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3個(gè)地王項(xiàng)目深陷泥潭

在利潤大幅下降之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也已經(jīng)開始失守北京市場(chǎng)。作為北京區(qū)域曾連續(xù)六年排第一的龍頭房企，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一度以北京為大本營，2009年，北京在其業(yè)績(jī)占比中高達(dá)70%，然而今年上半年其在北京區(qū)域的協(xié)議銷售額為37.6億元，僅占遠(yuǎn)洋總銷售額的28%。

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前在北京市場(chǎng)中排名第4位，位列城建、首開、保利之后。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的疲軟表現(xiàn)，或受累于其“地王”項(xiàng)目。

2010年3月15日，經(jīng)過84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下大望京1號(hào)地塊?？鄢逃⑨t(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達(dá)2.7萬元/平方米的樓面地價(jià)，一舉成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)“地王”。

兩年多后的2012年6月9日，自詡為“大望京收官王座”的遠(yuǎn)洋萬和公館開盤銷售。據(jù)悉，去年底，遠(yuǎn)洋曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務(wù)，但由于市場(chǎng)不景氣沒有入市而放棄。

據(jù)報(bào)道，今年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又為該項(xiàng)目確定的銷售任務(wù)為20億元。時(shí)代周報(bào)記者向萬和公館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人求證，其以不方便透露為由婉拒，但他坦言，“要完成今年的銷售任務(wù)，壓力相當(dāng)大”。

遠(yuǎn)洋萬和公館銷售人員對(duì)外宣稱，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)天便簽約8.2億元。8月3日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在接受《參考消息》采訪時(shí)也自豪地說：“遠(yuǎn)洋 萬和公館更是取得首次開盤即銷售8.2億元，至今熱銷16億元。”

但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示，截至6月30日，遠(yuǎn)洋萬和公館共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額6.4億元，交付可售樓面面積13785平方米，銷售均價(jià)4.67萬元/平方米。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息顯示，目前該項(xiàng)目銷售的3#和4#共計(jì)房源158套，項(xiàng)目擬售價(jià)格為57987元/平方米及58026元/平方米，比其46700元/平方米的成交均價(jià)高出1萬多元。

而據(jù)媒體報(bào)道，遠(yuǎn)洋萬和公館的成本已經(jīng)超過5萬元/平方米。昔日“地王”虧本甩賣？周秋實(shí)強(qiáng)烈否定，“我們一共才400多套房源，沒有必要虧本賣，現(xiàn)在有簽5.2萬元/平方米的，也有簽到5.7萬元/平方米的，基本均價(jià)我們還是能夠保持在5萬-5.2萬元/平方米。至于具體成本和利潤是多少，我們要等最后結(jié)轉(zhuǎn)后才能計(jì)算，但銷售毛利肯定不高?！?/p>

時(shí)代周報(bào)記者向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理段濤求證，截至截稿尚未得到回復(fù)，該部門的朱虹女士要求記者發(fā)送采訪提綱，但是發(fā)出的采訪提綱同樣未得到任何回復(fù)。

然而和望京地區(qū)的其他高端住宅相比，萬和公館的銷售價(jià)格仍顯得過高。例如，與遠(yuǎn)洋·萬和公館毗鄰的保利中央公園售價(jià)為3.8萬元/平方米、華彩和悅府約為4.2萬元/平方米。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的另一“地王”項(xiàng)目也深陷泥潭。2009年12月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億元的價(jià)格拿下亦莊新城地王，折合樓面價(jià)1.8萬元/平方米，高達(dá)467%的溢價(jià)率更是改寫了北京土地市場(chǎng)拿地溢價(jià)率最高不超過300%的紀(jì)錄。

2011年9月，北京亦莊“地王”項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋·天著”正式入市。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站項(xiàng)目簽約狀況顯示，該項(xiàng)目?jī)善诠餐瞥?42套房源，截至目前，該項(xiàng)目第一次拿證成交套數(shù)為44套，而第二次拿證成交的套數(shù)僅為8套。

據(jù)報(bào)道，遠(yuǎn)洋·天著項(xiàng)目2011年9月15日推出的66套房源，擬售均價(jià)為4萬元-4.7萬元/平方米，當(dāng)年11月，遠(yuǎn)洋·天著再推76套房源，擬售均價(jià)為3.2萬元-4.4萬元/平方米，單價(jià)比第一次開盤下調(diào)了不少。而最近兩期的成交均價(jià)分別為26362元/平方米和26899元/平方米，與擬售價(jià)格相比接近“腰斬”。

