明確年租制下的產(chǎn)權(quán)界定；第二，把握好推行土地年租制的適用范圍；第三，合理地確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)和未來的土地租價(jià)；第四，確定逾期交付土地年租金的應(yīng)對方式；第五，先在有條件地區(qū)試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后全面推行。