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現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋目前在北京銷售市場(chǎng)排名下降至第四，而北京區(qū)域上半年的銷售貢獻(xiàn)也僅占公司總銷售額的11%，此前有報(bào)道指遠(yuǎn)洋在北京的戰(zhàn)線正在萎縮，是否確有此事？能否說一下遠(yuǎn)洋在北京銷售份額下滑原因何在？

李明：

今年1至7月份，遠(yuǎn)洋在北京市場(chǎng)份額占比約4.5%，與去年基本持平。遠(yuǎn)洋排名第四，主要因?yàn)榍叭钠髽I(yè)都是從事保障房建設(shè)，有大量雙限房項(xiàng)目的銷售，這與我們公司的銷售策略和在北京的管理開拓沒有關(guān)系。

其實(shí)之前公司作出的對(duì)運(yùn)營架構(gòu)的調(diào)控，已大大提高了公司的運(yùn)作效力，同時(shí)也提高了現(xiàn)有人員的薪酬水平，我沒看到架構(gòu)調(diào)控給公司帶來哪些負(fù)面的作用。

現(xiàn)場(chǎng)提問：據(jù)了解，接下來遠(yuǎn)洋會(huì)每年向市場(chǎng)推出至少20萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，隨著公司商業(yè)持有物業(yè)的增加，對(duì)資金的沉淀要求也更高，未來公司在商業(yè)物業(yè)發(fā)展方面資金的補(bǔ)充是怎么考慮的？

李明：

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從今年開始，每年都將有新增20萬平的商業(yè)物業(yè)用地。而在今年，新增的項(xiàng)目就是我們與太古合作的北京頤堤港項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的建面大概是30萬平米左右，已在今年上半年投入試運(yùn)營，在未來一兩個(gè)月內(nèi)正式開業(yè)，目前市場(chǎng)反應(yīng)和出租情況都非常好。

至于2013年，公司將有北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)及天津遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)投入運(yùn)營，這兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模加起來也有30萬平米左右。而我們與太古在成都合作的大慈寺項(xiàng)目將會(huì)在2014年投入運(yùn)營，項(xiàng)目規(guī)模也約30萬平米。除此以外，我們還有很多其他商業(yè)項(xiàng)目會(huì)逐一加入到運(yùn)營陣容里。

在遠(yuǎn)洋2000萬左右的土地儲(chǔ)備當(dāng)中，超過200萬平土地為商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。目前該部分商業(yè)項(xiàng)目的土地資金已經(jīng)支付完畢，至于建設(shè)資金方面，其實(shí)在遠(yuǎn)洋每一年的現(xiàn)金流預(yù)算當(dāng)中都包括商業(yè)物業(yè)的建設(shè)資金。換言之，公司現(xiàn)有的資金流是可以滿足現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的發(fā)展需要，如果需要加快建設(shè)速度，或出現(xiàn)新的購并商業(yè)的情況，公司才會(huì)考慮使用發(fā)債或其它融資手段。

現(xiàn)場(chǎng)提問：您之前曾表示，遠(yuǎn)洋會(huì)考慮下調(diào)價(jià)格換取成交量，而從報(bào)表中也看到，上半年遠(yuǎn)洋的平均售價(jià)下跌了25%左右，接下來遠(yuǎn)洋是否還會(huì)有降價(jià)的打算？下降幅度大概是多少？您對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)是怎么看的？

李明：

今年上半年，遠(yuǎn)洋協(xié)議銷售平均售價(jià)確實(shí)比去年同期下降20%，其中八成是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性因素。去年我們銷售來源的城市只有九個(gè)，且多數(shù)為一二線城市。而今年我們銷售來源的城市增加到17個(gè)，但大部分都是二三線城市，本來這些城市的售價(jià)就比一二線城市要低。

此外，我們?cè)谀瓿醮_實(shí)因應(yīng)市場(chǎng)變化而對(duì)中端產(chǎn)品及庫存較大的產(chǎn)品采取了降價(jià)策略，換取現(xiàn)金，公司也因此在上半年實(shí)現(xiàn)了25億的正現(xiàn)金流。而在6月30日至8月15日這段時(shí)間內(nèi)，公司的現(xiàn)金流也增加了25億，換言之，目前公司手持現(xiàn)金已較年初增加了50億左右。這都是我們適度降價(jià)，去庫存的效果。

至于高端市場(chǎng)方面，實(shí)際上通過合理的定價(jià)，今年上半年我們公司高端項(xiàng)目的銷售比例，也比去年同期增加將近一倍。

如北京遠(yuǎn)洋LAVIE項(xiàng)目，上半年銷售額達(dá)到30億左右，這是個(gè)很耀眼的數(shù)字，在北京市場(chǎng)單盤的排名里大概也排在前五名。

下半年我們會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況，繼續(xù)對(duì)庫存較大的中端項(xiàng)目堅(jiān)持去化、去庫存第一，對(duì)低端和高端維持價(jià)格不變，如果是市場(chǎng)允許，那么價(jià)格可能還會(huì)略有上漲。

現(xiàn)場(chǎng)提問：有報(bào)道指，湖南湖北計(jì)劃今年之內(nèi)推行房產(chǎn)稅，北京也有同樣的計(jì)劃伺機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試行，您對(duì)此有何看法？

李明：

我對(duì)房產(chǎn)稅研究不多，但我認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，不可能短期內(nèi)全面鋪開。我們?cè)诤蠜]有項(xiàng)目，湖北項(xiàng)目也比較小，所以即使是房產(chǎn)稅真的推行，我也不怎么擔(dān)心。

至于北京，我覺得北京是推行房產(chǎn)稅最難的城市，如果要在全國推行房產(chǎn)稅，北京肯定是排在最后的，因?yàn)楸本┑姆慨a(chǎn)結(jié)構(gòu)在全國范圍內(nèi)是最復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)說最不具備推行房產(chǎn)稅條件。

現(xiàn)場(chǎng)提問：能否詳細(xì)解釋一下一次性收益部分？對(duì)土地儲(chǔ)備的規(guī)模發(fā)展是否有一個(gè)目標(biāo)？

李明：

一次性收益有兩項(xiàng)，一個(gè)是今年新投入的北京頤提港項(xiàng)目的評(píng)估增值，大概有三億。該項(xiàng)目本身因?yàn)樯习肽昕⒐?，按照核?shù)師要求，在項(xiàng)目竣工投入使用之前，要做一次正常物業(yè)評(píng)估，評(píng)估增值了三個(gè)億。我覺得該評(píng)估值比起項(xiàng)目本身的出租率和商業(yè)價(jià)值，也是非常保守謹(jǐn)慎。

另外還有一個(gè)億的收益來自我們與太古于成都合作的大慈寺項(xiàng)目，該項(xiàng)目將于今年正式開工，我們已經(jīng)決定將該項(xiàng)目作為完全持有經(jīng)營項(xiàng)目，按照經(jīng)營性物業(yè)的評(píng)估，評(píng)估值為1個(gè)億。未來如果大家有興趣，可以關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)太古和遠(yuǎn)洋而言，在未來兩三年都是特別亮麗的貢獻(xiàn)點(diǎn)，盈利性和市場(chǎng)地位都非常高。

關(guān)于土地儲(chǔ)備，遠(yuǎn)洋目前沒有具體增加土地面積數(shù)的目標(biāo)，還是想控制土地儲(chǔ)備總量，保證業(yè)務(wù)發(fā)展。