而遠(yuǎn)洋在青島的“地王”項(xiàng)目，也不甚樂觀。2010年3月12日，青島工人療養(yǎng)院地塊拍賣，出讓土地面積為42463平方米，建筑規(guī)劃總面積為80026平方米，拍賣起叫價(jià)為6000元/平方米。經(jīng)過66輪的較量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以地價(jià)1.95萬元/平方米競(jìng)得該地塊，成為青島“地王”。

時(shí)代周報(bào)記者向周秋實(shí)詢問該項(xiàng)目進(jìn)展，她表示，“我們預(yù)計(jì)明年上半年開盤，目前基本上把產(chǎn)品的設(shè)計(jì)調(diào)整完畢，前期也有客戶積累。但是具體開工沒有，我還不是很清楚，應(yīng)該已經(jīng)開工建設(shè)了?！?/p>

而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)青島的“地王”項(xiàng)目在拿地兩年后，仍處于挖地基階段，則涉嫌成為閑置土地。

半年員工減少538人

2009-2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、青島、上海、杭州等地拿下了多幅地王。在深陷“地王”泥潭之際，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行了一場(chǎng)人事大調(diào)整。

2012年3月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域、東北區(qū)域兩個(gè)事業(yè)部被撤銷。從2009年到2011年，在李明的主導(dǎo)下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先后成立了天津區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域和商業(yè)地產(chǎn)四大事業(yè)部。

然而僅僅三年后，伴隨各地項(xiàng)目劇增的銷售壓力，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)率先對(duì)事業(yè)部管理制度“動(dòng)手術(shù)”。近半年來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至少裁撤了三位區(qū)域大員，除原北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理徐立回歸集團(tuán)繼續(xù)任副總裁外，尚有兩位副總裁陳潤福和周彤也相繼回到總部—陳、周二人原來分別為天津事業(yè)部總經(jīng)理和杭州分公司總經(jīng)理。

據(jù)報(bào)道，目前這些大員都僅作為副總裁分管一些不重要業(yè)務(wù)，“這些基本上都是遠(yuǎn)洋的老人，官方給出的理由是沒有完成集團(tuán)制定的銷售任務(wù)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士向媒體透露，2011年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給各區(qū)域城市公司設(shè)定銷售目標(biāo)時(shí)，一度遭到了多位地方大員的抵觸，“拒不簽字，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為設(shè)定的目標(biāo)與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情完全不匹配?！?/p>

而原北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙，則加盟天潤置地?fù)?dān)任副總裁一職；原北京區(qū)域事業(yè)部的員工大部分則被分散到4個(gè)項(xiàng)目公司中去。北京的8個(gè)項(xiàng)目合并成4個(gè)項(xiàng)目公司，遠(yuǎn)洋 LAVIE、遠(yuǎn)洋 傲北項(xiàng)目是一個(gè)公司，遠(yuǎn)洋 萬和公館項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋 天著項(xiàng)目各是一個(gè)公司，遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋東方公館及幾個(gè)尾盤項(xiàng)目組成另一個(gè)公司；東北事業(yè)部也采取了與北京相同的方式。

“今年初就裁撤了30%。從最早的天津事業(yè)部大領(lǐng)導(dǎo)換人，到杭州事業(yè)部大領(lǐng)導(dǎo)換人，再到北京事業(yè)部的裁撤，如今海南事業(yè)部的大領(lǐng)導(dǎo)也換人了。”在遠(yuǎn)洋內(nèi)部人眼中，這或許是一場(chǎng)有點(diǎn)“狠”的大清洗。

“我自己也經(jīng)歷過，我們集團(tuán)總部也有一些人員調(diào)整，今年3月份剛調(diào)整完的時(shí)候，心里有點(diǎn)不踏實(shí)，但幾個(gè)月后就好了。”周秋實(shí)坦承。

事業(yè)部的裁撤，帶來了人才的大批流失。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至6月30日，該集團(tuán)共有員工6314人，而2011年12月31日尚有6852人，員工減少538人，雇員人數(shù)下跌8%。

“遠(yuǎn)洋在北京市場(chǎng)，比我們想象中要萎縮得快。加上內(nèi)部調(diào)整，遠(yuǎn)洋上半年離職率很高。最夸張的是設(shè)計(jì)部，幾乎走了一半人?！敝槿耸肯蛎襟w稱，聽說有獵頭直接拿著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的員工名單一個(gè)個(gè)打電話“挖人”。

“這個(gè)人員流動(dòng)率是正常的。調(diào)整后，我們看到一些年輕員工擔(dān)任了比較重要的崗位，效率也有一個(gè)提高?！敝芮飳?shí)說，但高管的收入有一些下調(diào)，業(yè)績(jī)完成得好才能補(bǔ)回來，普通員工則沒有影響。