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張輝，男，現(xiàn)年39歲，江蘇徐州人。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長，多家房地產(chǎn)媒體欄目資深評論員。畢業(yè)于南京大學城市與資源學系，有著7年的城市規(guī)劃專業(yè)背景，6年的房地產(chǎn)企業(yè)實踐經(jīng)驗和7年的行業(yè)領導歷練。

2001年6月碩士研究生畢業(yè)后，我拿到美國德克薩斯A&M大學的全額獎學金，準備去攻讀景觀建筑與城市規(guī)劃博士學位。但由于簽證問題，加上“9·11”事件，我打消了赴美留學念頭。

全球最大的建設市場在中國，我學的是城市規(guī)劃專業(yè)，本科畢業(yè)后在一家國資背景的房產(chǎn)公司工作兩年，所學專業(yè)與國家的建設熱潮高度吻合，在國內還是很有發(fā)展前景的。我也因此見證了十年來中國經(jīng)濟騰飛、城市化與房產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進程。

第一波房產(chǎn)熱潮

2002年，全國很多城市都出臺了刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產(chǎn)熱潮。

2002年春節(jié)過后第一天上班，我正式到南京萬科報到。

進入萬科后，我在項目發(fā)展部工作，主要負責新項目的拓展和相關的市場研究、可行性研究等工作，說白了，就是負責買地，做好與之相關的可行性研究、談判、簽約、辦理土地手續(xù)等事務。

金色家園是萬科進入南京的第一個項目，位于莫愁湖畔的二道埂子，是2001年通過投標方式以最高價拿下的，當時的地價超出了本地所有開發(fā)商的預期，也擊敗了當時南京地產(chǎn)的龍頭老大——棲霞建設，引起了非常大的轟動。

二道埂子原本只是一條狹窄破落的小路，兩邊都是棚戶區(qū)，治安、環(huán)境都很差，是南京人最不愿意提及、最不愿意去的地區(qū)之一。正因為條件惡劣，很多人才對萬科高價拿地感到驚異。萬科看中，一是該地塊緊鄰莫愁湖，而且地塊狹長，沿莫愁湖延伸長達1.8公里，屬于難得的全湖景地塊；二是，該地塊距離新街口市中心不到3公里，屬于典型的優(yōu)質地段；三是，建鄴區(qū)計劃對二道埂子進行全面拆遷改造，地區(qū)風貌和地段價值未來將發(fā)生翻天覆地的變化。后來市場的發(fā)展驗證了萬科的判斷。

2002年5月1日，萬科金色家園的樣板房開放，5月4日開盤，均價定在5200元/平方米，而當時周邊房價只有3000多元/平方米。要知道，當時位于新街口市中心的金鷹國際花園的房價也只有5000元/平方米出頭，位于湖南路的天福園的房價也就在5000元/平方米上下，金色家園開出了市中心的房價。雖然當時內部員工和關系戶認購了一批，但是由于一期總量較大，能否獲得市場認同，公司沒有底。

但就在開盤前幾天，南京市政府出臺減免契稅、個人所得稅等多項優(yōu)惠政策，把整個樓市帶動起來。當時，包括上海、北京在內的全國不少城市都出臺了類似刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產(chǎn)熱潮。

就在金色家園開盤前3天的一個中午，近百名客戶在售樓處排起了隊，整整3天3夜，中間還有1天下起了小雨，萬科的工作人員幫忙搭起了帳篷，還發(fā)放了食品和飲用水，并幫助維持秩序。這是南京住房制度改革以來出現(xiàn)的第一次排隊買房。萬科開盤當天，一共賣掉了八成左右。

第一次迎來“困難”

前些年擴大內需、刺激住房消費的政策仍在發(fā)揮作用，導致供求關系失衡，出現(xiàn)投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

憑借金色家園的熱銷，萬科在南京市場站穩(wěn)了腳跟。這時，加快拿地、拓展新項目的步伐也同時加快。2002年3月份，南京市出臺《南京市國有土地使用權掛牌交易實施辦法》，商品房開發(fā)用地全部實行招拍掛出讓，走在了全國前列。此時，隨著房價快速上漲，土地市場火熱，多輪競拍、高價拿地的案例層出不窮，地價頻創(chuàng)新高。萬科由于過于注重對市場風險的把控，始終拿不到合適的地塊，即使在二級市場也難有斬獲。

2003年的房價和地價延續(xù)了2002年的升勢，并且上漲的勢頭更為迅猛，略顯保守的萬科雖然一步步放大自己對后市預測的膽量，但依然跑不過不斷攀升的地價。到同年6月，因房產(chǎn)市場的過熱，央行對房產(chǎn)市場進行調控，但房價和地價并未得到有效控制。當年7月，萬科在新興板塊——奧體高價搶下一塊200畝的地塊。

2004年，為了抑制房價上漲，國家暫停農(nóng)用地轉性審批半年。年底凍結期結束，國家出臺土地供應計劃管理制度，重點控制每年新增建設用地指標和新增建設用地占用耕地指標。但這次調控主要是抑制供給，對需求尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大內需、刺激住房消費的政策仍在發(fā)揮作用，導致供求關系失衡，出現(xiàn)投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

這一年，我從項目發(fā)展部調到了營銷部，全程參與了萬科在奧體項目光明城市的前期定位、策劃推廣和后期的銷售等工作。當年9月，光明城市正式推向市場。因定價偏高、區(qū)域不成熟、宏觀調控等多種因素的影響，銷售情況不理想。就在開盤幾個月之后，為了扭轉銷售形勢，公司在銷售上進行了大刀闊斧的改革，由之前的自行銷售改為引進代理公司銷售，而公司原先的營銷員大部分被辭退，市場的殘酷性終于體現(xiàn)出來。而我也在這段時間應邀去萬科集團總部企劃部交流學習近3個月。

