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2012年，樓市在暖冬中逐漸落下帷幕。年初，業(yè)內(nèi)都把心提到嗓子眼上，但到了年末一看，今年居然還是個(gè)“豐收年”。且不說(shuō)萬(wàn)科、恒大、保利、金地、龍湖等各大上市公司的報(bào)表星光閃閃，就是各中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，只要今年有新品上市且采取平價(jià)銷(xiāo)售、積極出貨的策略，也無(wú)不賺得盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)?！笆澜缒┤铡笨磥?lái)不過(guò)虛驚一場(chǎng)，轉(zhuǎn)眼到了金蛇狂舞的2013年，太陽(yáng)依舊燦爛的升起。房地產(chǎn)市場(chǎng)又將何處去？筆者大膽猜想如下：

一、一二線(xiàn)城市上半年漲價(jià)，下半年趨穩(wěn)。

2011、2012年接連兩年的調(diào)控，一方面導(dǎo)致市場(chǎng)上供應(yīng)量減少，一方面導(dǎo)致一部分剛性需求被壓制。2013年，18大過(guò)后，民間普遍對(duì)“未來(lái)十年居民收入翻番”的預(yù)期增強(qiáng)，普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)也將跟著上漲甚至翻番，房地產(chǎn)作為居住和保值增值的雙重效應(yīng)必將放大出來(lái)。這些因素必將措施消費(fèi)者紛紛入市，需求增大，但放量卻會(huì)減少。供需不平衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，這跟09年、10年的結(jié)局會(huì)一樣。

當(dāng)然，供需不平衡僅限于一二線(xiàn)大城市，部分三四線(xiàn)城市如遼寧營(yíng)口、盤(pán)錦等因?yàn)橛行枨笕丝诓蛔悖?yīng)量仍然非常大，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)供大于求的局面仍難改變。對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，2013年最多會(huì)加快出貨速度，漲價(jià)可能不太現(xiàn)實(shí)。

二、三四線(xiàn)中小城市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)增大。

從美國(guó)、日本、香港等地的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)崩盤(pán)幾乎是宿命，中國(guó)同樣也無(wú)法擺脫這一宿命。但中國(guó)和這些國(guó)家地區(qū)不同的是，中國(guó)是世界第一人口大國(guó)，在未來(lái)很多年內(nèi)都可以享受人口紅利，尤其是一二線(xiàn)大城市，未來(lái)仍將有源源不斷的人口往這些城市集中，又會(huì)源源不斷的產(chǎn)生剛性需求，剛性需求托住樓市，成為樓市的鐵底。因此在一二線(xiàn)城市，至少?gòu)奈磥?lái)10年短期來(lái)看，崩盤(pán)不太可能。

與之相反，部分三四線(xiàn)城市情況可能就不那么妙了。鄂爾多斯、溫州還有傳說(shuō)中的貴州已經(jīng)倒了下來(lái)，房?jī)r(jià)紛紛下挫，甚至跌了50%或更多。中國(guó)人人往高處走的思維導(dǎo)致這些城市的有效需求人口源源不斷的往大城市遷徙，剩下的本地人口又逐漸的步入老齡化，需求越來(lái)越少。但另一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)量卻有恐怖的增加。就拿遼寧營(yíng)口市來(lái)說(shuō)，區(qū)區(qū)60萬(wàn)的城市人口，但卻聚集了恒大、保利等近十個(gè)超級(jí)大盤(pán)，總開(kāi)發(fā)量達(dá)到5000萬(wàn)平，存量房達(dá)到50萬(wàn)套以上，可供150萬(wàn)以上的人口居住。

營(yíng)口只是中國(guó)房地產(chǎn)上一個(gè)10年大躍進(jìn)的一個(gè)縮影。但可怕的是，18大確定的城鎮(zhèn)化肯定會(huì)被很多人誤解成城市化，又會(huì)帶來(lái)新的一輪投資熱潮，崩盤(pán)的命運(yùn)在所難免。未來(lái)十年，必將出現(xiàn)更多的鄂爾多斯和溫州。

三、消費(fèi)者打破觀望，剛需大膽入市。

雖然中央數(shù)次明確2013年從嚴(yán)調(diào)控的措施不變，但從民間市場(chǎng)來(lái)看，2012年底的回暖和漲價(jià)已經(jīng)讓觀望的消費(fèi)者吃了“啞巴虧”。再加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走出2012年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的低谷，民眾的預(yù)期向好，再加上通貨膨脹的壓力，這些都將刺激剛需入市買(mǎi)房。2013年，剛需打破觀望，大膽入市，必將帶動(dòng)一部分剛需樓盤(pán)價(jià)格上漲。

四、高端項(xiàng)目可能會(huì)滯銷(xiāo)。

2012年，各地的房叔、房嬸不斷出事，18大之后，官員“個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)”的風(fēng)聲越來(lái)越緊，看來(lái)已成為定局。房子已經(jīng)成為這些灰色收入階層手中的定時(shí)炸彈，因地，到年底，多個(gè)城市出現(xiàn)二手房急于拋售的情形。

這種情況下，2013年，這部分灰色收入群體可能會(huì)不敢入市，之前，各個(gè)城市里別墅、高端豪宅等嚴(yán)重超過(guò)片區(qū)和城市均價(jià)的房子基本上都是被灰色階層消化。尤其是很多三四線(xiàn)中小城市的實(shí)權(quán)小官僚都蜂擁入一二線(xiàn)大城市買(mǎi)房，窮家富路，他們沒(méi)有本地人對(duì)片區(qū)價(jià)格的認(rèn)知和敏感，往往不合理的抬高了片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目的價(jià)格從而拉升片區(qū)價(jià)格。這個(gè)群體不敢入市，也必定會(huì)帶來(lái)高端項(xiàng)目的滯銷(xiāo)。

五、房地產(chǎn)總體上行，但已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，游戲規(guī)則變化。

未來(lái)十年，房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)仍將是上行趨勢(shì)，中國(guó)尤其是一二線(xiàn)大城市仍將享受人口紅利；但與上個(gè)10年不同的是，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生很大變化。概括的說(shuō)，在上個(gè)階段，主流房地產(chǎn)公司如萬(wàn)科、龍湖等基本是以營(yíng)銷(xiāo)為主導(dǎo)，以銷(xiāo)定產(chǎn)；但在下半場(chǎng)，可能就會(huì)變成以財(cái)務(wù)為主導(dǎo)，追求高運(yùn)轉(zhuǎn)、高現(xiàn)金流，快速回現(xiàn)、快速買(mǎi)地實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)，通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿，將“十個(gè)鍋?zhàn)泳艂€(gè)蓋”的游戲玩到極致，放大房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)。在下個(gè)十年，只有一兩個(gè)樓盤(pán)，房子賣(mài)完之后再去找一下塊地，這樣的低周轉(zhuǎn)的公司將會(huì)逐漸退出主場(chǎng)，并被慢慢逐出房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。