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12月13日，在《住房綠皮書》發(fā)布會上，中國社會科學(xué)院城市與競爭研究中心主任、《住房綠皮書(2012~2013)》主編倪鵬飛教授對2012年房地產(chǎn)形勢做了總結(jié)，也對明年房地產(chǎn)市場的形勢及可能出現(xiàn)的問題做了預(yù)測和研判。12月19日，倪鵬飛教授接受了本報記者的專訪，他在坦言今年的房地產(chǎn)沒有理性回歸的同時，亦強(qiáng)調(diào)要防止歲末年初時一些謠言可能對房地產(chǎn)市場造成的恐慌情緒。

記者：您認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場理性回歸的調(diào)控目標(biāo)沒有實現(xiàn)的主要原因是什么？

倪鵬飛：我們說住房市場調(diào)控的最優(yōu)目標(biāo)是理性回歸，也就是說房地產(chǎn)絕對價格有個明顯下降，但是由于在房價總體回落的趨勢下，應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)下降過速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場預(yù)期改變，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌情緒，所以今年并沒有實現(xiàn)理性回歸的調(diào)控目標(biāo)。

但是總體來看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)了價格相對下降，也就是相對于居民人均收入的增長，相對于經(jīng)濟(jì)增長來說，房價的增長或者說房價的波動是相對下降了。可以說，2012年住房市場調(diào)控實現(xiàn)了住房價格相對下降的次優(yōu)目標(biāo)。

記者：剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是并沒有提到讓房價合理回歸，對此您怎么看？

倪鵬飛：這一句話就意味著，整個房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有變，方向也沒有改變，同時也意味著，如果房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)一定程度反彈的話，中央政府就會出臺新的政策來讓房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢向著合理的方向發(fā)展。像今年下半年出現(xiàn)的銷售回暖情況不會愈演愈烈，如果有新的波動的話，會有相應(yīng)的政策出臺。

記者：您一再強(qiáng)調(diào)，要防止明年房地產(chǎn)市場整體反彈和局部崩盤的危險，什么情況下會出現(xiàn)這種情況？我們又該如何防范？

倪鵬飛：根據(jù)以往經(jīng)驗，歲末年初是一個關(guān)鍵的時間點，在這個時候，社會上一些人和機(jī)構(gòu)會制造一些謠言來擾亂市場，制造市場恐慌情緒，改變?nèi)藗兊念A(yù)期，如果有關(guān)方面的政策沒有跟上的話，就會出現(xiàn)反彈跡象，這應(yīng)該引起足夠的重視。

明年住房市場量價有可能有些調(diào)整，但是即使有一些增長，可能也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)增長和人均收入的增長。之所以這樣判斷，有幾個原因，一是宏觀大環(huán)境為繼續(xù)從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件。二是短期基本面來看，供求的階段性釋放減弱了供求矛盾。三是從長期背景來看，住房發(fā)展的潛力仍然較大。從另一個角度來說，如果宏觀調(diào)控執(zhí)行得不好，有可能出現(xiàn)一些城市房價繼續(xù)上漲，另一些城市不僅下降了，而且是泡沫破滅、崩盤這樣的局面。

記者：城鎮(zhèn)化是未來的發(fā)展方向，您認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入會給明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來哪些契機(jī)和考驗？

倪鵬飛：城鎮(zhèn)化總體上給房地產(chǎn)發(fā)展帶來潛在的機(jī)會，這也是對房地產(chǎn)未來總體形勢看好的原因之一。但同時，要順利健康地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，先要把房價調(diào)整到一個合理的位置上。這要從兩個方面來促進(jìn)，一是健全住房保障體系，二是要完善商品房稅收體系，這就會使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種人人住有所居的健康狀態(tài)。也就是說，城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)的發(fā)展主要有兩方面的關(guān)系，城鎮(zhèn)化會帶動房地產(chǎn)發(fā)展，同時健康的城鎮(zhèn)化也決定房價要處在一個合理的水平上。

阻止住房問題的進(jìn)一步惡化，深化城鎮(zhèn)住房制度綜合配套改革，需要走“以時間換空間”路線。首先，果斷實施“止血性”臨時行政管制制度，其次，率先進(jìn)行缺失的核心住房制度彌補(bǔ)，接著，平行跟進(jìn)有序的配套住房制度改革，同時，適時推出關(guān)鍵制度的改革，不斷細(xì)化一些較為粗糙的制度。最后，再逐步取消臨時性行政管制制度。

記者：在談到對2013年房地產(chǎn)市場的希望時，您強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅的工作，明年這一工作是否會得到落實？

倪鵬飛：我們不能說得那么準(zhǔn)確，但是可以非常有信心的是，房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)大和全面的開征會邁出實質(zhì)性的步伐。因為房產(chǎn)稅是住房制度健全的突破口，也是取消限購等臨時性管制措施的政策，沒有這個制度，房地產(chǎn)市場就不是一個健全的市場，開征房產(chǎn)稅是及時建立健全房地產(chǎn)市場制度所必須的，也是取消臨時性管制措施所必需的。