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看最近的新聞，又見任志強(qiáng)“放炮”了。我比較佩服任志強(qiáng)的是，寧愿挨罵也要說出一些實(shí)話。我比較不佩服他的是，為了房地產(chǎn)商的短期利益，老是慫恿別人在高房?jī)r(jià)時(shí)買房子。

據(jù)報(bào)道，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)4月22日在“2012中歐私人投資高峰論壇”中表示，一年半到兩年房?jī)r(jià)將暴漲。另外，任志強(qiáng)日前在2012年長(zhǎng)吉地產(chǎn)春季發(fā)布會(huì)上再次開炮，稱負(fù)利率時(shí)代不買房就是傻瓜。

持續(xù)的高房?jī)r(jià)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和民生危害極大。如果房地產(chǎn)業(yè)只看到短期利益，一味追求高房?jī)r(jià)，那房地產(chǎn)商等于是“自殺”。放眼未來，高房?jī)r(jià)必然會(huì)讓中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“下地獄”！

對(duì)于美國(guó)近年房地產(chǎn)泡沫破裂后的房?jī)r(jià)大跌，有美國(guó)官員和學(xué)者表示，美國(guó)未來的房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，原因是美國(guó)的人口實(shí)力在持續(xù)增長(zhǎng)，不斷壯大的人口數(shù)量及需求決定未來美國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)低迷。

與美國(guó)不同，東亞國(guó)家在發(fā)展鼎盛時(shí)期結(jié)束時(shí)，一旦房?jī)r(jià)大跌，房地產(chǎn)將一蹶不振，長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。這與東亞國(guó)家的民族文化密切相關(guān)，在同等經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平下，東亞國(guó)家生育率最低。由于生育率過低，導(dǎo)致未來年輕人口快速減少，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)需求萎縮，接著便產(chǎn)生又因人口萎縮所導(dǎo)致的房產(chǎn)過剩，有些房產(chǎn)就會(huì)空置了。

比如東亞現(xiàn)行的日本，其生育率在上世紀(jì)六七十年代低于世代更替水平，之后生育率一路下滑降至超低水平。到1990年時(shí)，日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%。高房?jī)r(jià)失去了實(shí)際的需求支撐，便崩潰了，日本房地產(chǎn)業(yè)從“天堂”步入了“地獄”。隨著未來日本人口的加速減少和年輕人口比重的持續(xù)降低，未來日本將會(huì)有更多的房產(chǎn)被棄置。

生育的主體是年輕人口，現(xiàn)在中國(guó)絕大多數(shù)年輕人已經(jīng)跑到城市。高房?jī)r(jià)，必然帶來高生活壓力。我們?cè)诔鞘兴M(fèi)的任何商品和服務(wù)，實(shí)際上都包含房?jī)r(jià)和房租。比如街道兩旁的商店，房租高，商品價(jià)格被迫抬高；同時(shí)利潤(rùn)和員工工資受到擠壓，危害就業(yè)和民眾收入增長(zhǎng)。高房?jī)r(jià)必然帶來高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本、高生活成本、低就業(yè)、低收入和高生活壓力，由此導(dǎo)致生育率持續(xù)處于超低水平。

人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的生命載體，現(xiàn)在的孩子是未來的房地產(chǎn)消費(fèi)者。如果房?jī)r(jià)持續(xù)高企，那么超低生育率、年輕人口的快速減少和未來人口的大衰落，必然讓未來中國(guó)房地產(chǎn)“下地獄”，讓未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)陷入永遠(yuǎn)“失去的十年”。

到2025年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定了中國(guó)的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩的危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然陷入長(zhǎng)期的低迷。

由此可見，在2020年-2030年之間，中國(guó)房?jī)r(jià)必然有一次大跌，而且是跌到底。更具體一些，從2025年左右，或者更早，中國(guó)房?jī)r(jià)將開始“下地獄”，而且是被“打入十八層地獄”，“萬劫不復(fù)”！房地產(chǎn)商將嘗到自己種下的惡果！