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應(yīng)媒體邀請，就“五一”樓市及2012年下半年樓市走勢作個評論。

一季度樓市成交是“偽陽春”，1月是傳統(tǒng)樓市銷售淡季、況且還有7天長假，雖然環(huán)比1月逐月上漲，但同比去年一季，無論全國還是上海都下降10%左右，把一季度樓市環(huán)比上漲的歷史常識和樓市“自然生理”現(xiàn)象，夸張為樓市“小陽春”，這是利益集團的廣告和忽悠！根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:2012年1-3月,上海市商品房銷售面積316.47萬平方米，同比下降14.8%，其中商品住宅銷售面積275.2萬平方米，同比下降9.9%。4月的前25天上海商品住宅成交40.66平方米，環(huán)比又下降26.7%。

接下去的五月是樓市“紅五月”？還是食之無味、棄之可惜的“雞肋”行情？還得由政策、博弈和時間來決定！

事實上，我的觀點很明確：2012房價上漲沒戲！房價上下都壓力，總體穩(wěn)中微降！理由：

1、 2012年住房供求趨于平衡且供會略大于求

囤房囤地現(xiàn)象會由于中央的各項調(diào)控政策（主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機）的力度加強而發(fā)生變化，會呈現(xiàn)供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房價就不會大幅上漲。同時，土地價格已經(jīng)先于房價呈現(xiàn)理性回歸，為降低房價提供了可能。

2、 住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理

中央政府會加大保障性住房和普通商品房的供應(yīng)力度，保障房和“90/70”普通商品房會占絕大多數(shù)，雖然在執(zhí)行過程中會受到影響，但對改變不合理的供需矛盾會漸漸起到作用。至少在2012年限購不放松的前提下，大量有限的“房票”進入保障房系列，對商品房的需求就會減少，供需平衡、房價也會相對平衡。

3、銀行不可能大幅度對房地產(chǎn)放松

雖然銀行存款準(zhǔn)備金率還有下調(diào)的可能，但在通貨膨脹率居高不下、在中央“房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的基調(diào)下，在銀行資本充足率仍要求較高的情況下，貨幣更可能是流向?qū)嶓w經(jīng)濟和小微企業(yè)，流向經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。銀行恐怕繼續(xù)托市也是“有心無力”、“力不從心”！另外，熱錢外流近期也比較明顯，外匯占比減少，對樓市影響有待觀察。

4、房地產(chǎn)政策風(fēng)險在發(fā)酵

中央提出房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖（至少2012年不會動搖），“房價合理回歸”，限貸、限購政策在短期不可能取消并持續(xù)發(fā)酵，另外房產(chǎn)稅還會在全國增加試點，政策的風(fēng)險日益積聚。

5、老百姓有支付能力的需求被過度透支

房價飆升的持續(xù)時間較長（10多年沒有回調(diào)），房價的漲幅累積過大（10年來各地平均漲幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支過大，“被買房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中國當(dāng)下幾乎已沒有正常有支付能力的需求，剩下不是瘋狂性投機需求就是過度透支的恐慌性需求，這全是調(diào)控政策“變色龍”惹的禍！所謂“剛性”需求快被更“剛性”的房價擊得粉碎！

6、開發(fā)商的資金鏈面臨考驗

全國各地樓市成交普遍縮量，下一步的買賣雙方的博弈非常關(guān)鍵，僵持時間越久，加上銀行的適度緊縮政策，開發(fā)商的資金鏈就會發(fā)生困難，有研究機構(gòu)(如標(biāo)普)認為，中國房企資金出現(xiàn)緊張?，F(xiàn)實情況是否真的如此？ A股上有萬科、招商、金地、保利等房企，規(guī)模大，業(yè)務(wù)遍及全國各地，具有典型意義。這四大房企的2011年中報負債率分別為77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不謂偏高。華泰聯(lián)合近日的一份研究報告顯示，房地產(chǎn)信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模有2500 億，2013 年約為2800 億。而第一個集中兌付期是今年3 月份，兌付額度高達147 億，面臨兌付的房地產(chǎn)公司將承受較大的資金壓力。今年6 月、7 月和8 月這三個月份將是接下來的另外三個兌付高峰期。屆時，降價就會成為明智之舉。目前，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)加入了“以價換量”的行列！效果也是明顯的！

7、樓市的市場風(fēng)險在積聚

近幾年房價的大幅飆升，使得大量國內(nèi)外投機客的蜂擁而至，大量的商品房全在流通領(lǐng)域，客觀上市場需要一個獲利回吐的過程，同時房租和房價的失衡（房租收入已遠抵不上利息的支出），再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險在積聚，住房保有成本會大大提高，尤其是中央一再重申：打擊投機應(yīng)該成為常態(tài)，這樣可能會改變部分投機客對未來樓市的預(yù)期，未來的投機需求存在變數(shù)，一旦投機需求萎縮，樓市的天平必然發(fā)生傾斜。

8、開發(fā)商庫存日益增加

有報告顯示，截至2012年1月底，其重點監(jiān)控的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，環(huán)比上個月下降1.62%，但同比去年增長40.5%。當(dāng)期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。

就一線城市而言，目前的存貨形勢尤其嚴(yán)峻。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬平方米。其中，北京新建商品住宅庫存1010萬平方米，同比增長27.53%；上海新建商品住宅庫存950萬平方米，同比增長53.23%；廣州新建商品住宅庫存797萬平方米，同比增長67.44%；深圳新建商品住宅庫存249萬平方米，同比增長8.26%。廣州與上海的庫存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬平方米，幾乎相當(dāng)于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時間。開發(fā)商庫存增加，使得供需天平向買方傾斜，隨著時間的推移，房價進一步松動成為可能。

9、本屆已經(jīng)高度透支房價

溫總理說了，“房價還遠遠沒有回到合理價位”！“房地產(chǎn)調(diào)控決不反復(fù)”！本屆已經(jīng)高度透支未來的房價，但下屆短期仍難擺脫“以房為綱”和“以地生財”，雖然博弈還會持續(xù)，但為了實現(xiàn)本屆政府調(diào)控“不動搖、不放松”的諾言和給下屆政府以騰挪空間，2012房價穩(wěn)定或穩(wěn)中微降是必須的、也是可能的！同時，8年來政府第一次把經(jīng)濟增速由8%以上調(diào)低到 7.5%，其主要目的也是為了經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟質(zhì)量的提高，已經(jīng)為房價的下跌和房地產(chǎn)投資增速的減緩預(yù)留了空間。

結(jié)論：

五月是開發(fā)商2012年最后的出貨良機！因為，除了上述9點原因外，傳統(tǒng)的6、7、8月銷售淡季即將來臨，而所謂的“金九銀十”已經(jīng)多年不見。降價換量才是識時務(wù)！“明天會更好，但你必須先過了今天晚上”！自重吧！

作為消費者而言，“房價不漲就是跌”！“小漲也是跌”（投資起碼20%獲利才算贏）！除非真正需要，但必須遵循“不跌不出手”原則！否則，遠離樓市賭場！提高警惕、保衛(wèi)口袋！來源北青網(wǎng)置業(yè)綜合顧海波)