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易憲容(中國社科院金融研究所研究員)

目前，很多地方都推出了購買首套住房的優(yōu)惠政策，如何將這樣的優(yōu)惠政策常態(tài)化，并建立一套保證合理、非投資投機住房消費的長效機制，也成為很多人思考的問題。在筆者看來，建立這樣一個機制應從以下方面入手。

首先，從法律及制度上完全把住房市場界定為消費市場，住房的生產只是為了保證居民的基本居住條件及住房福利條件改善，應去除住房市場投資功能或賺錢效應。如果購買住房不能夠賺錢或投資(居民房地產的投資只能限制在高檔住宅、商業(yè)地產及房地產信托資產上)，那么住房的投機及投資需求立即會消失。

而對住房投機投資的賺錢效應，可以事前限制(比如住房的信貸差別化政策)，但更重要的是在事中及事后限制?？梢圆幌拗瀑徺I的套數，但購買后要想賣出去賺錢，就要通過嚴格的住房交易稅(如香港及新加坡)及住房交易所得稅(如日本及韓國)來限制，從而使得個人想通過住房交易來謀利成為不可能。

其次，廣義的保障性住房體系應該包括通過優(yōu)惠政策讓中低收入者有能力進入住房市場的保障制度。其中，不僅僅包括當前所看到銀行利率優(yōu)惠及政府購買住房稅收優(yōu)惠，還可以通過政府以貨幣化的方式把住房優(yōu)惠直接發(fā)在購買住房者手上。這樣，既增加中低收入者進入住房市場的選擇，也可減少住房優(yōu)惠政策浪費性使用。

總之，要建立起住房自住需求的長效機制，首先就是擠出當前住房市場的投機泡沫，然后在此基礎上建立廣義的中國住房保障體系，對不同群體、不同居民、不同地區(qū)等采取差別化的住房購買優(yōu)惠政策。這樣才能保證住房自住需求釋放出來。如果僅是強調所謂首套住房需求，住房投機炒作同樣會盛行。因為，購買一套住房同樣可用投資，只不過其金融杠桿小一些而已。