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薄利多銷凈利首超萬科

今年年初，樓市形勢異常嚴峻，全國各大房企紛紛實施以價換量的策略促進銷售。

在嚴峻的形勢下，誰的市場策略正確，誰才有機會勝出。恒大一直在貫徹 “薄利多銷”策略，順應市場和政策方向的發(fā)展模式，使得其上半年多項核心指標再次奪得全國第一，依然保持行業(yè)排頭兵的姿態(tài)。

上半年，恒大采取深耕二、三線城市的策略。目前，恒大已經(jīng)在全國121個城市中布局218個項目。其中在建的項目有166個，在建面積約3485萬平方米。這些項目中，位于一線城市的占比1.2%，二線城市占比46.7%，三線城市占比52.1%。恒大位于二、三線城市的項目大都是針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理：中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占15%，高端產(chǎn)品占15%，與老百姓需求的物業(yè)類型比例吻合，滿足了不同地區(qū)、不同層次的市場需求。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，恒大位于二、三線城市的項目自住比例為86%，投資僅占14%；首次置業(yè)比例是64%，二次及以上置業(yè)比例是36%，符合國家政策的導向。

令人感到意外的是，除了中海地產(chǎn)外，恒大的凈利潤第一次超過萬科集團，上半年的凈利潤達到56.2億元，是萬科的1.5倍。

用較低的利潤率創(chuàng)下了高利潤，恒大靠的是“以量取勝”，上半年，恒大銷售面積達576.8萬平方米。

今年上半年，恒大銷售金額和銷售面積分別為350.4億元和576.8萬平方米，整體銷售均價在減去1500元/平方米的裝修價格之后不足5000元/平方米。

恒大產(chǎn)品價格低卻不能犧牲品質(zhì)，這意味著恒大要嚴格控制土地成本，降低運營成本。半年報顯示，恒大通過超前進入升值潛力大的城市及板塊，與此同時，恒大通過標準化運營與集約化管理，降低了運營成本；恒大透過覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全流程的精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，憑借著龐大的在建工程面積及垂直一體化的采購模式，在與戰(zhàn)略伙伴實現(xiàn)雙贏的同時，有效地抵御了建材成本上升的壓力。

恒大的半年報顯示，恒大的戰(zhàn)略采購聯(lián)盟已經(jīng)會集了300家以上國內(nèi)外知名品牌。據(jù)集團對占供貨總額90%的20類材料進行統(tǒng)計分析，在材料價格升幅最大、通脹最劇烈的2008-2012年期間，集團所采購的外墻磚、瓷片、涂料、入戶門等裝修建材，實現(xiàn)了1%-49%不等的價格折讓，而上述材料歷年累計價格折讓平均值為18%。

手握資金超600億

堅持走民生地產(chǎn)、微利路線，使得恒大地產(chǎn)能夠繼續(xù)延續(xù)著穩(wěn)健的增長態(tài)勢。

日前，全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生在一次高峰論壇上指出，從7月份的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈條，出現(xiàn)修復的跡象，但房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的壓力仍然很大，概括起來是“略緩仍緊”。

在房地產(chǎn)現(xiàn)金流并不充裕的當下，恒大卻手握重金，顯得非常淡定，處于進可攻退可守的有利地位。

恒大的半年報顯示，在經(jīng)歷了數(shù)年來最為低迷的市況之后，集團的現(xiàn)金依然維持在247.4億元的理想水平，加上未使用的銀行授信額度361.2億元，總共擁有可動用資金608.6億元人民幣，位列龍頭房企前茅。

與此同時，恒大目前需要支付的總土地款僅存369億元，且付款期限合理，2012年下半年只需支付80億元，2013年支付134億元，2014年支付94億元，2015年及以后支付61億元，不對公司構(gòu)成財務壓力，確保了公司發(fā)展的穩(wěn)健可持續(xù)性。

雖然手握重金，但是對于土地市場，恒大依然保持謹慎。恒大董事局主席許家印在年初回答記者關(guān)于土地市場策略的問題時表示，恒大今年依然將堅持去年下半年以來的較為謹慎的買地策略。

在上半年土地市場較為低迷的情況下，恒大新增土地儲備544萬平方米，且新購入的這些土地主要分布于長沙、濟南、沈陽等二、三線城市，新增土地的成本僅為967元/平方米。

相關(guān)分析認為，恒大新增的土地儲備更注重二、三線城市的均衡發(fā)展，在保持穩(wěn)健現(xiàn)金流的前提下，恒大新增土地儲備位置更加優(yōu)越、升值潛力更加巨大，符合公司的高質(zhì)量穩(wěn)健增長戰(zhàn)略，將有助于提升產(chǎn)品及集團的總體盈利能力。

基于在財務穩(wěn)健、銷售強勁、區(qū)域布局合理等方面的優(yōu)異表現(xiàn)，恒大持續(xù)獲國際資本市場集體唱好，德銀、高盛、花旗等全球知名投行維持恒大“買入”評級，目標價分別達8.3港元、7.23港元和6.23港元。2012年3月，恒大被多家國內(nèi)銀行列為總行級直管客戶和核心客戶，成為國內(nèi)第一家也是唯一一家獲得銀行最高等級評估的混合所有制民營企業(yè)。6月29日，交行向恒大提供授信額度人民幣100億元。