2005年春節(jié)之后，我從總部回到了南京，并在當年年中，離開了工作3年多之久的萬科，通過社會公開應聘到了南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會工作，任職為秘書長，負責會里的日常工作。促進會屬于行業(yè)協(xié)會，作為政府和企業(yè)之間的橋梁紐帶，開展行業(yè)指導、行業(yè)自律、行業(yè)服務等事項，促進南京房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

“脫了韁”似的反彈

這一年多時間里，全國的房價上漲了70%～80%。為控制房價，南京推出“一房一價”，每一套的價格都必須物價申報備案，且后續(xù)房源的售價不能高于小區(qū)已售房最高價，在全國引起極大反響。

2005年5月，國務院轉發(fā)《建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，標志著新一輪調控開始。

政策出臺之后，成交量急劇下滑，有些樓盤1個月也賣不出1套房子，房價也出現(xiàn)了應聲下跌，奧體等區(qū)域都跌到了成本價附近。直到下半年后，市場開始好轉。

2006年初，房價再次上漲。同時，供給結構不合理依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價住房和經(jīng)濟適用房的比例偏低。同年5月，國務院推出“90/70”政策，自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當年計劃面積的70%，同時，提出了限價房政策，通過限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，保證中低價位、普通住房供給。

當年，光明城市為扭轉銷售頹勢，推出精裝修方案，所有房源全部改做精裝修交付，前期賣出的幾十套毛坯房源，業(yè)主只要補交298元/平方米的房款，就可改精裝修，而當時精裝修的標準在1500-2000元/平方米之間。

遺憾的是，從2006年開始，一直到2007年，我國整體經(jīng)濟再次進入了過熱期，經(jīng)濟的快速增長和信貸的擴張，再次造成房產(chǎn)市場新一輪的漲升期?！?0/70”等調控政策未達到預期的調控效果。

在這一年多的時間里，全國的房價上漲了70%～80%。為控制房價，南京推出“一房一價”，每一套的價格都必須物價申報備案，且后續(xù)房源的售價不能高于小區(qū)已售房最高價，在全國引起極大反響。

2007年9月，為了遏制房價上漲，銀行將二套房房貸首付提高到40%以上，貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。再加上當年連續(xù)加息4次，年底，房價上漲勢頭基本被遏制住。

“豬堅強”苦等政策春天

2008年底和2009年初，中央采取了一系列刺激政策，通過發(fā)揮房產(chǎn)對相關行業(yè)的帶動作用拉動經(jīng)濟增長。

2008年，美國次貸危機，席卷全球，全球經(jīng)濟形勢的惡化，加上國內宏觀調控的實施，對樓市造成極大影響。樓市成交量大幅下滑，房價不斷走低，開發(fā)商大規(guī)模降價促銷。年底，開發(fā)商資金鏈十分緊張，伴隨經(jīng)濟形勢的惡化，樓盤不斷加大降價促銷力度。地產(chǎn)界掀起向“豬堅強”學習熱潮，苦等政策春天。

為遏制宏觀經(jīng)濟和樓市下滑，維護社會穩(wěn)定，2008年底和2009年初，中央采取了一系列刺激政策，通過發(fā)揮房產(chǎn)對相關行業(yè)的帶動作用拉動經(jīng)濟增長。因此，近幾年最低的20%首付、最低的7折利率等都是這個時候出現(xiàn)的，包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等也被大規(guī)模減免，另外還有大量的財政補貼，目的就是要盡快推動樓市的復蘇。

2009年初，南京樓市成交量大幅增長，在3月還有不少樓盤大幅度降價促銷，轉眼到了5月，一些樓盤就開始提價，到了7、8月，整體房價已快速上漲，供不應求的搶房現(xiàn)象再度出現(xiàn)，房價一直在漲，前面賣掉的樓盤、早賣的樓盤后悔不已。位于南京市中心附近長江路的凱潤金城3月把房價降到14000元/平方米進行促銷，4月轉眼就提到接近30000元/平方米。這一年，奧體的樓盤普遍從2008年的8000多元/平方米漲到了接近2萬元/平方米，有些樓盤甚至放風后期房源要賣到25000元/平方米以上。

“瘋狂”之后再戴“鐐銬”

至此，在史上最嚴厲的政策出臺后，房價得到有效控制。從2011年底開始，隨著調控持續(xù)，降價的范圍和力度不斷加大。

2009年底，雖然部分刺激政策退出，但到2010年初，成交量和房價再次飛漲，江寧區(qū)的萬科金域藍灣精裝修房價達15000元/平方米，卻依然遭到瘋搶。到4月17日，中央提高二套房的首付和利率，樓市再次遭打擊，成交量和房價明顯下滑。即使如此，9月，市場反彈。9月底停貸政策出臺，2011年初中央又出臺限購政策，全國近50個城市推出限購令。

至此，在史上最嚴厲的政策出臺后，房價得到有效控制。從2011年底開始，隨著調控持續(xù)，降價的范圍和力度不斷加大。

另一個重要現(xiàn)象是，自2010年開始，在這一輪的調控政策中，中央把保障房建設放在一個極高位置，給予前所未有的重視，并提出2011年開工建設1000萬套保障房，“十二五”期間再增加3600萬套的任務，并與各省簽了責任狀，確保保障房建設的順利推進。從之前公布的數(shù)據(jù)等情況來看，保障房建設的各項工作進展順利，各項目標順利完成，預計今年將大批量投放市場，對解決中等偏下收入、低收入家庭、住房困難家庭以及新就業(yè)人員、外來務工人員的住房問題，將起到積極的促進作用。