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博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”為主題。東方財富網(wǎng)對本屆論壇進行全程直播。長江商學院副院長劉勁在“2012 中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，如果房地產(chǎn)價格每年按4%、5%的通脹的漲幅，租金和老百姓收入按9%、10%的高增長，十年后，房地產(chǎn)市場各種價格比率就將回到合理程度。

主持人：劉總給我們判斷一下房價走勢，特別是北京房價。

劉曉光：房價走勢我同意張總的觀點，不同的城市確實不一樣。比如有些二線城市價格比較低，不但下降不了，可能還略有上升，有些三四線城市可能也是這樣。一線城市核心地段很難下降，因為基本上沒有新的樓盤。核心城市的邊緣是要下降的，原來我的判斷是下降15%左右。三四線城市情況確實不一樣，一線城市黃金的地方，特別是位置好的地方，他還是很穩(wěn)定的。特大城市的情況不一樣，特別是核心地段核心的資源基本上沒有了。像北京三環(huán)內你見不到項目了，北京四環(huán)內也很少有項目了，這樣的核心區(qū)域還是很穩(wěn)定的。所以我說價格問題在中國來講也是比較復雜，不同城市、不同情況、不同特點、不同降幅。

主持人：劉院長怎么看房價？

劉勁：短期內大家都是在猜，因為這是完全政策主導的市場，決定房價的主要是政府，政府說多少大概就是多少。短期內很難講。但是我覺得有一個很重要的長期的看法，中國整個房市，尤其是一二線城市過去超額回報的時期已經(jīng)過去了，如果現(xiàn)在買房的話，你拿著房子有十年時間，這個回報跟以前是遠遠無法相比。我做了一個很簡單的運算，整個房地產(chǎn)市場十年后回歸到一個比較合理的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下大概看到什么東西，房地產(chǎn)價格每年只是一個通脹的漲幅，比如4%、5%，租金和老百姓收入可能是一個高增長，比如9%、10%，這樣過個十年后，我們國家房地產(chǎn)市場各種價格比率就回到合理的程度。但是這里面有一個很重要問題，價格本身不可能大幅增長，如果大幅增長的話，十年后房地產(chǎn)市場會跟今天完全一樣，這個可能性不大。

主持人：你告訴我們未來房價每年漲4%、5%，是合理的

劉勁：對。

主持人：這是一個學術看法還是一個現(xiàn)實呢？

劉勁：這是一個推論，你看全球地產(chǎn)市場，長期下來它的回報不是非常高的。你把美國發(fā)展史拿來看，地產(chǎn)回報只是比通脹稍微高一點，包括買曼哈頓這個島，長期下來100、200年的收益也是比通脹稍微高一點點。從現(xiàn)在來看，這里面有一個假設，如果這個市場十年后能夠回歸到一個比較合理的狀態(tài)，我覺得有兩點，一個是租金要高速增長，另外就是房價本身不能高速增長.

主持人：租金回報率要提高，但是房價投機回報率要降低。

劉勁：對。房地產(chǎn)定價是非常復雜的一件事情，大家不能光看房價和收入的比例，有一個很重要的原因，我們國家和其他國家不一樣，我們是一個高增長的市場，在這種高增長市場里面，租金在高速增長，城市化在發(fā)展，人民收入在高速增長，在這種情況下，房價和收入比例不可能低，就像我們買兩個股票，一個是高增長、一個是低增長，高增長的公司市盈率一定會高，所以你要強制壓下來是非常困難的事情。

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