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隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，在中國(guó)，大大小小，專業(yè)與不專業(yè)的、魚目混珠的私募基金應(yīng)運(yùn)而生。都想趁信貸收緊，在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈窘迫的局面下，大發(fā)一筆橫財(cái)。

信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資無(wú)門，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈極為緊張，證監(jiān)會(huì)等管理部門又堵死了房企走IPO、發(fā)債等融資渠道。房地產(chǎn)私募似乎成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時(shí)候發(fā)布的研究報(bào)告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億。

然而房地產(chǎn)私募基金正像毒藥一樣在吞噬在大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。私募基金的平均回報(bào)成本要求25%，甚至更高達(dá)30%。所以房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)演變成另一種高利貸，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成了危險(xiǎn)，也是推高中國(guó)房?jī)r(jià)的新禍?zhǔn)住?/p>

近些年對(duì)于房地產(chǎn)信貸嚴(yán)格控制、信托渠道被卡死，如果項(xiàng)目入市遇到銷售不暢通，資金收回成本顯然大增，資金鏈很可能很快斷裂；通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)投資形式獲得現(xiàn)金流只是少數(shù)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，不少房地產(chǎn)企業(yè)陷進(jìn)高利貸的漩渦中，結(jié)果負(fù)責(zé)人不是逃跑就是自殺，鄂爾多斯就是一個(gè)顯著的樣本。

目前市場(chǎng)上很活躍的私募基金95%是不正規(guī)的，說(shuō)白了就是金融中介。幾個(gè)人合伙成了一個(gè)所謂投資咨詢公司，就開始到處拉錢、找投資。住建部政策研究中心今年年初的一份研究報(bào)告也指出，多數(shù)私募對(duì)房企或項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實(shí)際上僅承擔(dān)了債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

有一個(gè)很鮮明的例子，一家房企被私募基金搞得虧損了3個(gè)億。這家企業(yè)在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。由于市場(chǎng)不好，樓市受調(diào)控影響，這家企業(yè)當(dāng)然不敢盲目入市，土地就擱置在那里。但按照私募基金的退出機(jī)制，2012年2月到期，必須拿回投資與回報(bào)。在走投無(wú)路的情況下，這家企業(yè)以6億元將土地轉(zhuǎn)讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息，余下的這家企業(yè)拿回1億，直接損失了3億。什么私募基金，這家企業(yè)實(shí)際上就是借了30%的高利貸，被高利貸害死的。

在最近一次上海舉行房地產(chǎn)私募基金論壇上，我就批了當(dāng)前的私募基金很浮躁，都想快速發(fā)財(cái)。但他們不知道目前房地產(chǎn)企業(yè)再也不是什么暴利行業(yè)。不完全統(tǒng)計(jì)，大型房企在售項(xiàng)目，盈利狀態(tài)是3:7格局，即30%的項(xiàng)目是保本或虧本銷售，也只能這樣獲得企業(yè)的發(fā)展與生存。

企業(yè)為了求生存，必須加快銷售資金回籠。特別是近幾年拿地的企業(yè)，土地成本極高，房?jī)r(jià)不漲反而回落，房企拿地時(shí)候的預(yù)期落空。項(xiàng)目開發(fā)只能保本運(yùn)作，成本控制合理，略微有盈利，控制不好，或?yàn)榱藲⒊鲆粭l血路，加快資金回籠，就只能虧本銷售。

所以私募基金在里面興風(fēng)作浪，只能加快房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)?；蚍康禺a(chǎn)企業(yè)把成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，一旦市場(chǎng)變暖，抬高房?jī)r(jià)，最后羊毛出在羊身上，受損的還是真正的購(gòu)房者。

最近民間高利貸已經(jīng)出了很多事，管理層也正在對(duì)于民間借貸進(jìn)行疏導(dǎo)管理。然而私募基金卻打著專業(yè)化的旗子，招搖過(guò)市。真正專業(yè)的私募基金，不管是股權(quán)投資還是債券投資，都要與項(xiàng)目方實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作，與項(xiàng)目方抓好市場(chǎng)定位，參與策略制定，計(jì)劃好財(cái)務(wù)預(yù)算，以及對(duì)現(xiàn)金支出的審批。這樣才能控制好風(fēng)險(xiǎn)，也是對(duì)公眾投資者的負(fù)責(zé)。所以相關(guān)部門必須重視中國(guó)當(dāng)前多如牛毛的私募基金，必須化大力氣加強(qiáng)管理與整治。

私募基金也要調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念，學(xué)習(xí)西方成熟的基金管理公司操作手法。舍棄浮躁思想，多做穩(wěn)健業(yè)務(wù)，挑選有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的項(xiàng)目，而不要急功近利。